Validatie instituten

Ik weet dat bij het lezen van alleen al deze kop bij meerdere personen de bovenlip omhoog gaat en de tanden grommend worden ontbloot. Wat moet die van de Bijl nou weer? Nou ja waarde collega’s, ik moet toch weer wat met u delen. Soms denk je dat het niet gekker kan. La Divina Commedia van Dante Alighieri stamt uit circa 1360, maar deze goddelijke zotheid komt ook vandaag de dag nog voor.
Casus
Vanochtend een gewaardeerd lid aan de lijn. Krijgt een opdracht inzake een scheiding, taxatie om de waarde te bepalen van het huis, zodat de onderlinge afrekening kan plaatsvinden. Alles begint in voor- en tegenspoed, maar bij echtscheiding moet toch echt de rekening opgemaakt worden. En dan wordt uw kennis gevraagd zodat het Salomons oordeel inzake wie krijgt wat kan worden geveld. Taxatie gedaan, uiteindelijk alle partijen blij. De rekening kan worden opgemaakt, de wegen kunnen zich gaan splitsen.
Marktomstandigheden
De tussenpersoon denkt ook mee en ziet mogelijkheden tot goedkopere herfinanciering. Onze VastgoedPRO held krijgt dus een iets ander verzoek en wordt gevraagd het rapport geschikt te maken conform het nieuwe normblad woningfinanciering. Tot nu toe is de casus zo spannend als het groeien van gras, als het kijken naar het drogen van verf. Niet dus. Maar dan gaat er iets vreemds gebeuren.
Klantrelatie
De tussenpersoon bericht vervolgens dat het rapport gevalideerd moet worden, namens de geldverstrekker. Dat mag natuurlijk, het hoeft niet. Er is geen sprake van NHG, maar als de financier dat wenst, be my guest denken de betrokken partijen. Dus hoppa, aangepast, bij VastgoedPRO gaat de service ver, want de klant staat centraal. Ingeschoten in de betreffende systemen en vol tevredenheid terugkijkend op dienstverlening die aansluit bij de wensen van de klant sluit de collega het dossier. Meer geleverd dan volgens de afspraak, maar in deze tijden is reclame van tevreden klanten essentieel.
Boze droom
En na al dit zoets begint het zuur. De klant aan de lijn. Bedankt voor al je werk, maar het wordt niet geaccepteerd, het is prut. Huh??? Wat blijkt. Geldverstrekker A accpteert allen gevalideerde rapporten van validatiebedrijf Z. En deze was gevalideerd door validatiebedrijf X, dus niet acceptabel. Terwijl beiden voldoen aan de NHG norm, beiden voldoen aan de branchebrede norm zoals opgesteld door VastgoedPRO, NVM en VBO. Beiden voldoen aan alle voorwaarden, maar toch wordt deze niet geaccepteerd. Geldboer A heeft deals gemaakt met validatieboer X en alles daarbuiten wordt niet geaccepteerd.
Kan dit zo maar?
Dat was de vraag die mij gesteld werd. Bij navraag bij geldboer A blijken de validatienormen lager te liggen dan de marktbreed afgesproken norm. Dus elk validatiebedrijf kan hier aan voldoen. Maar kan het nu zo zijn dat validatie, kwaliteitsbeoordeling, door geldboeren mag worden gediscrimineerd? Stel er is een algemeen verbindende afspraak inzake APK keuring. Maar die mag allen maar door keten XYZ worden uitgevoerd. Vele anderen kunnen het ook, maar die worden buitengesloten. Wat vinden wij daarvan?
Omkeren
Laten we het eens omdraaien. Stel dat er gezegd wordt dat NHG taxaties alleen mogen worden uitgevoerd door VastgoedPRO leden. Goed voor mijn reputatie en mijn achterban. Maar zou dit geaccepteerd worden? Stel dat gezegd wordt dat gecertificeerde taxateurs alleen nog maar taxatie opdrachten mogen doen voor hypotheken van de VDB bank (Van de Bijl bank). Zou dat geaccepteerd worden? Met z’n allen hebben we afgesproken waar validatie aan moet voldoen. Is het dan normatief, ethisch en zelfs mededingingsrechtelijk mogelijk en wenselijk dat er bepaald wordt dat geldverstrekkers non-transparante afspraken maken met validatie instituten. Dat alleen maar weegschalen van één leverancier mogen worden gebruikt, terwijl alle anderen minimaal identiek of mogelijk beter zijn. Is dit een wenselijke ontwikkeling? Wie is nou verantwoordelijk voor de taxatie?

Ed

Kadastercijfers februari 2012

Zaterdag werd mijn commentaar gevraagd over de februari publicatie van het Kadaster. Nou ja, laten we het maar positief bekijken, met somberen schiet niemand wat op. Werden er in januari dit jaar nog maar 7.082 woningen verkocht, in februari steeg dit met dubbele cijfers qua percentage , er gingen er 7.805 over de toonbank. Het zijn kadaster cijfers, dus de verkopen zijn waarschijnlijk in het vierde kwartaal gerealiseerd. Kijk je met een wat meer zure / realistische bril dan extrapoleer je deze twee maanden en kom je op circa 89.500 verkopen dit jaar. Als dat gebeurt wordt het nijpend, waarde collega’s.
Het bekende sommetje
Tel maar uit, 800 mannen en vrouwen bij VastgoedPRO, 3500 NVM collega’s, 900 bij de collega’s van de VBO; daar kunnen we met z’n allen niet van leven; 1 ½ verkochte panden per maand. Toch hoor ik op dit moment wel dat er beweging is in de markt. Het lijkt wel of we te maken hebben met een calculerende koper op dit moment. Nog een maandje of drie een verlaagde overdrachtsbelasting en tegelijkertijd wordt overal geschreeuwd dat de huizenprijzen (moeten) dalen. Tja, dan lijkt elke maand wachten extra voordeel op te leveren, maar de klok tikt wel.
Catzhuis
Tevens werd mij gevraagd welke maatregelen het kabinet moet nemen om de woningmarkt weer op gang te brengen. Dat is natuurlijk een hele moeilijke. De grootste drempel is op dit moment het consumentenvertrouwen. Het zit hem niet in de betaalbaarheid of beschikbaarheid van koopwoningen, in tegendeel. Het grootste probleem zit in het vertrouwen van consumenten om geld uit geven en lange termijn beslissingen te nemen. Plus natuurlijk de financierbaarheid, de bereidheid van banken om geld beschikbaar te stellen voor een hypotheek. Op dat laatste kan de overheid sturen, op het vertrouwen wordt het al moeilijker.
Overdrachtsbelasting
In ieder geval zou het een goed gegeven zijn als de overdrachtsbelasting op het huidige niveau wordt gehouden. Met bij voorkeur een afschaffing voor starters op de woning markt, daar ligt toch wel een groot voordeel te behalen. Het zijn de starters die de problemen met de financierbaarheid ervaren, in mijn ogen zijn starters het contactslot wat de woningmarktmotor weer op gang kan brengen. En natuurlijk was daar de vraag over het H-woord. Bijna hijgend en kwijlend wordt door sommigen dit woord in de mond genomen in de hoop dat er rigoureuze maatregelen worden genomen. Volgens mij is die kans erg klein.
Regeerakkoord
Zowel CDA, VVD als PVV hebben een belofte gedaan inzake de HRA. In deze lijkt de PVV het meest standvastig. Maar vlak ook de minister van Financiën ( lees CDA) niet uit. Het is nog geen maand geleden dat hij aangaf niets te zien in beperking van de hypotheekrente aftrek, daar dit tot inkomstendaling leidt en dus koopkrachtverlies. En koopkracht is essentieel op dit moment, het grootste gevaar bestaat uit de exorbitant sparende non-consument, die helemaal niets meer uitgeeft, behalve de uitgaven voor de primaire levensbehoeftes. Zie het verschil tussen de Duitse en de Nederlandse status quo! Duistland geeft uit, Nederland spaart.
HRA
Wat de overheid dus zoekt is de balans tussen bezuinigen op uitgaven en stimuleren van inkomsten. En juist daar kan de woningmarkt een mega invloed op uitoefenen. Dus voor het gemak, 8000 woningen verkocht in februari. Gemiddeld €250k kost een huis. Dus per woning €5000 overdrachtsbelasting. Dat is €40mio inkomsten in een maand. Mijnheer de Jager blij. Maar per woning wordt ook nog circa 10% uitgegeven aan verhuizing, inrichting, verbouwing, noem maar op. Waarvan ook weer circa €5000 naar de overheid stroomt: accijnzen, BTW noem maar op. Nog eens €40 mio. Dus per jaar komt er al zo klein 1 miljard via de huizenmarkt binnen. En dan heb ik het nog niets eens over de positieve impact qua werkgelegenheid. Als de overheid dus maatregelen neemt om de woningmarkt te stimuleren, laten we het eens verdubbelen, is dat gewoon een miljard euro extra directe inkomsten. En extra inkomsten heeft een veel beter effect dan meer bezuinigen. Ik ben benieuwd naar de kritische noten van de afschaffundamentalisten! Wilt u meer weten over bovenstaande vragen: luister dan naar Interview BNR

Kom op!!

Het gaat niet goed in de markt, maar het kan altijd slechter. Hier in Nederland praten wij vanuit luxe en welvaart over het “nog meer” wat we willen bereiken. Even een zijstraat op deze vrijdag middag. VastgoedPRO krijgt bijna dagelijks wel verzoeken voor sponsoring, daar kunnen we weinig mee. Wij beheren het geld van onze leden, daar moeten we spaarzaam mee omgaan. Als was het ons eigen geld.
Goede doelen
Hoewel wij al die goede doelen een warm hart toedragen, kunnen we hier niet op in gaan. Als een lid iets organiseert en we supporten hem of haar, dan kunnen we tegen het volgende lid geen nee zeggen. Alle leden zijn ons even lief, dus alle goede doelen ook. Vandaag hebben wij toch geld aangeboden aan een goed doel.
538
Radio 538 heeft een actie voor Warchild, ook een zeer nobel en goed doel. Maar ook hier kunnen we niets aan geven, zie boven. Totdat…. Alexander Pechtold, fractievoorzitter D66 zichzelf in de aanbieding gooit bij Evers staat op. Kijk dan wordt het wat anders. De heer Pechtold biedt een meet and great aan, inclusief rondleiding in de Tweede Kamer en kennismaking met de relevante personen op een dinsdag als de TK in vol ornaat aanwezig is. Kijk, dan wordt het anders. Een mooi moment om de woningmarkt situatie en het belang van de makelaar en taxateurs weer even in het voetlicht te brengen. Bij D66 en andere mogelijk partijen
Dus
Vandaag: wij bieden op de heer Pechtold. 400 euro, 500 euro, 550 euro, 760 euro. Het gaat om twee goede doelen: Warchild en uw belang. Onze Marketing Manager regelt het proces, we komen tot €900. De veiling sluit om 20.00 uur, dus 19.55 wil ik boven het laatste bod gaan: €1350. Laten we eens €1500 bieden. Wat gebeurt? Bod komt niet door!
En nu?
Tweet naar Pechtold en “Evers staat op” gestuurd, is toch jammer als ons geld niet naar het goede doel kan! En uw belang niet in de schijnwerper kan staan. Het zal toch niet zo zijn dat bijvoorbeeld de notarissen, in het licht van hun nieuwe strategie dit voor onze neus wegkapen! Laten we het nog even aandikken. Per dag lezen tussen de 350 en 550 collega’s dit blog. Geef even aan dat je ook 5 euro over hebt hiervoor (Warchild). Maken we er een mooi ding van en zorg ik dat elke sponsor uitgebreid voor het voetlicht komt. Reageer even met naam en toenaam, krijg je een zakelijk factuurtje voor €5 wat nog aftrekbaar is ook als bedrijfskosten! Of via: ed@vastgoedpro.nl  Reken maar dat je gift in het voetlicht komt, daar zorg ik wel voor! En het gaat ook nog om ons belang, de woningmarkt!
TGIF,

Ed

Taxatie waanzin

Waarde collega’s,
Vandaag even graag uw aandacht voor een casus uit de trend van “Ook dat nog”. Voor dino’s als ik een bekend fenomeen uit de vorige eeuw. Erik van Muiswinkel, Sylvia Millecam, Hans Böhm en Gregor Frenkel Frank, onder leiding van Aad van de Heuvel, behandelden de meest absurde realiteiten waar wij burgers mee te maken kregen. Bureaucratie en onzinregels regeerde in die dagen tot op extreme hoogtes en wij hadden dat maar te slikken.
Taxateurs
Collega Godfried  van der Linden slaakte vanavond zijn noodkreet bij mij en stuurde een mail met de kop Taxatie Waanzin. Hij vroeg mijn mening over de uitdagingen die hij ervaart als taxateur. Laat ik het relaas met u delen. Enerzijds moet je vandaag de dag al blij zijn als je een taxatieopdracht krijg, anderzijds wordt het je wel erg moeilijk gemaakt. De randvoorwaarden waar je mee te maken krijgt drijven je soms tot waanzin. Gordels vast? Daar gaan we. Linksboven ziet u zijn print screen van ons Taxatie Management Systeem, TMS. Uiteraard heb ik de pand gegevens maar even weggehaald, dat lijkt me wel zo kies. Als u er op klikt ziet u de details.
Opdracht
Collega van der Linden begint dus vol goede moed aan zijn klus en krijgt de volgende gegevens mee:

• MIDAS rapport met een betrouwbaarheid van 96.7%: modelwaarde € 116.000
• NBWO rapport met een betrouwbaarheid van 96%: modelwaarde € 161.063

Tja, dan begint je dag al lekker . Een verschil van +40% of -25%, ligt er aan vanuit welke referentie je rekent. Maar dus wel een verschil van €45.000. En de waanzin van dit alles is dat jij als taxateur moet verklaren waarom dit niet klopt. De wereld op z’n kop lijkt me.

Maar het kan erger.

Dan worden er ook nog indexen opgegeven met referentiepanden. Handig denk je. Totdat collega van der Linden de Kadaster gegevens er voor alle zekerheid maar even bij haalt. Dan wordt het echt lachen.

•  € 108.381 MIDAS versus € 161.712 Kadaster (klein verschilletje!)
•  € 101.439 MIDAS versus € 136.774 Kadaster (details!)
•  € 103.210 MIDAS versus € 153.069 Kadaster (scheelt een jaarinkomen!)

En voor deze gegevens moet je nog betalen ook, dat durf je toch met droge ogen eigenlijk toch niet bij je opdrachtgever in rekening te brengen, toch? Maar ook hier moet jij dus als professional gaan uitleggen waarom je tot je waarde komt. Gevolg? Na de zoveelste keer ben je zo murw gebeukt, dat je met tegenzin hier mee bezig moet. Als je het jezelf makkelijk wilt maken zet je het kruisje bij de opgegeven modelwaarde indicatie. Sociaal wenselijk gedrag heet dat, meelopen met de massa. Maar als je gaat voor je vak doe je dat niet en heb je van alles te verantwoorden.
Regel en uitzondering
Wie bepaalt nu de betrouwbaarheid van de modelwaarderapporten? Volgens mij keurt de slager hier zelf zijn vlees. Ik weet niet of u dit herkent, laat het alsjeblieft zo zijn dat collega van der Linden in deze alleen staat. Mocht u zijn problematiek herkennen dan hoor ik dat graag. Misschien wordt het toch weer tijd om hier weer eens serieus het gesprek over aan te gaan. Wat zegt u, herkenbaar? Het is altijd handig om wat voorbeelden te hebben!

Ed

Collegialiteit en samenwerking

'Mijn' organisatie kiest er voor om een team van professionals beschikbaar te hebben die de leden bijstaan op het gebied van vakinhoudelijke vraagstukken. Onze Account Managers. Op dit moment zijn er dat vijf en die zijn de spil van ‘mijn’ organisatie. Tussen haakjes, want het is de organisatie van onze leden. Maar goed, ik speel daar ook een rol in.
Noodzaak
Al deze vijf professionals zijn gecertificeerd makelaar / taxateur, RMT. Vier van hen bij VastgoedCert, één bij zowel SCVM als VastgoedCert. Je hebt natuurlijk altijd baas boven baas. In mijn ogen kan je alleen als beroepsorganisatie dienstbaar zijn aan je leden als die op gelijkwaardig niveau kunnen praten met hun organisatie. Natuurlijk is er administratieve ondersteuning nodig, dat is er allemaal, maar het collegiaal belang moet centraal staan. Als beroepsorganisatie moeten wij een club zijn van de leden, voor de leden maar met name door de leden. De vraag moet zijn: heb je leden of heb je klanten? Wij hebben leden, collega’s. Dus die moeten zich ook herkennen in onze organisatie.
Inhoud
Hierdoor praten onze leden op gelijkwaardig niveau met onze organisatie. Ik probeer zelf altijd zo makkelijk mogelijk bereikbaar te zijn voor mijn achterban. Bel en ik pak de telefoon op en sta iedereen graag te woord. Maar ‘mijn’ leden weten dat ze voor de inhoud mij niet moeten bellen, daarvoor doen ze een beroep op ons AM team. Gaat het om beleid, strategie, visie dan weet men mij te vinden. Gaat het om inhoud van het vak? Dat is voor mij te moeilijk. Ik ben slechts bedrijfskundige. Tijdens de lunch ben ik altijd telefoniste. De collega’s lunchen dan (ik ook met hen) maar ik neem dan altijd de telefoon op. Doorgaans tussen 12.30 en 13.00.
Gesprek
Als leden mij aan de lijn krijgen hoor ik altijd een glimlach. Lunchtijd, vd Bijl is het konijn. Ik krijg dan doorgaans te horen dat ze het leuk vinden om mij te spreken, maar meestal gevolgd door de zin: jij kan mij waarschijnlijk niet helpen. In mijn ogen een compliment. Ik weet dan al: die is op zoek naar een AM, een collega met een inhoudelijke vraag. Dan voorzien wij toch wel in een behoefte!
Groep
Morgen organiseren wij een bijeenkomst voor een grote groep makelaars in het zuiden. In Limburg organiseren wij een makelaars borrel. Samen met het hoofd van het AM team mocht ik sparren wat de boodschap is. Voor deze borrel nodigen wij alle regionale makelaars uit, wij doen dit samen met een lid van ons, Bonnema Makelaars. Mijn verzoek aan het AM team was: organiseer dit nou voor alle collega’s. Dus niet alleen de VastgoedPRO leden, nee, gewoon voor iedereen. Want volgens mij denken makelaars niet in hokjes, maar in kansen, in belangen van opdrachtgevers. Is NVM, VBO, VastgoedPRO niet belangrijk. Maar gaat het om de lokale markt en de samenwerking.
Delen
Dus komt daar een man of 50 bij elkaar, collega’s onderling van divers pluimage. Aangesloten, niet aangesloten. Bij ons, bij NVM, bij VBO of nergens. Maar wel allen met een gemeenschappelijk doel; het vak, de markt, de business. De vraag van AM aan mij was wat de boodschap moet zijn. In mijn ogen was dat vrij helder! Ga geen zieltjes winnen voor VastgoedPRO. Ga zieltjes winnen voor samenwerking, voor delen (=vermenigvuldigen), ga zieltjes winnen voor onderlinge cohesie. In deze markt heb je elkaar nodig, kan het collectief meer bereiken dan de losse onderdelen. Dus wees bescheiden, wees dienstbaar en zorg er voor dat er synergie ontstaat tussen de makelaars onderling. Het succes van makelaars zal zich dan uiteindelijk ook vertalen in ons succes. Mijn visie.

Ed

(NB: dit is een blog die in drie uur is geschreven, waar ik er normaal gezegd 10 minuten over doe. Het bericht van 22 kinderen van circa 12 jaar, verongelukt in een busaccident, wat een hel! Als ik dat hoor! Voor die ouders, ik heb de tranen in mijn ogen staan als vader. Waar maken wij ons nog druk over. Relativeer mensen en prijs wat je hebt.)