Verandering overdrachtsbelasting

In de Haagse wandelgangen wordt gefluisterd dat deze zomer mogelijk de verlaging van de overdrachtsbelasting wordt verlengd of zelfs definitief wordt. Er zou dan een compensatie plaatsvinden middels het eigen woning forfait percentage. Gezien het feit dat er bijna niets verkocht wordt, terwijl het forfait voor alle bezitters geldt, zou dit de schatkist veel opleveren. Maar goed, dit is nog slechts gefluister. Van Notariskantoor Bakx Rombouts Kroes kreeg ik onderstaand bericht, wat mogelijk ook voor uw praktijk van belang kan zijn. De moeite van het lezen waard!

Ed

Er is al veel nagedacht over de gevolgen van een eventuele verhoging van de overdrachtsbelasting op 1 juli a.s. van 2% naar 6%. In sommige koopovereenkomsten wordt nu al afgesproken wie het verschil aan overdrachtsbelasting gaat betalen wanneer door nalatigheid de overdracht van de woning later dan 30 juni a.s. gaat plaatsvinden. Goed om op te nemen.
Verandering
Ter voorbereiding op de eventuele wijziging van de overdrachtsbelasting wil ik wijzen op de mogelijkheid om een overdracht van de woning toch eerder te laten plaatsvinden, zodat er overdrachtsbelasting bespaard kan worden. Partijen zouden kunnen overeenkomen om de woning al in juridisch eigendom over te dragen onder de ontbindende voorwaarde van niet betaling van de koopsom (ook bekend als “de Groninger akte”). Wanneer de koopsom niet op de uiterlijke datum door de notaris is ontvangen (wanneer er geen hypotheek op die datum is gevestigd) zal de eigendom van de woning door de enkele vervulling van de voorwaarde van rechtswege terugkeren bij de verkopers.
Afwijkend
Overdracht van de woning onder de hiervoor omschreven ontbindende voorwaarde is niet een gebruikelijke transactie en zal goed moeten worden besproken met de betrokken partijen. Tevens is het van belang om te weten dat bij de overdracht van de woning (de levering) de koper wel de overdrachtsbelasting moet betalen. Partijen dienen goede afspraken te maken wanneer de feitelijke oplevering van de woning dient plaats te vinden. Het lijkt mij ook verstandig om de eventuele hypotheekhouder van de verkoper om toestemming te vragen voor de medewerking aan de overdracht onder ontbindende voorwaarde.
Voorwaarden
Van belang is ook dat de overdracht pas gaat plaatsvinden wanneer de waarborgsom respectievelijk bankgarantie door de notaris is ontvangen. Van het niet in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde (dus de koper heeft op de afgesproken datum voldaan aan zijn betalingsverplichting) zal de notaris nog een akte van kwijting opstellen en inschrijven in het kadaster. De overdracht onder ontbindende voorwaarde zal goed vastgelegd dienen te worden.

J.W. Kroes,
kandidaat-notaris, vennoot

Bankenbeleid anno 2012: alleen hypotheek als je 'm niet nodig hebt

Bankenbeleid anno 2012: alleen een hypotheek als je 'm niet nodig hebt!
Vorige week zaten beide ondergetekenden in een panel bij het 21e Hypotheken Event. Er werden diverse stellingen behandeld. Over één daarvan waren wij het met z'n tweeën roerend eens. Helaas kon juist die stelling door tijdgebrek niet worden besproken. Maar gelukkig zijn wij als bloggers niet voor één gat te vangen. Onze stelling luidt: je komt in Nederland alleen nog maar in aanmerking voor een hypotheek als je kunt aantonen dat je 'm niet nodig hebt.
Dief van je eigen portemonnee
Het kan verkeren, want een jaar of wat geleden kregen sommige consumenten van hun bank of hypotheekadviseur te horen: "Leen nou toch wat méér. Je stopt toch zeker geen eigen geld in je huis? Dat kun je veel beter beléggen. Je bent een dief van je eigen portemonnee als je niet wat méér leent!" Natuurlijk ging het niet in alle gevallen zo. Maar het was méér dan een uitzondering. En wie zich zorgen maakte om de risico's die de consument hiermee liep, voelde zich al snel een roepende in de woestijn.
Van het ene uiterste in het andere
Dat er na het uitbreken van de crisis eind 2008 een correctie is gekomen op dit soort praktijken juichen wij zeer toe. Het is immers niet in het belang van de consument om zich volledig vol te zuigen met risicovolle leningen. Probleem is echter dat de banken op dit moment totaal zijn doorgeslagen in de andere richting. Zelfs veilige en verantwoorde leningen worden anno 2012 geweigerd. Bijvoorbeeld door in het NHG-segment onndige strenge regels toe te passen.
Maatschappelijke gevolgen
Door extra op de rem te trappen bij de hypotheekverstrekking versterken de banken de malaise op de woningmarkt. Er worden maandelijks nog steeds acht - à negenduizend bestaande woningen verkocht. Dat zouden er zonder twijfel meer zijn als banken zich zouden onttrekken aan de financieringskramp waarin zij nu gevangen zitten. Het lijkt wel of op dit moment elke kleinigheid wordt aangegrepen om een lening niet te hoeven verstrekken. Er is geen makelaar te vinden die de afgelopen weken niet heeft meegemaakt dat binnen de bedenk- of financieringstermijn de deal afketste omdat de financiering niet rond kwam..
Banken verschuilen zich
Helaas ontkent de bankenwereld elke eigen schuld of verantwoordelijkheid voor deze situatie. Liever verschuilt men zich achter uiteenlopende zaken als de crisis, de lastige funding, de nationale hypotheekschuld of - daar is-ie dan - de toezichthouder AFM. Natuurlijk zit in elk van deze factoren een kern van waarheid. Maar je kunt als bankwezen dan toch niet simpelweg de handdoek maar in de ring gooien? De financiële sector heeft een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid. En het onnodig hard op de rem trappen is daarmee in strijd. In plaats van zich te verschuilen achter externe factoren, moedigen wij de banken bij dezen aan meer leiderschap en initiatief te tonen. Zodat Nederlandse huishoudens weer een hypotheek kunnen krijgen als ze die wél nodig hebben!

Rob Mulder,                                                     Ed van de Bijl
Directeur Strategie & Belangenbehartiging          Algemeen Directeur
Vereniging Eigen Huis                                      VastgoedPRO

Weblog VEH

Natte voeten

Meer en meer duikt de discussie op over de niet te handhaven situatie van huizen, van hypotheken “die onder water staan”. Voordat u denkt wat heb ik gemist, is er extra dijkbewaking nodig, zijn de deltawerken geactiveerd? Het betreft hier consumenten met een hypotheek die hoger is dan de huidige waarde van het onderpand, het huis.
Gegoochel
Ook hier is weer sprake van sensatielust en cijfergoochelarij van een hogere waarde. ING bijvoorbeeld meldt dat 30% van de woningbezitters hier mee te maken heeft  (januari 2012). Hoe komt men hieraan? Door een telefonische enquête van de ING. Over Evidence Based Research gesproken! Delta Lloyd maakt het nog bonter, die spreekt zelfs van meer dan 50% (februari 2012).Maar ja, dat was dan ook op basis van een zware wetenschappelijke studie onder 626 (!!) huishoudens. Zinloze informatie dus?
ASRE
Als u echt geïnteresseerd bent in dit onderwerp, dan kan ik u de ASRE publicatie aanraden van januari 2012, waarin gesproken wordt over ruim 500.000 huishoudens waar hierbij sprake van zou zijn. Dit nuanceert toch wel iets. ING brult ruim 1.100.000 huishoudens, DeltaLloyd denkt te kunnen winnen bij het bieden per opbod en komt op ruim 1.600.000 stuks. Zouden deze partijen een commercieel belang hebben? Zou zo maar kunnen. Maar goed, laten we de Amsterdam School of Real Estate wel serieus nemen, daar zijn het echte onderzoekers voor. Wat brengt dit ons?
Hier en nu
Laten we het eerst even hebben over absolute waarde en relatieve waarde. Kijk even naar uw linker- of rechterpols. De kans is niet ondenkbaar dat daar een horloge zit. Stel dat uw exemplaar ineens helemaal trendy blijkt en niet meer gemaakt wordt. Er is schaarste, iedereen wil er mee gezien worden. Men biedt zo maar een ton op e-bay voor een gaaf exemplaar. Bent u dan rijk? Nee, pas op het moment dat er verkocht wordt en dit omgezet wordt in een waardevaste eenheid wordt relatieve waarde absolute waarde. Want wat vandaag een hype is, kan morgen zo 2011 zijn en zonder waarde. Nu zeg ik niet dat huizen gehyped worden, hoewel ook dat voorkomt, maar toch.
Ontwikkeling
Stel mijn huis verdriedubbelt morgen in waarde, heb ik daar wat aan? Waarschijnlijk niet, het zal vrijwel zeker een verarming betekenen. WOZ waardes omhoog, OZB waardes omhoog, forfait waarde omhoog, noem maar op, woning gerelateerde belastingen in absolute zin stijgen dus ik wordt weer armer. Business as usual! En als mijn huis drie keer over de kop gaat, zal dat een trend zijn. Dus wil ik een ander huis, dan is mijn droomhuis ook drie keer zo duur. Okay, de verhouding ten opzichte van mijn hypotheek is beter, maar zolang ik het niet omzet in een absolute waarde is het schijnrijkdom. In theorie ben ik rijk, heb ik overwaarde, maar zolang ik die niet cash gebeurt er niets.
Negatief
Zo ook de andere kant op. Als mijn huis morgen 70% daalt in prijs, heb ik daar dan wel wat aan? Ook niet, want waar in het eerste voorbeeld de absolute belasting waardes stegen, zal men hier de relatieve belastingen verhogen, het opcenten percentage verhogen, om dezelfde belastingpenningen te kunnen innen. Schiet ik dus ok niets mee op. En verhuizen doe ik niet, tenzij het moet, want de waarde is te laag ten opzichte van mijn hypotheek. Gevalletje jammer, maar verder niets aan de hand.
Solitair getal
Het wel of niet stijgen van prijzen van woningen zijn dagkoersen, maar er zijn maar weinig mensen die speculatief wonen. De meeste van ons zitten over 5, 10 of 15 jaar nog waar ze nu zitten. Pas als je op dit moment gedwongen bent om over te gaan tot verkoop ben je de Sjaak. Als je aan het eind van je wooncarrière bent en net gekocht hebt (periode 2006 -2012) heeft het invloed op dit moment.
Zonder gevolgen
Heeft het dan helemaal geen impact? Ik denk van wel, maar dan meer op het gebied van de dynamiek. 517.000 woningen die minder waard zijn dan de hypotheek die er op rust, betekent in feite het onttrekken van 15% van de bestaande bouw voorraad aan het verkoopproces. Deze mensen blijven gewoon zitten waar ze zitten, verkopen niet en wachten gewoon af tot dat inflatie en lange termijn stijging de woningwaarde weer corrigeren ten opzichten van de onderliggende hypotheek. Het verlamt de markt.

Ed

Perceptie

Het is formeel een feit dat we in een economische crisis zitten sinds afgelopen dinsdag. Dat de pensioenfondsen door de dekkingsgraad gekelderd zijn.. De huizenmarkt is ingeklapt. Werkeloosheid loopt op. Griekenland staat op omvallen. Inflatie loopt op. Benzine was nog nooit zo duur. Ajax verliest van Manchester en van der Wiel is nog steeds geblesseerd. Wegener ontslaat 10% van z’n personeel. De euro is nog maar 1.34 tov de dollar. Prins Friso is bedolven onder een lawine. Haatimams treden op in de Balie, Hiddink gaat naar Rusland voor 10 miljoen. De Duitse president Wullf moet aftreden, er dreigt serieus Carnaval uit te breken en tot overmaat is morgen mijn 50e verjaardag. Kortom, het valt allemaal niet mee.
Positief denken
Gelukkig kreeg ik gisterenavond van collega Dirk Hessel uit Nunspeet onderstaande fotoreportage. Blijven lachen mensen, blijven lachen, denk er om!
TGIF,

Ed

Jouw huis zoals je het zelf ziet

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


Zoals een koper het ziet
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zoals een huurder het ziet

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Volgens de geldverstrekker
 

 
 
 





 
 
 
 
 
 
 
en volgens de gemeentelijke OZB aanslag!



Starters op de woningmarkt

Vandaag publiceerde Vastgoedactueel een artikel over de status van de starters op de woningmarkt, waarin onder andere de visie van VastgoedPRO, NVM en VBO. Prima stuk, omwillen van de leesbaarheid zijn niet alle antwoorden volledig gepubliceerd. Bij deze het totale stuk waarin de antwoorden van VastgoedPRO integraal staan vermeld.
Vastgoedactueel: Starters, de sleutel tot herstel van de woningmarkt.Dat is niks nieuws op zich, maar waarom gebeurt er dan niets om die starters te helpen, of niet genoeg?
Deze vraag dient primair bij beleidmakers te worden neer gelegd, die over de instrumenten beschikken om ‘aan het dashboard te draaien’. Er zijn initiatieven om de impasse op de woningmarkt te doorbreken: verlaging overdrachtsbelasting, verlenging retourmogelijkheden overdrachtsbelasting, verhoging NHG garantie en startersleningen. Uiteindelijk is de verlammende invloed van de macro economische factoren (economische crisis, onzekerheid euro) en de verlammende invloed van de onzekerheid over de continuïteit van de belasting aftrek van de hypotheekrente groter gebleken dan het stimulerende effect wat van deze tijdelijke maatregelen uitgaat.
Krimp
Daarbij heeft de overheid te maken met een krimpscenario, er moeten bezuinigingen worden gemaakt, waardoor aan alle kanten strategische keuzes moeten worden gemaakt. Binnen een overheidsbeleid waar gekort, bezuinigd, moet worden op defensie, onderwijs, cultuur, natuurbeleid past het schijnbaar niet om verdere stimulerende maatregelen te nemen ten aanzien van de woningmarkt in het algemeen en starters in het bijzonder.
Markt
Hierbij is eveneens van belang dat de woningmarkt redelijk stabiel is. Hoewel de prijzen de afgelopen jaren in totaal met bijna 12 ½ tot 15 zijn gedaald en het transactie volume is gehalveerd, is de markt redelijk stabiel. Het aantal gedwongen verkopen, circa 2300, is nog geen 0,6% van de totale markt. Toestanden als in Spanje waar gedwongen huisuitzettingen en explosief toenemende dakloosheid het geval zijn, zijn op Nederland niet van toepassing en ook niet te verwachten. Zolang het Malieveld niet volloopt met woedende starters, woeste verkopers die hun pand niet kwijtraken en de ME rebellerende huiseigenaren van het Binnenhof moet verwijderen met charges, zal de politieke noodzaak niet worden ervaren. Er zijn op dit moment grotere problemen die opgelost moeten worden.
Vastgoedactueel: Zou de overheid (meer) maatregelen moeten nemen om de starter te helpen, en zo ja: welke?
VastgoedPRO is van mening dat er door de overheid een aantal maatregelen genomen moeten worden, waarbij wij ons er bewust van zijn dat dit geen ingrijpende uitgaven met zich mee mag brengen, hiervoor ontbreekt de ruimte Een drietal initiatieven zouden de starters op de markt kunnen stimuleren zonder hoge uitgaven of gebrek aan inkomsten:

1. In de successie en schenking belasting sfeer zou de overheid een wijs besluit kunnen nemen. Op dit moment kan tot €50.300 zonder belastingheffing worden geschonken, als dit verhoogd wordt kan het starters makkelijker worden gemaakt om secundaire (familie) gelden aan te wenden voor aankoop van een woning. Met name bij de groep 50+ is er sprake van grote overwaarde op onroerend goed, dit zou een goede stimulans kunnen vormen. Dit zou niet alleen in de ouder-kind verhouding moeten gebeuren maar ook in de grootouder – kleinkind relatie mogelijk moeten worden gemaakt. In dit kader zou ook garantstelling door ouders c.q. grootouders moeten worden gestimuleerd en fiscaal aantrekkelijker worden gemaakt.
2. Daarnaast zou de overheid de overdrachtsbelasting volledig tot nul moeten terugbrengen bij de aankoop van de eerste woning. En als stimulerende maatregel zou het ook goed zijn om alleen overdrachtsbelasting te heffen over het verschil tussen het aankoop bedrag versus het verkoop bedrag bij de daar op volgende aankopen. 
3. In de toezichthoudende sfeer zou rekening moeten worden gehouden met de unieke positie van starters op de markt, in het licht van het verkrijgen van hypotheken. Door de huidige normeringen, met name opgesteld vanuit AFM, NVB en Nibud, wordt het voor starters vrijwel onmogelijk om te voldoen aan de voorwaarden voor aangaan van een hypothecaire lening. Hier zou, binnen verantwoorde kaders, een meer realistisch beleid moeten worden gevoerd.

Bestuur en beleid
Daarnaast vraagt VastgoedPRO om een strategisch overheidsbeleid ten aanzien van woningbouw productie en woningbouw voorraadbeheer. Door de veranderende marktomstandigheden is er bij circa 400.000 (volgens ING) tot 700.000 (volgens Nyfer) huishoudens sprake van het zogenaamde “onder water staan”. De openstaande hypotheekschuld is groter dan de onderliggende waarde van het pand. Deze groep zal, totdat waardestijging en inflatoire ontwikkelingen deze situatie heeft gerepareerd, niet overgaan tot verkoop zonder dwang. Hierdoor wordt circa 15% van de bestaande eigen woning voorraad uit het mobiliteitsproces ontnomen, waardoor de kans tot toetreding van starters wordt beperkt. Een goede voorraad aan betaalbare woningen met de juiste kenmerken en op de juiste locatie vraagt om een daadkrachtige visie van de overheid inzake ruimtelijke ordening.
Vastgoedactueel: Wat is er gebeurd met startersleningen, die worden steeds minder vaak toegekend zo lijkt.
Dit is terug te voeren op het eerste gedeelte, zowel op landelijk als gemeentelijk niveau zijn de beschikbare middelen hiervoor opgedroogd of anders aangewend.
Vastgoedactueel: Wat kunnen makelaars zelf doen om starters te helpen? Gebeurt dat al (genoeg)? Wat kunnen jullie als branchevereniging doen en wat doen jullie al?
De problematiek op de woningmarkt is complex en de sleutel tot instrumenten om aan te wenden tot stimulering van deze markt ligt bij twee partijen: de overheid en de financiers, de geldverstrekkers. Hoewel makelaars een belangrijke positie innemen in de keten van aankoop en verkoop van onroerende zaken is hun beinvloedingsvermogen in deze beperkt. Een bescheiden rol past hier dan ook.
Professional
De rol van de makelaar is met name het managen van de verwachtingen van de woonconsument en hem te begeleiden naar het juiste financiële advies. Te borgen dat de consument zich op de juiste wijze laat voorlichten en van daaruit weloverwogen stappen kan nemen. Op basis van de mogelijkheden welke er bestaan tot het verkrijgen van een hypothecaire lening zal de makelaar een juiste inschatting moeten kunnen maken welke woning het beste past bij de (toekomstige) wensen van zijn opdrachtgever. Deze begeleiden in de kuiste keuzes en hem of haar adviseren inzake de te nemen stappen inzake de wooncarrière welke nu en in de toekomst bestaat is essentieel.
Vereniging
Ook voor de rol van de makelaarsverengingen past hierin een bescheiden opstelling. In tegenstelling tot banken en bijvoorbeeld de VEH zijn makelaars zelf geen risicodragend onderdeel van de keten. Ze zijn het smeermiddel bij transacties, maar nemen zelf geen plaats in. Voor ons als vereniging geldt dat er op het gebied van lobby en belangen behartiging een plek is weggelegd, maar hierbij staat toch primair het belang van de makelaar en de taxateur centraal. De startende of toekomstige woningeigenaar is niet onze primaire doelgroep.

Drs. Ed W.M. van de Bijl – Algemeen Directeur VastgoedPRO