Vandaag even graag uw aandacht voor een casus uit de trend van “Ook dat nog”. Voor dino’s als ik een bekend fenomeen uit de vorige eeuw. Erik van Muiswinkel, Sylvia Millecam, Hans Böhm en Gregor Frenkel Frank, onder leiding van Aad van de Heuvel, behandelden de meest absurde realiteiten waar wij burgers mee te maken kregen. Bureaucratie en onzinregels regeerde in die dagen tot op extreme hoogtes en wij hadden dat maar te slikken.
Taxateurs
Collega Godfried van der Linden slaakte vanavond zijn noodkreet bij mij en stuurde een mail met de kop Taxatie Waanzin. Hij vroeg mijn mening over de uitdagingen die hij ervaart als taxateur. Laat ik het relaas met u delen. Enerzijds moet je vandaag de dag al blij zijn als je een taxatieopdracht krijg, anderzijds wordt het je wel erg moeilijk gemaakt. De randvoorwaarden waar je mee te maken krijgt drijven je soms tot waanzin. Gordels vast? Daar gaan we. Linksboven ziet u zijn print screen van ons Taxatie Management Systeem, TMS. Uiteraard heb ik de pand gegevens maar even weggehaald, dat lijkt me wel zo kies. Als u er op klikt ziet u de details.
Opdracht
Collega van der Linden begint dus vol goede moed aan zijn klus en krijgt de volgende gegevens mee:
- MIDAS rapport met een betrouwbaarheid van 96.7%: modelwaarde € 116.000
- NBWO rapport met een betrouwbaarheid van 96%: modelwaarde € 161.063
Maar het kan erger.
Dan worden er ook nog indexen opgegeven met referentiepanden. Handig denk je. Totdat collega van der Linden de Kadaster gegevens er voor alle zekerheid maar even bij haalt. Dan wordt het echt lachen.- € 108.381 MIDAS versus € 161.712 Kadaster (klein verschilletje!)
- € 101.439 MIDAS versus € 136.774 Kadaster (details!)
- € 103.210 MIDAS versus € 153.069 Kadaster (scheelt een jaarinkomen!)
Regel en uitzondering
Wie bepaalt nu de betrouwbaarheid van de modelwaarderapporten? Volgens mij keurt de slager hier zelf zijn vlees. Ik weet niet of u dit herkent, laat het alsjeblieft zo zijn dat collega van der Linden in deze alleen staat. Mocht u zijn problematiek herkennen dan hoor ik dat graag. Misschien wordt het toch weer tijd om hier weer eens serieus het gesprek over aan te gaan. Wat zegt u, herkenbaar? Het is altijd handig om wat voorbeelden te hebben!
Ed
Zo heb ik er ook nog wel 1...
BeantwoordenVerwijderenLet op, het betreft hier een waarde van HETZELFDE referentiepand aangeleverd door taxateursunie met een verschil van € 91K tussen 2 leveranciers van modelwaardes
NBWO
Vergelijkbare objecten
Adres MARKIEZAAT 11
Plaats VUGHT
Woningtype Vrijstaande woning
Perceelopppervlak 543 m2
Laatste transactiedatum 07-08-2007
Koopsom E 632.500
Geindexeerde koopsom E 580.533
Cultuurtekst WONEN
ORTAX
Markiezaat 11
Vught
Vrijstaand 7-8-2007 €632.000 543 m² €671.000
Kadaster (ter controle)
Waarde tussen 08-2007 en 07-2011 -/-6,4%
632500 -6,4% = € 592.020
Voor de oplettende lezer:
Bij NBWO geeft men aan dat de waarde met 8,3% is gedaald
Maar onze vrienden van Ortax, die zeggen doodleuk dat de woningwaarde met 6,2% is GESTEGEN
Probleem voor de taxateur: die mag in het ene geval uitleggen waarom nummer 11 minder is dan het getaxeerde en in het andere geval veel beter is. Natuurlijk kan hij ook gewoon aangeven dat hij de waarde van Ortax sterk in twijfel trekt.
Wederom mag de klant afrekenen voor deze waardeloze modelwaarde.
Zo heb ik er nog wel tientallen !!
VerwijderenKom maar op Vermeulen! Wat dan? Alle tientallen graag
VerwijderenDe modelwaardes drijven ons vaak tot waanzin. Meest storend is dat de grote verschillen door de taxateur verklaard moeten worden. We betalen voor gegevens welke heel veel onnodig meerwerk opleveren
BeantwoordenVerwijderenSeinehof Veldhoven:
BeantwoordenVerwijderenCalcasa 98,9%: modelwaarde 195.000,-
N.B.W.O. 98,0%: modelwaarde 227.036,-
verschil € 32.000,- bij 'onbetrouwbaarheid' van 1,1 tot 2%.
Ander pand:
Calcasa 252.000 na index 255.000
Midas 252.000 na index 282.749
Bijna 30.000 verschil!
Ruwenberg Eindhoven:
Calcasa modelwaarde 250.000
Midas modelwaarde 310.000
Verschil 60.000 !
Begrijp ik het goed dat het vak van taxateur inhoudt dat je in een of meer modellen de gegevens van een object invult en dat je de berekende waarde aan je opdrachtgever meldt?
BeantwoordenVerwijderenNeen anoniem dat begrijp je niet goed
VerwijderenZo herkenbaar. Ik heb net een taxatierapport zitten uitwerken, waarbij zoals zo vaak de enorme verschillen waarmee NBWO, Ortec en ook MIDAS mij iedere keer weer weten te verbazen. De meeste tijd gaat zitten in het verklaren waarom de modelwaarderapprten niet kloppen.
BeantwoordenVerwijderenVoer de verplichting in dat de taxateur zelf minimaal 6 referentiepanden opgeeft, dat doe ik toch wel. Het scheelt alleen een heleboel ergernis over die belachelijke rekenmodellen die zichzelf ook nog eens een hoge betrouwbaarheid toedichten. En inderdaad, ze rekenen nog geld ook voor deze kul!
Ik ga nu weer verder met het volgende taxatierapport; ben benieuwd hoeveel de modelwaarderapporten er nu weer naast zitten.
Als we toch bezig zijn:
BeantwoordenVerwijderenMidas 213.000
NBWO 287.089
De meeste tijd gaat idd zitten in het uitleggen/verklaren waarom jij als taxateur gelijk hebt en de modelwaardes niet deugen.
En hoe herkenbaar is de volgende situatie?:
Je hebt een pand opgenomen en bent van mening dat de marktwaarde 175.000 bedraagt. De 2 modelwaardes geven 200.000 aan. Als je de woning dan op 180.000 waardeert hoef je niets uit te leggen en je bespaart tijd. Glad ijs maar ben er van overtuigd dat het gebeurt.
Wat Godfried aanhaalt is inderdaad waar en vaak vraag ik me af wie er nu eigenlijk taxeerd. Eigelijk worden we als taxateur beinvloed door de banken, en door de validatie instituten.
BeantwoordenVerwijderenDe aangehaalde voorbeelden m.b.t. de modelwaardes maken we allemaal regelmatig mee, en daarnaast komt het regelmatig voor, als je als taxateur jouw inzichten verwoord dat het validerend instituut het daar niet mee eens is.
Feitelijk zou het zo moeten zijn dat de certificering net als vroeger de beëdiging voldoende kwaliteits waarborg is, maar helaas is dat door een zeer klein aantal "rotte appels"om zeep geholpen.
Ik ben ook van mening dat als ik mijn handtekening onder het rapport zet, dan ben ik ook verantwoordelijk voor de inhoud en zou ik als taxateur moeten bepalen hoe die inhoud er uitziet.
De structuur van een rapport dmv een standaard layout waarin een aantal aspecten verplicht moeten worden benoemd vind ik perfect, en in feite zie ik een validatie instituut als een overbodige schakel.
Modelwaardes en informatie van kadata vind ik overigens wel erg nuttig voor de onderbouwing van een rapport.
Misschien moet de NMA eens onderzoek doen naar de validatie praktijken....
BeantwoordenVerwijderenAnoniem, ik denk niet dat het iets is voor de NMA.
VerwijderenWellicht kunnen ze wel eens kijken naar de gevolgen van de vrije marktwerking.
Het loslaten van de vaste tarieven en de eed is volgens mij niet zo handig geweest.
Een taxateur moet mijns inziens zijn werk objectief en onafhankelijk uit kunnen voeren. Dit kan volgens mij niet optimaal in een situatie waarin door concurrentie de tarieven te sterk onder druk staan.
De waarde van de huizenwaarderingen zijn van NUL en generlei waarde.
BeantwoordenVerwijderenDe waarde blijkt pas bij verkoop; En zelfs dan is het pas een momentopname.
Als het de WOZ betreft zou het beter zijn een waarde vast te stellen op basis van vaste gegevens: Een m3 prijs voor woon of bedrijfsruimte, een m2 prijs voor bouwgrond of anderzins. Met een procentuele lokatieopslag voor de meerwaarde van het gebied (centrum, stad etc).
Geen onzinnige kosten meer voor discutabele jaarlijkse taxaties.
En niet meer belasting betalen voor je goede staat van je pand terwijl je buren minder betalen omdat ze hun bezit niet onderhouden
Geen enkel modelwaardebenaderingssysteem is momenteel in staat betrouwbare modelwaarden te leveren. Dus elke taxateur zal de houdbaarheid van de referentiepanden moeten toelichten. Daarenboven zullen de getaxeerde waarden vaak meer afwijken dan de normale bandbreedte van 10%, zodat ook daar een toelichting bij geleverd moet worden. Zeker ingeval van “bijzonder-beheer-taxaties”, waarbij naast marktwaarde, “snelle verkoopwaarde”, huurwaarde (ook indien niet verhuurd), waarde in verhuurde staat (helemaal afgewaardeerd, omdat huurwaarde geen reëel rendement biedt), ook een echte executieprognose moet worden opgegeven.
BeantwoordenVerwijderenDat is dus echt taxeren!
Het lastige van de modelwaarderapporten is dat de doorrekening van datum verkocht en huidige waarde vaak niet klopt met de feitelijke lokale prijsontwikkeling. Een onderbouwing krijg je niet van de leveranciers.
BeantwoordenVerwijderenVerder wordt je gedwongen commentaar te leveren op panden die je soms niet kent. Ik ben er een voorstander van om de taxateur zelf te laten beslissen of hij de modelwaardes hanteert of met referentiepanden over de brug komt.