Juridisch advies

Precies op de dag dat het 100 jaar geleden is dat de Titanic vanuit haar thuishaven Liverpool aan haar eerste en tevens laatste reis begon, een blog over de financiële teloorgang welke ook u kan overkomen. Graag geef ik het scherm aan onze huisadvocaat mr. Hub Dohmen.
Ed

Niet-storting van de waarborgsom – wacht niet tot de levering met actie
Sommige dingen kunnen maar beter goed geregeld zijn, zoals tijdige storting van de waarborgsom. Onlangs kreeg ik in het kader van de mogelijkheid dat VastgoedPRO-leden gratis telefonisch juridisch advies bij ons kunnen krijgen een vraag van een makelaar over een geval waarin de koper weigerde mee te werken aan de levering.
En dan?
De makelaar vroeg mij of de deurwaarder het bij het rechte eind had. De deurwaarder had namelijk verteld dat om betaling van een niet vooraf gedeponeerde waarborgsom af te dwingen tussenkomst van de rechter nodig is. Dat was vreemd vond de makelaar. De VastgoedPRO-koopakte vermeldt namelijk in artikel 13 dat de nalatige partij een “zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete” zal verbeuren van 10% van de koopsom.
Onduidelijk
De verwarring is begrijpelijk, toch heeft de deurwaarder gelijk. Slechts een gerechtelijke uitspraak of een notariële akte geeft de deurwaarder zijn bijzondere bevoegdheden. De verkoper heeft voornamelijk iets aan artikel 13 als de waarborgsom ook inderdaad vooraf bij de notaris is gestort. Opeisbaarheid is immers iets anders dan het recht op executie (tenuitvoerlegging van een vonnis door iets in beslag te nemen en te verkopen).
Gelijk versus geluk
Ook uw factuur waarvan de vervaldatum is verstreken is immers “opeisbaar” maar niet executeerbaar. Is de waarborgsom bij de notaris dan zal hij deze doorstorten naar de verkoper. Is er geen waarborgsom gestort (of bankgarantie gesteld) dan heeft de verkoper dus de rechter nodig.
Actie
Wat te doen als de waarborgsom niet binnen de in de koopakte daarvoor gegeven termijn is betaald? Tenzij de verkoper per sé wil dat deze koper het huis afneemt en geen heil ziet in ontbinding is het devies: wacht niet tot de leveringsdatum met handelen. Dit is namelijk een goed moment om met de verkoper te overleggen over het ontbinden van de koop.
Te doen
Het enige dat daarvoor nodig is, is een ingebrekestelling en de daarin genoemde termijn wachten. Heeft de koper dan nog de waarborgsom niet gestort dan is de koop van rechtswege ontbonden, tenzij de verkoper alsnog nakoming verlangt. Is de koop ontbonden dan heeft de verkoper twee voordelen: hij kan zonder al te veel moeite een veroordelend vonnis halen om zijn tien procent te incasseren en de weg is per direct vrij om een andere koper te zoeken.

April 2012, mr. H.J.A.M. Dohmen,
Dohmen advocaten,
h.dohmen@dohmenadvocaten.nl,