Exclusieve opdrachtgeverschap

Nou weet ik dat je uit moet kijken dat positief kritisch beoordelen niet overslaat in scepticisme of zelfs verzuring. En dat de huidige markt soms vraagt om onconventionele middelen en dat je eigenlijk elk initiatief positief moet omarmen. Maar soms moet ik ook wel denken aan de opmerkingen van Cees de Korte, die als econoom elke dag om 11.45 op BNR de beursontwikkelingen becommentarieert. Als hij iets hoort waar hij twijfels bij heeft, slaat bij hem, in zijn eigen woorden, de bullshit meter al snel 100% in het rood.

Initiatief
Van onze marketing afdeling kreeg ik vanochtend een link over dé oplossing voor de stagnerende woningmarkt Laat meerdere makelaars je woning verkopen. Niks geen exclusiviteit bij opdrachtgeverschap, nee hoor, gewoon meerdere makelaars tegelijk aan het werk zetten. Tot wel vijf tegelijk. Wat ik me alleen afvraag, met welk doel? Wie wordt hier gelukkig van? Ik heb geen flauw idee eerlijk gezegd!

Matchmaking
Waar het om gaat is dat koper en verkoper bij elkaar worden gebracht. In principe kunnen vrijwel alle makelaars over dezelfde middelen beschikken om een pand te vermarkten. Net zozeer als vrijwel alle kopers over dezelfde middelen kunnen beschikken om een pand te vinden. Het gaat er echter om dat je bij het juiste pand de juiste middelen op de juiste manier weet in te zetten. De vraag is dan ook wie wordt hier nou blij van?

Exclusiviteit
Door deze club wordt verwezen naar het buitenland, dat het daar gebruikelijk is dat meerdere makelaars bij een pand betrokken zijn. Ik weet niet of u wel eens heb gekeken naar de Duitse of Spaanse markt, waar dit ook gebeurt. Over het algemeen worden consumenten er daar niet vrolijker op, is de service niet conform de Nederlandse eisen en onder de drie procent courtage zal je daar niet tegenkomen. Vergelijking met het buitenland is dus niet zo heel slim.

Consument
Want okay, soms kan het zijn dat een makelaar niet de juiste dienstverlening heeft. Of de consument de verkeerde verwachtingen of het verkeerde budget. Velen willen vaak niet hun huis verkopen, maar alleen in de verkoop hebben staan. Te hoge prijs en niet bereid te investeren in verkoop. Ook met 5 of 10 makelaars die tegelijk werken verander je dat niet. Want vijf keer op Huislijn.nl zetten, vijf keer een advertentie plaatsen, vijf keer in de etalage hangen, het is niet een kwestie van vermenigvuldigbaar resultaat. 1 makelaar verkoopt een pand in 15 maanden, dus met vijf makelaars lukt het in 3 maanden?

Makelaar
En dan nog als laatste, een makelaar die zichzelf serieus neemt, zou die zo een opdracht aannemen? Ik denk het niet. Collegiale verkoop, dat is vaak bespreekbaar, maar dan wel onder wederzijdse voorwaarden en afspraken. Maar willekeurig panden in de verkoop nemen waar Jan en Alleman zich ook mee bezig houdt? Ik denk niet dat dit initiatief ons veel gaat brengen.

Ed

Handel

Deze week was ik deelgenoot van een discussie over handel in onroerend goed door makelaars. Voor velen een gruwel en vloeken in de kerk, voor anderen een onderdeel van het werk. En voor sommigen stiekem een lang gekoesterde wens. De kern van de vraag, is het nog van deze tijd om dit te verbieden voor makelaars? Even de achtergrond. De oorsprong van het verbod zit in de tweezijdigheid. De makelaars was ooit echt de matchmaker, die twee partijen bij elkaar bracht, en zowel de koper en verkoper vertegenwoordigde. En ook van twee kanten courtage ontving. Absolute onafhankelijkheid was noodzakelijk: dus een verbod op handel voor eigen gewin.

Later
De tweezijdigheid is inmiddels allang verleden tijd, net als goed verdienen overigens, het verbod op handel wordt nog steeds gehanteerd door VastgoedPRO en NVM. Formeel. Maar, kijk je in de hele vastgoedketen, dan vindt overal ‘ketenintegratie’ plaats, zowel forward als backward. Projectontwikkelaars gaan zelf makelen. Bouwers gaan zelf ontwikkelen en makelen. Corporaties gaan zelf bouwen en makelen. Iedereen probeert linksom of rechtsom, vooruit of achteruit, extra penningen te genereren, waarbij niemand gek opkijkt. Een makelaar bij een corporatie? De gewoonste zaak van de wereld. Maar een makelaar die zelf gaat inkopen of ontwikkelen, dat kan niet!.

Consumenten
Ik hoorde in die discussie ook het standpunt van de consument. Stel een makelaar zegt tegen een consument: ik kan uw huis voor €300k verkopen, zal me waarschijnlijk vijf maanden kosten. Geeft het advies om dit na te vragen, second opinion te vragen bij meerdere makelaars. Komen allemaal tot hetzelfde advies, €300k in vijf maanden. Maar zegt die makelaar, ik ben ook bereid om uw huis nu te kopen voor €280k en probeer dan zelf die €20k te verdienen. U bent direct van het huis af, ik verdien er wat leuks aan. Niet veel anders dan dat u uw auto naar een occasion garage brengt. Die geeft u er €10k voor en verkoopt deze voor €12k. Buy low, sell high, het adagium van de westerse economie. Zouden consumenten daar bezwaren tegen hebben?

Historisch
De historische onafhankelijkheid is in ieder geval verleden tijd. Als geen andere hoort een makelaar niet onafhankelijk te zijn, deze dient zijn opdrachtgever immers te dienen. De taxateur, jazeker, die moet onafhankelijk zijn, maar de makelaar juist niet. Alle andere partijen in de vastgoedkolom nemen ketenonderdelen over, alleen de makelaar nog niet. Omdat deze het niet wil, of omdat deze het niet kan. Ik denk dat sommigen best zouden willen handelen, maar simpelweg de middelen er niet voor hebben. Is dit een oproep om handel voor makelaars vrij te geven? Nee, dat absoluut niet. Maar wel om na te denken waarom de dingen zijn zoals ze zijn. Want doen omdat we het altijd deden, dat is zo 2012…
TGIF,

Ed

NHG regels

Afgelopen week werd VastgoedPRO benaderd door het vakblad Vastgoed inzake de aanpassing van de NHG normen per 1 juli. Of er nog positieve impulsen door deze te verwachten zijn. Was het maar waar, wat er gebeurt zijn in mijn ogen zaken die juist een negatieve impact hebben.

Tijdelijk
De verhoging van de NHG grens was ingesteld als stimulering van de mobiliteit op de woningmarkt, als impuls om de verkopen te ondersteunen. Maar als ik het mij goed herinner, werd op bijna exact hetzelfde moment het leenregime verengt, het werd moeilijker om leningen te krijgen. Met name voor starters op de markt en voor mensen zonder vaste aanstelling, had dit invloed. De impact van deze NHG maatregel was derhalve dan ook niet echt te merken. Aan de andere kant, als deze niet was ingevoerd, was het aantal transacties misschien nog meer gedaald. We zullen het nooit weten. Maar wel was bekend dat het een tijdelijke maatregel zou zijn.

Toen
Bij het invoeren echter, was natuurlijk niet bekend dat de toch al ingezakte woningmarkt, in het eerste kwartaal van 2013 nog meer zou inzakken dan voor mogelijk werd geacht. Als de cijfers van het eerste kwartaal zich zo voortzetten, worden er dit jaar misschien nog geen 100.000 woningen verkocht. Een historisch dieptepunt. Aan alle kanten wordt gemeld dat het consumentenvertrouwen en de woningmarkt, plus de bouw, dé sleutel zijn voor economisch herstel. En juist nu worden de NHG maatregelen genomen.

Gevolg
Niet alleen gaat de maximale hoogte van de NHG omlaag van €320k naar €290k, ook de borgtochtprovisie gaat omhoog van 0,70% naar 0,85%. Een stijging van ruim 20%! Tel daarbij op dat ook de woonquote negatief wordt bijgesteld, het maximaal te lenen bedrag ten opzichte van het inkomen, met bijna 10%, dan kan je er donder op zeggen dat dit geen positief effect op de woningmarkt zal hebben. En dat, terwijl we die positieve impuls nu net zo hard nodig hebben. Niet alleen in het belang van makelaars en taxateurs, maar in het belang van de BV Nederland.

Positivisme
Nou ja, van onze MP Rutte heb ik gehoord dat we niet moeten somberen en positief in het leven moeten staan. Mevrouw van de Bijl heeft zelfs al het advies om meer uit te geven ter harte genomen en de daad bij het woord gevoegd. Kunnen we dan helemaal niets positief zeggen over de nieuwe NHG regels? Nou vooruit dan. De kostengrens voor woonwagens gaat omhoog van €132.969 naar €136.570. Maar eens kijken wat voor een impuls dat gaat geven.

Ed

Prijsopdrijving door makelaars?

Mede in de slipstream van het rapport Kosten Koper van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen gaan er op internet en in sommige krantenfora discussies de ronde over de waardeontwikkeling van woningen. Een van de veel voorkomende opmerkingen is dat makelaars en taxateurs de prijzen hebben opgeblazen. Een vreemde redenering in mijn ogen.

Economie
Voor zover ik weet is vrijwel de gehele westerse economie gefundeerd op het principe buy low - sell high. Als ik naar de prijsvorming van woningen kijk, dan is de prijsvorming gefundeerd op hetzelfde principe, waarbij drie pijlers het fundament ondersteunen: de beschikbaarheid van woningen – de betaalbaarheid van woningen – en de bereidheid van consumenten om te kopen dan wel te verkopen. De mening van de makelaar of taxateur kom ik in deze trias niet tegen.

Matchmaker
De makelaar is de man of vrouw die verkopende partijen bij elkaar brengt. Afhankelijk van zijn opdrachtgever zal deze de hoogst mogelijke of de laagst mogelijke prijs proberen te realiseren, onder de beste voorwaarden. Zo simpel is dat. Maar de opdrachtgever bepaalt uiteindelijk de limiet die hij wilt ontvangen of betalen, niet de makelaar. Toch? Dus een makelaar die een huis voor zijn opdrachtgever kan verkopen voor 5% boven de marktwaarde, is dat een goede makelaar? Ik denk het wel. Is die bezig prijzen op te drijven? Nee, die stelt gewoon de nieuwe, gangbare marktwaarde vast, totdat het tegendeel is bewezen.

Luchtbel
De redenering dat makelaars dan ook hebben gezorgd voor een zeepbel op de woningmarkt is niet juist. Er zijn vele partijen die de prijzen kunnen opdrijven. Denk aan de gemeenten met de uitgifte van grond, of de afgifte van bouwvergunningen. Deze kunnen kunstmatige schaarste of overvloed realiseren, wat een prijseffect heeft. Denk aan de projectontwikkelaar, die kan besluiten om wel of niet te ontwikkelen wat ook van invloed is op de vraag en aanbod curve. Of de bank, die de pijler betaalbaarheid / financierbaarheid kan beïnvloeden. Niet kunnen lenen = niet kunnen kopen = afname van vraag = prijsdaling. Of de overheid, die hetzelfde kan doen met subsidies en andere stimuleringsmaatregelen.

Rol
Op de vraag dus of makelaars en taxateurs een rol hebben gespeeld bij de ontstane zeepbel, uiteraard! Zoals gezegd ze brengen marktpartijen bij elkaar en registreren prijsontwikkelingen. Maar de mogelijkheid om de prijs te beïnvloeden, laat staan te bepalen, dat is een stap te ver. Als dan ook de vraag wordt gesteld wat makelaars gaan doen als de prijzen weer omhoog gaan of er zelfs weer een vlucht omhoog dreigt, kan dan ook niet anders geantwoord worden dan dat ze hun werk zo goed mogelijk zullen doen. De verkopende makelaar zal de hoogst mogelijke prijs voor zijn klant proberen te verkrijgen. En de aankopende makelaar de laagste. En de taxateur waardeert deze ontwikkelingen op de juiste manier. Want stijgende prijzen kunnen ook permanent worden.

Ed

Rapport Kosten Koper

Gisteren was het in de Thorbeckezaal van de Tweede Kamer een drukte van belang, de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen presenteerde haar rapport Kosten Koper. Ik kon nog maar net een plekje bemachtigen., de belangstelling was groot. Het ruim 100 pagina’s tellende rapport kunt u via de link als hiervoor lezen, u kunt uw eigen conclusies maken. Twee dingen zijn te zien in dit rapport, het verleden en de toekomst. Voor wat het eerste betreft kan je er op vertrouwen dat het een grondige analyse is. Voor wat betreft de toekomst ligt het anders.

Verleden
Voorzitter Verhoeven begon zijn presentatie met een duidelijk Mea Culpa, de overheid, de politiek had, heeft, gefaald. Het optreden inzake de woningmarkt vanaf 1995 tot eigenlijk heden heeft uitgeblonken in zwakte en afwezigheid, waarbij een opeenstapeling van elkaar versterkende omstandigheden een katalyserend effect had. In ‘95 besluit de overheid de regie op de woningmarkt over te hevelen naar de decentrale overheid, provincie en gemeente. En juist op dat moment trekt de economie aan, daalt de rente, stijgt de vraag naar huizen en explodeert de groei in het aantal tweeverdieners. En wordt er door de rijksoverheid bewust een schaarste gecreëerd op de woningmarkt.

Gevolg
De prijzen stijgen en iedereen profiteert daarvan, met name aan de zakelijke kant. Gemeentes gaan niet meer bezig met het huisvestingsbeleid om inwoners te bedienen, maar met gronduitgifte om geld te verdienen. In zijn presentatie sprak Verhoeven over een niet wenselijke verwevenheid tussen Bouwbeleid en Grondbeleid, de “Bouwpolder”. Hierin werkten ontwikkelaars, gemeenten, bouwers, iedereen samen met als conclusie dat de winsten niet op konden, prijzen kunnen oneindig stijgen. Door de Volkskrant werd de vraag gesteld of dit moest worden gezien als een Kartel met de gemeenten als onderdeel daarvan, waarop uiteraard een voorspelbaar en obligaat antwoord volgde.

Regie
Opvallend was ook de rol van de toezichthouders. Deze hebben te laat, te aarzelend en te zwak gereageerd, waarbij deze signalen ook nog eens niet opgepakt werden door de verantwoordelijken in de politiek. Wat dat betreft kan ik niet anders concluderen dat de analyse en de retrospectieve gevolgtrekkingen grondig en ook kritisch op het eigen functioneren zijn. Wat blijft is de blik op de toekomst, deze is wat minder daadkrachtig en laat veel ruimte open voor “cherry-picking”.

Toekomst
Een punt van de advisering, welke overigens geheel open is voor elke vorm van besluitvorming welke de Tweede Kamer wordt neergelegd, is de centrale rol van de overheid. Inzake de bouwproductie kan ik die begrijpen. De gemeentes blijven de verantwoordelijken, maar de overheid moet strakker kunnen regisseren. Stimuleren, afremmen of bijsturen als er teveel of te weinig wordt gebouwd. Kortom, inspelen op de behoefte van de bevolking, inderdaad overheidsbeleid.

Communistisch
Wat mij wel verbaasde was de aanbeveling om mogelijk zelfs wetgeving op te nemen inzake de maximale hypotheek die iemand mag nemen. Dat gaat toch echt een fors aantal stappen te ver, dat is aan de markt. Banken moeten een prudent beleid voeren, met maatwerk inzake hypotheekverstrekking op de status quo én het perspectief van hun consument. De overheid moet niet gaan bepalen hoe en waarin iemand mag wonen en wat dat maximaal mag kosten. De Loan to Value verhouding, de hypotheek ten opzichte van de waarde okay. Daar speelt de overheid een rol met haar fiscale regime. Maar de Loan to Income verhouding, dat is in mijn ogen aan de markt. De opmerking van VVD kamerlid Barbara Visser, dat de woningmarkt communistisch wordt gaat ver, maar is wel helder. Meer informatie was hier gisteren ook over te horen op BNR. Het rapport Kosten Koper treft u hier aan, de discussie op BNR alhier.

Ed