Bezoek uit Nederland
Anderhalve week geleden hadden een 25-tal VastgoedPRO leden zich ingeschreven voor een bedrijfsbezoek aan het hoofdkantoor van CENTURY 21 Benelux in België. Het idee voor dit bedrijfsbezoek is gegroeid door de goede samenwerking met de VastgoedPRO beroepsorganisatie en het feit dat heel wat VastgoedPRO leden in een sterk veranderende Nederlandse vastgoedmarkt openstaan voor verandering. Wat kunnen we de dag van vandaag nog ondernemen om ons bedrijf toch te laten groeien in een moeilijke markt?
In de eerste plaats is openstaan voor de veranderende markt een must, helaas hoor ik in de markt te vaak; “wij hebben het beste systeem en doen dit al jaren zo”. En toch kent een deel van deze kantoren een sterke omzetdaling, deels te wijten aan de moeilijke markt maar in mijn opzicht ook aan het feit dat men zich niet wil/kan aanpassen aan wijzigende marktomstandigheden. De tijd van achter een bureau zitten en wachten tot wanneer een koper komt opdagen of belt is definitief achter de rug. Vragen we ons wel voldoende af wat de consument wilt en willen wij ons hier aan aanpassen?
Tijdens het bedrijfsbezoek stonden de VastgoedPRO leden open om eens te kijken hoe de Belgische markt in elkaar zit, wat doen jullie anders, wat doen wij anders? Hoe komt het dat de courtages in België hoger liggen? In Nederland is boven de 1½ procent hoog, in België onder de 3½ % laag! Hoe zit de vastgoedmarkt er in elkaar en wat doet CENTURY 21 om met zijn kantoren de marktleider te zijn in België en te blijven?
- Een eerste verschil is dat heel wat consumenten in België eerst hun woning zelf proberen te verkopen zonder hulp van een makelaar. 60% van de transacties in België vindt uiteindelijk wel plaats via een makelaar maar initieel stappen slechts een 35% van de consumenten naar een makelaar. De andere 25% is door de actieve prospectie van de makelaar en de kunst om de consument te overtuigen welke meerwaarde een vastgoedmakelaar heeft. Ter vergelijk, in Nederland verkoop circa 90% van de consumenten de woning via een makelaar, vanaf het begin.
- De gemiddelde courtage in België bedraagt 3,63% BTW incl. Dit wil zeggen dat een makelaar in België gemiddeld 6.500€ courtage heeft per verkochte woning. De gemiddelde prijs van een woning bedraagt in Vlaanderen tegenwoordig bijna hetzelfde als in Nederland, in vergelijk met sommige regio’s zelfs meer (Oost- Groningen, Limburg)
- In de courtage van 3,63% zijn de publiciteitskosten inbegrepen.
- Binnen CENTURY 21 werken wij alleen met exclusieve opdracht tot dienstverlening met een contractperiode van 6 maanden. Wij zijn dus de enige die het pand mogen verkopen in die periode.
Nog meer verschillen
- Een grote concurrent van de Belgische makelaar is de notaris. Dat is totaal onbekend en onacceptabel in Nederland. Uw markt is beter gereguleerd! Ook hij kan woningen aanbieden en verkopen. Sommige notariaten lijken zelfs soms op een vastgoedkantoor. Al moeten we dit wel nuanceren en vindt dit minder en minder plaats en is het ook sterk streekgebonden.
- De hypotheekaftrek staat ook in België onder druk. Wij hebben pas zekerheid in februari 2014 betreffende het systeem dat men wil invoeren ter vervanging van het huidige.
- Banken zijn een stuk moeilijker geworden in hun kredietverstrekking. Leningen van 100% zijn echt uitzonderingen geworden. Men heeft dus eigen kapitaal nodig om een woning aan te kopen
- Stagnatie van de prijzen
Century 21 makelaar
Aangezien we in België enorm veel inspanningen moeten leveren om een woning in de verkoop te krijgen splitsen de meeste CENTURY 21 makelaars de “inkoop” en de “verkoop” op. Wij willen specialisten creëren op vlak van inkoop zodat de woning aan een correcte prijs in de verkoop komt en dat er een optimale communicatie is met de eigenaar gedurende het hele verkoopproces. Zo maak je ook een portefeuille met verkoopbare panden en een eigenaar die meedenkt in de verkoop. Want denkt iedere eigenaar niet dat hij een gouden kooi verkoopt? De tijd dat we wachten op een koper ligt ook in België al een tijd achter de rug. Wij willen mensen opleiden zodoende dat er door een minimum aan advertentiekosten toch meer verkopen kunnen gerealiseerd worden.
Garanties
In België werken wij met een onvoorwaardelijke kwaliteitsgarantie. Dit is een document met een aantal zaken die we ondernemen om de woning te verkopen. Indien de CENTURY 21 makelaar één van deze zaken niet zou nakomen dan heeft de eigenaar-verkoper de mogelijkheid om de opdracht zonder kosten en opzegtermijn stop te zetten.
Terugrapportage
Wij hebben iedere maand een persoonlijk contact met een onze eigenaar. Dit komt ook terug in onze garanties. Hoe maken we een portefeuille verkoopbaar en krijgen we meer gedaan van de eigenaar. Antwoord is heel simpel. Binnen ons systeem hebben we een heel opvolgsysteem naar de eigenaar toe. Het is niet de bedoeling om elke 4 weken wat koffie te gaan drinken en wat te kletsen bij de eigenaar, het is de bedoeling om hem op een bepaalde manier te informeren en op deze manier van communicatie prijsverlagingen te bekomen en meer kansen te creëren om biedingen op de woning bespreekbaar te maken. Dit is zeker niet de makkelijkste weg maar is wel de meest efficiëntste gebleken. Hierbij geldt overigens wel dat deze maandelijkse terugrapportage wettelijk vereist is, een groot verschil met de Nederlandse markt.
Rol beroepsorganisaties en registratie
Elke makelaar in België moet een BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) erkenning hebben, dat is wettelijk vereist. Dit is een opleiding van 3 jaar met daarna nog minstens één jaar stage in een vastgoedkantoor. Na dit jaar stage volgt een mondeling en schriftelijk examen bij het BIV. Pas na het slagen hiervan krijg je je erkenningsnummer. Verder dien je nog ieder jaar 10 uur bijscholing te volgen. Door de erkenning zijn de beroepsorganisaties in België minder invloedrijk dan in Nederland. De grootse organisatie is het CIB die in België goed werk levert. Elke Belgische makelaar is verplicht door het BIV om een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Dit wordt sterk gecontroleerd door het beroepsinstituut en ook aan de kant van CENTURY 21 wordt er geen franchise toegekend indien de makelaar hier niet in regel mee is. Het BIV legt de makelaar ook heel wat verplichting en deontologische zaken op meer info op Zo hebben wij een informatieplicht en dient de makelaar de koper over alle zaken grondig te informeren. Indien er informatie voor een koper wordt achtergehouden kan deze de koop ontbinden en kan ook de makelaar opdraaien voor de geleden schade bij koper en verkoper.
Franchise
Elke Belgische ondernemer wil zijn eigen koers varen, is de kapitein op zijn schip. Doch heeft niet iedere ondernemer wel eens de behoefte aan een spiegel en een “helicopterview” op zijn onderneming? Door aan te sluiten bij een franchise stap je in een samenwerkingsverband waardoor je niet meer alleen staat en de nodige ondersteuning krijgt om je bedrijf te laten groeien. Je kan gebruik maken van beproefde systemen zodat je niet meer moet experimenteren. En minder experimenteren is geld besparen. Verder kan je gebruik maken van een internationaal bekende merknaam en deze koppelen aan je eigen bedrijfsnaam om nog meer mensen te bereiken in je eigen regio. Verder zal je de nodige tools ter beschikking krijgen zodat je niet meer heeft te reageren op gebeurtenissen in de markt maar wel kan pre-ageren. Je past je dus makkelijker aan een wijzigende markt.
Wat ik persoonlijk erg goed vind in Nederland is de aankoopbegeleiding. Dit is een dienstverlening die we in België niet kennen en waar de Belg ook niet makkelijk wil voor betalen. Ook het doorrekenen van de publiciteitskosten is iets wat je als makelaar meer controle geeft over je uitgaven. Verder is er ook een veel betere samenwerking met de hypotheekverstrekker dan in België.
Momenteel is CENTURY 21 de grootste vastgoedorganisatie ter wereld met meer dan 7 700 kantoren in meer dan 72 landen In oktober 1987 sloten de eerste Franse kantoren zich aan bij CENTURY 21. Sindsdien breidde de organisatie snel uit en telt ze meer dan 900 kantoren. In België is CENTURY 21 marktleider met 180 kantoren. Het CENTURY 21 systeem verenigt die makelaars die naast hun marktaandeel ook hun imago en de kwaliteit van hun diensten willen verhogen. Ons systeem speelt in op de veranderingen in de markt en laat onze makelaars pre-ageren i.p.v. te reageren. Dit is natuurlijk niet alles. Mensen die meer info wensen over CENTURY 21 of de Belgische vastgoedmarkt kunnen steeds contact met mij opnemen via kurt.impens@century21.be of zij kunnen een nieuw bedrijfsbezoek afwachten welke we samen met VastgoedPro na de eerste succesvolle dag zeker opnieuw willen organiseren. Heel veel succes aan ieder van jullie toegewenst!
Met collegiale Beglische groeten,
Geen opmerkingen:
Een reactie posten