Uniciteit makelaar en taxateur

Vanuit de accountancy wordt op dit moment aandacht gevraagd voor de positie van de taxateur, met name daar waar deze waarderingen levert welke opgenomen dienen te worden in de jaarrekening van (beursgenoteerde) bedrijven. Dat is niet iets van deze week, maar een proces wat vorig jaar begonnen is. Het debacle rondom SNS Property Finance zet deze discussie weer op scherp, wat per definitie niet een slecht iets is. Opvallend hierbij is dat er zeer veel waarde wordt gehecht aan het vakwerk van de taxateur, maar er worden wel een paar kritische kanttekeningen gesteld.

Compliance
Een aantal aspecten dienen centraal te staan bij het werk van de taxateur: onafhankelijkheid, transparantie, professionaliteit en toetsbaarheid. Dat het woord integriteit hier niet bij staat is omdat dit een vanzelfsprekendheid is, dit is de basale voorwaarde voor de uitoefening van het vak. Deze kenmerken bij de werkzaamheden van de taxateur zijn niet vrijblijvend, meer en meer wordt er “evidence based proof” gevraagd aan de taxateur: laat maar zien op welke wijze je deze randvoorwaarden garandeert.

Voorwaarden
De tijd dat een taxateur een waarde kon afgeven en deze op zijn blauwe ogen werd geaccepteerd is verleden tijd. Inzage in rekenmethodiek, bewijsvoering van parameters, volledigheid in rapportage en collegiale toetsing inzake uitkomsten en werkwijze zijn gangbare begrippen aan het worden. Ook inzake de onafhankelijkheid is er een verschuiving gaande. Is het mogelijk om zowel als taxateur als makelaar werkzaam te zijn in het (commerciële) vastgoed? Het antwoord is nee, maar wel met een voorbehoud.

Onderscheid
Er is namelijk één groot verschil tussen de makelaar en de taxateur. De taxateur dient onafhankelijk te zijn, de makelaar per definitie niet. De taxateur stelt zonder last of ruggenspraak de waarde vast, ongeacht zijn opdrachtgever. Terwijl de makelaar zijn diensten aanbiedt vanuit het belang van de opdrachtgever, diens belangen dienen centraal te staan. Betekent dat een makelaar niet kan of mag taxeren? Nee, dat kan prima in een en dezelfde persoon vertegenwoordigd zijn, maar de onafhankelijkheid dient wel gegarandeerd te zijn.

Gevolg
Vanuit deze gedachte gaan er dan ook stemmen op om de certificering voor (bedrijfsmatig) taxateurs en makelaars los van elkaar te koppelen. Van de makelaar worden nu eenmaal andere vaardigheden, competenties en kennisaspecten verwacht dan van de taxateur. Waar de makelaar een sterke focus heeft op de relatie, het commerciële proces en de marketing aspecten, zal de taxateur veel meer een focus hebben op de intrinsieke onderdelen van het vastgoed, de technische aspecten en de waarderingsgrondslagen. Gesimplificeerd: de een is mens gericht en de ander is object gericht. En als je goed kijkt, zie je ook vaak een ander soort mens. Iemand die alleen taxeert of iemand die alleen makelt, het zijn andere persoonlijkheden.

Uniciteit
Makelaar en taxateur zijn gelijkwaardige professionals, maar geen gelijken. Beiden zijn unieke beroepen, die uniciteit kan in een persoon vertegenwoordigd zijn, maar dat hoeft niet. Het initiatief om een certificerende splitsing te maken tussen de professie makelaar en taxateur is dan ook een logische. Het is namelijk vreemd dat als je als makelaar wilt voldoen aan de kwaliteitseisen van een certificerende instelling, dat je dan moet voldoen aan de exameneisen van de taxateur. Een separate certificering voor makelaars: doen!
TGIF,

Ed

Onderzoeksplicht

Van onze huisadvocaat kreeg ik onlangs weer een uitspraak te lezen van de rechtbank in Arnhem over een ‘verborgen gebrek’ en dit keer wel een heel bijzondere en verstrekkende. Wat als de bestemming van een pand achteraf ander blijkt te zijn als datgene waar men van uitging op het moment van verkoop. In mijn ogen toont deze casus het belang van de keuze voor de juiste aan- en verkoopmakelaar . Zie hier de update van Mr. Dohmen, huisadvocaat van VastgoedPRO.

Juridisch: geen onderzoeksplicht bijzondere lasten
Onlangs was er een rechtszaak over een dienstwoning die als burgerwoning was verkocht. De koper wist van niets, tot er negen jaar na dato een brief van de gemeente in de brievenbus lag. De gemeente weigerde omzetting naar burgerwoning.

Schuldvraag
De verkoper meende dat er sprake was van eigen schuld: de koper had immers het bestemmingsplan kunnen opvragen. En ook de makelaar van de koper en de notaris hadden beter moeten onderzoeken volgens de verkoper.

Het recht
De rechter ging hier niet in mee. Wie een woning verkoopt met een bijzondere last moet dat melden. De koper moet die last uitdrukkelijk aanvaarden. Dit is zo fundamenteel, dat de onderzoeksplicht van de koper vervalt. De koper kan bij dit soort fundamentele zaken zelfs jaren na dato nog iets ondernemen.

Gevolg
Uitspraak: de verkoper moet het verschil van ruim 100.000 euro in taxatiewaarde betalen, en de over elf jaar opgebouwde rente van bijna 70.000 euro. De uitspraak: Deze kunt u hier lezen

Ed

Woningmarktpolitiek

Nog maar anderhalve week geleden werden voor het eerst publiekelijk de degens gekruist tussen de Minister van Wonen en de senatoren van de Eerste Kamer. Een dreiging van een Njet, al dan niet onder aanvoering van het CDA leek er aan te komen. Gisteren zette zich dat voort, het lijkt erop dat de voorgenomen plannen van de huidige regering in de strooppot van de politiek terechtkomen.

Mening
Hoewel de eerste contouren die het huidige kabinet publiceerden bemoedigend leken, komen er meer en meer vraagtekens omhoog bij de huidige strategie. Vanuit een bezuinigingsperspectief zijn de regeringsplannen vanzelfsprekend goed te verklaren, maar vanuit woningmarktperspectief is het ambitieniveau ongeveer nul. Er worden vrijwel geen additionele maatregelen genomen om de markt uit het slop te halen en het lijkt of de aard en de ernst van de huidige status quo niet wordt onderkend.

Werkgelegenheid
Aan alle kanten worden alarmbellen geluid over de oplopende werkeloosheid in ons land, de bouw speelt hierbij een belangrijke rol. En dat is nou net de hoek waar de klappen vallen. Als je echt baangarantie zoekt op dit moment, begin dan een curatoren praktijk voor failliete bouwondernemingen. Het werk overspoelt je, inkomsten gegarandeerd. Een deel hiervan is toch wel te wijten aan het gebrek, zo niet afwezigheid van regie op de woningmarkt. Tenminste, afwezigheid van stimulerende maatregelen. En de dreigende impasse tussen het kabinet en de EK maken dit geheel niet makkelijker, nog meer onduidelijkheid = nog meer onzekerheid = nog meer impasse.

Klaar
Het is te hopen dat de Minister toch nog een keer de lade opent waar het Wonen 4.0 plan ligt. Als een plan, ondersteund door huurders en eigenaars, door professionals en consumenten wordt opgesteld en zo veel brede steun in de markt kracht vanuit zowel maatschappelijke organisaties als de wetenschap, dan is het toch zonder om hier niets mee te doen.

Nog meer
Vandaag kwam daar ook nog een initiatief bij de van vastgoedbelang. Hoewel versnippering in deze niet goed is, beter is om een gemeenschappelijk standpunt vanuit de branche uit te dragen, is het te verwachten dat er meer en meer adviezen komen. Zie hier het schrijven van hen de berekeningen die Vastgoedbelang hierbij presenteerden.

Ed

Verschuilen

Op een van de sociale media loopt een discussie over bepaalde werkzaamheden die door een makelaar kunnen worden uitgevoerd. Hierbij werd de stelling geponeerd, dat er verschillende soorten werkzaamheden zijn. Algemene, generieke werkzaamheden welke in principe door elke makelaar uitgevoerd kunnen worden. En specifieke werkzaamheden, welke nadere expertise vragen.

Dus
Niets vreemds zou je zeggen, vrijwel iedereen zal het hier mee eens zijn. Denk je. Dat valt dus tegen, er zijn echt nog mensen die niet door hebben dat de wereld veranderd is en dat oude tijden niet meer terug komen. Geloof het of niet, maar er zijn nog steeds makelaars dien menen dat het lidmaatschap van een vereniging garant staat voor kennis en kunde. Die echt van mening zijn dat als iemand echt volledig gespecialiseerd zijn in een onderwerp, in een vraagstuk, maar niet bij hetzelfde clubje zitten, dat dat niet voldoet. En ook vice versa, dat het lidmaatschap van een vereniging garant staat voor alles.

Vreemd
Dat is toch wel erg old school. Ik ben er van overtuigd dat er zeer bekwame makelaars zijn die geen lid zijn van een vereniging. Ik ben er ook van overtuigd dat er zeer bekwame taxateurs zijn, die lid zijn van een andere vereniging. En helaas zitten er ook minder bekwame collega’s binnen verenigingen, of we dat nou leuk vinden of niet.

Logo
Volgens mij is het lidmaatschap van een vereniging een drempel. Je hebt het minimaal noodzakelijke en het maximaal haalbare. Als je lid bent van een beroepsvereniging, heb je aangetoond bepaalde competenties en kennis te bezitten. En geef je aan dat je je wilt houden aan bepaalde regels en voorwaarden. Maar dat is geen garantie op totale kennis of alleskunnen. Het betekent alleen dat je aan de toetredingsvoorwaarden voldoet, waar overigens lang niet allen aan kunnen voldoen. Het lidmaatschap is een keurmerk, maar geen garantie.

Benul
Iemand die dus echt met droge ogen beweert dat lidmaatschap van vereniging 1 absolute garantie is, vanzelfsprekend de eigen club, begrijpt dus niet zo heel goed wat er op dit moment in de markt gebeurt. De consument, de opdrachtgever verwacht meer dan een logo op de deur. De verwacht excellentie in presentatie en prestatie. Als een professional meent dat het schroeven van een schildje aan de muur afdoende is, dan hebben we nog een lange weg te gaan met het opvoeden van professionals. Zolang die zich menen te kunnen verschuilen is er nog zendingswerk te doen lijkt me.

Ed