Observaties
Ik neem drie onderdelen er even uit waar de NMa iets over zegt, waar ik toch wel wat vraagtekens bij heb: Concurrentie, toetreding en organisatie. Laat ik ze alle drie eens tegen het licht houden. Want nogmaals, het Funda verhaal is belangrijk, maar makelaardij is meer dan het plaatsen van een fotootje op een website.
Concurrentie
De NMa concludeert terecht dat de concurrentie hoog is onder makelaars en dat dit daling van de courtages tot gevolg heeft gehad. Dat is goed voor de consument, maar dat heeft volgens mij ook wel een keerzijde. Het gevaar van het “varkensvleescyclus-effect” ligt toch wel op de loer. De concurrentie is inderdaad zeer sterk toegenomen, met name door het grote aantal toetreders. Erger nog, zelfs nu groeit het aantal toetreders nog, ondanks de recessie. Maar het onderscheidend vermogen werd ook steeds minder, iedereen biedt hetzelfde aan. Begeleiding bij aankoop, begeleiding bij verkoop en waardebepaling. En waar geen onderscheidend vermogen aanwezig is, is prijs vaak een laatst of enig onderscheidend middel.
Gevolg
Dus de inkomsten stonden al onder druk, gooi daar een sausje van halvering van de omzetten overheen en de kaalslag begint. De NMa zegt dat er geen shake-out is, ik deel dat toch echter niet. Die is er in mijn ogen wel degelijk. Kantoren vallen bij bosjes om, er zijn vele ontslagen en het leed is groot. Veel collega’s hebben inmiddels andere inkomstenbronnen gezocht, anderen zijn ontslagen en beginnen voor zichzelf. Dit gebeurt in grote mate. En waar moeten starters op scoren? Prijs? Aan het werk met behoud van uitkering? Let op mensen, de kwaliteit van het vak komt ook onder druk te staan, dat is uiteindelijk niet goed, ook niet voor de consument. Waar op het ene moment er te veel makelaars zijn, kan het volgende moment een tekort optreden. Met ondernemers hoeft men geen medelijden te hebben, begrijp me goed, dat is ondernemersrisico. Maar het geheel kan onder druk komen te staan en kan de concurrentieverhouding ook negatief beïnvloeden. Prijserosie kan ook in het nadeel van de consument zijn, zie de GSM markt waar tarieven van de OPTA verhoogd moesten worden!
Toetreders
De NMa spreekt over een markt die makkelijk toegankelijk is, waardoor dit in het voordeel van de consument is. Dat gaat me toch net iets te makkelijk. Op dit moment mag elke malloot een bord aan de deur spijkeren en zich makelaar noemen, er is geen enkele kwaliteitsborging behalve die van ons soort organisaties. Ik denk niet dat het totaal afwezig zijn van ook maar enig kennis of kunde in het voordeel is voor consumenten. Laat staan de antecedenten van aanbieders, elke crimineel kan een makelaarskantoor als witwasoperatie opzetten. Hier gaat de NMa in mijn ogen te kort door de bocht.
Organisatie
En, het laatste punt, de NMa juicht het ongeorganiseerd zijn toe. Daar zouden de innovaties en prijsconcurrentie vandaan komen. Enerzijds wordt daar nergens een bewijs voor aangevoerd, op grond waarvan men dit stelt komt niet boven water. Anderzijds, de politiek juicht zelfregulatie van de markt toe, legt de bal bij mijn soort organisaties neer. Vervolgens, een door diezelfde politiek ingestelde NMa, zegt dat het goed is dat dat makelaars zich onttrekken aan toezichthouders, omdat dit innovatie in de hand zou werken. Dat is natuurlijk vreemd. Ook hierin kan ik de NMa niet volgen en heb ik grote vraagtekens.
Weekend
Nou ja, genoeg stof noch tot nadenken met dit rapport. En voor de echte liefhebbers. Morgenavond, Radio 1 bij de NOS, tussen 23.00 en 24.00 uur, besteed Met het Oog op Morgen aandacht aan dit dossier. VastgoedPRO gaat dan het gesprek aan met collega Kimman van de NVM, over het mooie en minder mooie dat funda ons brengt.
TGIF,
Ed
Geen opmerkingen:
Een reactie posten