Begrotingsakkoord

Vandaag kreeg ik de vraag of ik het debat in de Tweede Kamer had gezien en wat de mening is van VastgoedPRO over het bereikte Kunduz coalitie akkoord. Ja, ik heb het TK debat gisterenavond vrijwel geheel gevolgd. Waarbij mij ook niet-inhoudelijk een aantal dingen opviel. Ten eerste dat de bankjes weer eens een keer bezet waren. Dat is al bijzonder vandaag de dag.

Ook
Daarnaast was het echt opvallend dat er voor een groot deel een verplicht nummer werd opgevoerd. Met name nadat de grote partijen aan het woord waren geweest. Er werd nog net niet geklaverjast tijdens de spreektijd in eerste termijn van de kleinere partijen, maar het zat er niet ver vanaf. Ongeïnteresseerd en onderuitgezakt werd er vrijwel door iedereen getwitterd of de agenda bijgewerkt, maar aandachtig luisteren ho maar.

Verschil
Hoewel niet ter zake doende, viel het mee ook op dat om 23.15 nog iets van drie of vier kinderen in de leeftijd van 5-8 jaar op de publieke tribune zaten. Wie doet z’n kinderen dat aan? En wat me bovenal opviel, was het verschil in kwaliteit van sprekers. Ik weet niet of u Hero Brinkman hebt zien optreden, als laatste spreker namens de partijen. Tja, hoe moeilijk kan je het jezelf maken. Maar daarna kwam Mark Rutte aan het woord.

Zo
Waar een ieder vanaf het blaadje oplepelde, was Rutte zonder ondersteuning aan het oreren en debatteren. Dat was toch wel een groot verschil. Natuurlijk ook door zijn positie als MP, maar hij is in mijn ogen toch wel erg goed in staat om te boeien en binden. Petje af. Dan de inhoud van het akkoord. Als eerste, VastgoedPRO heeft geen politieke mening, wij hebben alleen een mening en visie over dat deel wat invloed heeft op de professie van onze achterban en hun natuurlijke habitat waarin zij opereren.

OVB
Uiteraard is de situatie omtrent de verhuisboete de meest logische en mogelijke keus, daar kan je kort over zijn. Inzake de extra verhoging voor scheefhuurders: niemand gaat ineens verhuizen om een of een paar procenten duurdere huur. Zo werkt het niet. Dus die aanpak was mager. Dan het H-woord. Door de aanpak van verplichte aflossing wordt een keus gemaakt tot voorzichtig corrigeren in eerste termijn. Voor nieuwe hypotheken is dit van invloed, de huidige hypotheken blijven(nog?) buiten schot. Aflossen kan nooit kwaad, laten we dat voorop stellen.

Gevolgen
Toch weet ik niet of dit het juiste besluit is. Is het nog terecht om bijvoorbeeld mensen met een hypotheek van €2 miljoen volledige aftrek te laten genieten? Het zijn er maar weinig en het is symboolpolitiek en levert niets op, maar toch. Daarnaast wordt het voor toetreders duurder, waardoor het zo gehoopte cascade effect van nieuwe toetreders uit zal blijven. Maar voor mij is het nog niet duidelijk, of bij een nieuwe aankoop met nieuwe hypotheek na verkoop vorige huis, of deze ook hieronder gaan vallen. Want dan zal dat wel eens een forse bevriezing van de markt kunnen gaan geven. De kans dat men dan blijft zitten waar men zit wordt dan erg groot. En als er een ding is waar de markt behoefte aan heeft, dan is het mobiliteit. Maar eens afwachten wat er gebeuren gaat.
TGIF,

Ed

De Minister spreekt

Eerder deze week werden er door de PvdA kamerleden Monasch en Groot vragen gesteld aan de Minister inzake de woningmarkt. Uiteraard wil ik u de vragen in deze alsmede de behandeling hiervan niet onthouden. Bij deze.
Ed

Inleiding
Hierbij bied ik u, mede namens de staatssecretaris van Financiën, de antwoorden aan op de schriftelijke vragen die zijn gesteld door de leden Monasch en Groot (beiden PvdA) over het bericht
in de Volkskrant over de vrije val van de huizenverkoop. Deze vragen werden ingezonden op 22 maart 2012 met kenmerk 2012Z05841.De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
Mevrouw mr. drs. J.W.E. Spies

Vragen
Vragen van de leden Monasch en Groot (beiden PvdA) aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de staatssecretaris van Financiën over het bericht over de vrije val van de huizenverkoop (ingezonden 22 maart 2012).
Vraag 1: Bent u bekend met het artikel ‘Huizenverkoop in vrije val: min 18 procent in februari’? (Voetnoot 1)
Antwoord 1: Ja.

Vraag 2: Wat is uw reactie op dit bericht?
Antwoord 2: Sinds de zomer van 2011 staat het aantal transacties op de koopwoningmarkt onder druk. Daarop zijn de cijfers over de eerste maanden van 2012 geen uitzondering. Ook de cijfers van januari gaven deze trend al te zien. De berichtgeving vraagt echter wel nuancering. Het betreft namelijk een vergelijking met de maand februari van 2011. Als vergeleken wordt met de afgelopen maanden december en januari, dan vlakt de daling in aantal transacties (en ook prijzen) juist wat af.

Vraag 3: Waardoor wordt naar uw inzicht de sterke daling van de huizenverkoop in Nederland veroorzaakt, zeker in vergelijking tot de relatief stabiele of stijgende huizenprijzen en verkopen in België, Frankrijk en Duitsland in 2011?
Antwoord 3: De daling van de huizenprijzen in Nederland is – tegen de achtergrond van de actuele economische situatie en de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt - niet heel afwijkend. Uit de European Housing Review 2012 blijkt dat in landen met een meer statische woningmarkt zoals Duitsland, België maar ook Frankrijk en Oostenrijk de huizenprijzen in 2010 en 2011 licht zijn toegenomen (Voetnoot 2). In Nederland en het Verenigd Koninkrijk (landen met een dynamische woningmarkt) zijn de prijzen wel gedaald. In Ierland en Spanje zijn de prijzen zelfs fors gedaald.

Vraag 4: Deelt u de mening dat een geleidelijke hervorming van de Nederlandse woningmarkt met ieder bericht over de stagnerende woningmarkt urgenter wordt? Waarom neemt u geen maatregelen om de woningmarkt te hervormen?
Antwoord 4: Er zijn door dit kabinet verschillende maatregelen genomen om het vertrouwen op de woningmarkt een gerichte impuls te geven en belemmeringen voor transacties weg te nemen. Het kabinet heeft de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd, de verhoging van de NHG is meermaals verlengd, de voorwaarden voor dubbele hypotheekrenteaftrek zijn tijdelijk verruimd en de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen zijn en worden verder verbeterd. Ook op het vlak van het financiële toezicht zijn diverse maatregelen genomen. Zo zijn er grenzen gesteld aan de totale schuld ten opzichte van de waarde van de woning, is het aflossingsvrije deel van een hypotheek beperkt tot maximaal 50% van de waarde van de woning en zijn de uitzonderingsmogelijkheden om af te wijken van de inkomensnorm beperkt.

Voetnoot 1 :De Volkskrant, 16 maart 2012
Voetnoot 2: In een studie van de TU Delft in opdracht van het toenmalige ministerie van VROM is een vergelijking gemaakt tussen statische (Duitsland en België) en dynamische woningmarkten (Nederland, Verenigd Koninkrijk en Ierland). Nederland heeft samen met het Verenigd Koninkrijk en Ierland een meer dynamische woningmarkt waar doorstroming een belangrijke rol speelt. België en Duitsland kennen een meer statische woningmarkt waar veel meer particulier opdrachtgeverschap is en mensen eerder hun woning aanpassen aan de veranderde wensen dan dat zij gaan verhuizen. De studie aan uw Kamer is toegestuurd (TK2009/2010, nr. 27 562, nr. 54).

Marktverwachtingen

Vandaag kwam bij mij de vraag op het bureau terecht hoe het verder moet met het vakgebied en wat de toekomst is voor de makelaar. En academische discussie volgde, altijd goed om hierover te sparren. Het ging met name over attitude, over innovatie en over toegevoegde waarde. Wat echt niet naar voren kwam was de keiharde realiteit van elke dag. De huidige markt en het (politiek/economische) klimaat waar we in opereren.

Doorrekenen
Hier over nadenkend heb ik eens een aantal kengetallen op een rijtje gezet. Economisch onderzoek op z’n Jan Boerenfluitjes zeg maar. Maar niet geheel van realiteitszin gespeend. Denk eens even met me mee. Daar gaan we. Vorig jaar 118.000 transacties, dit jaar loopt hard achteruit. Laten we even een nachtmerrie scenario nemen, de maand maart was circa 8000 transacties, iets minder, maar goed. Dat geeft een outlook van 12 x 8000 = 96.000 transacties dit jaar. Laten we er 100.000 van maken, dat rekent makkelijker.

Plus
Laat 90% van de transacties via een makelaar gaan. Dat is dus een pool van 90.000 transacties. De gemiddelde transactieprijs ligt op dit moment rond de €236.000. Laten we nu eens zeggen dat het gemiddelde courtagebedrag 1.5% is. Maak ik fouten? We laten nog heel even de aankoopmakelaardij en taxatiemarkt buiten de orde.

Segment
Ik kom dan op een verdiencapaciteit voor het gehele segment woningmarkt van circa €319mio. Dat is grofweg wat er zo een beetje aan courtage verdiend kan worden in deze markt, tenminste voor hen die sec woningverkopen bestaande bouw doen. Oftewel 90.000 * € 236.000 * 1½ %. Mee eens? BTW doen we even niet aan, dat voegt niets toe. Mooi, dat gaan we dus verdelen.

Georganiseerd
Met de drie makelaarsorganisaties hebben we bij elkaar ongeveer 5.500 leden. Laat daarvan 75% actief zijn als verkopend woningmakelaar. Dat is 4.125 makelaars. Laat er nou ook nog eens een club van nergens bij aangesloten zijn en daar een voorzichtige schatting van maken: 875, circa 20% is nergens bij aangesloten. Rekent ook lekker makkelijk. Dat is bij elkaar 5.000 aanbieders die een beroep willen doen op deze €319 miljoen. Mijn scherm laat me dan zien dat deze 5.000 collega’s dan een omzet hebben van gemiddeld € 63.720.

Calculator
Nou is dat twee keer modaal, het punt is echter alleen dat omzet niet gelijk is aan inkomen. Neem ik de bedrijfskosten, dan wordt er namelijk een flink gat geslagen. Laten we nou eens een zeer zuinig werkende makelaar nemen, uiteraard georganiseerd bij VastgoedPRO, wat zijn dan je vaste lasten per kaar?

Marginale kosten
Lidmaatschap: €1600. Automatisering: € 1100. Beroepsaansprakelijkheid: €2000. Auto: €8000. Telefonie en IT: €2500. Hercertificering: €1000. Promotie: €1500. Verzekeringen: €1500. Pensioen: €5000. Kantoorartikelen: €1000. Afschrijvingen: €1000. Lidmaatschappen: €800. Kantoorruimte: €3000. Tel je dit allemaal bij elkaar op, dan ben je dus op 1 januari van het jaar al €30k kwijt aan directe kosten. En ik ben er van overtuigd dat dat u het met deze bedragen niet redt.

Verhouding.
Uw bruto omzet gaat dus al heel snel hierdoor van €63.720 naar een meer netto omzet van €33.720. En als u een BV hebt, verwacht de fiscus van u dat u zichzelf als DGA voor minimaal €45k op de loonlijst zet. Waardoor in deze omstandigheden uw resultaat negatief zal zijn en uw onderneming inteert op het (al dan niet aanwezige) eigen vermogen.

Au!
Dit is een pijnlijk overzicht maar wel de huidige realiteit. Natuurlijk zijn organisaties als VastgoedPRO om er voor te zorgen dat uw belangen worden behartigd en dat uw continuïteit als professional wordt geborgd. Maar met deze kengetallen en een markt die momenteel is zoals deze is, geldt het credo van eat breakfast or be breakfast. U dient er voor te zorgen dat u alleen die dingen doet waar u goed in bent en doe die dingen extreem goed, want dat er een shake out gaande is, moge duidelijk zijn. Dussss, zonder doem te denken, zorg ervoor dat u de beste bent. Onder deze marktomstandigheden kunt u zich weinig veroorloven.

Ed

Einde oefening

Ik ben er van overtuigd dat u waarschijnlijk, net als half Nederland, de actualiteiten op de voet volgt inzake de politieke ontwikkelingen. Vanmiddag bood premier Rutte zijn ontslag aan bij de Koninging. De trap op en twee uur later de trap weer af. Nu nemen wij het stokje over van België om in crisistijd regeringsproblemen te creëren.  In België is de woningmarkt volledig hersteld, ik hoop dat dit een voorbode is. Het ontslag van premier Rutte kunt u hier lezen.
Woningmarkt
Laatonverlet dat er een pakker aan vorstellen klaar ligt waar in mijn ogen, voor wat het waard is, de woningmarkt er zeker niet bekaaid van af komt. het kan altijd beter, maar in deze tijden mag je ook soms je zegeningen tellen. Het gehele pakket aan voorstellen kunt u hier lezen. 
Ed