Juridisch advies

Precies op de dag dat het 100 jaar geleden is dat de Titanic vanuit haar thuishaven Liverpool aan haar eerste en tevens laatste reis begon, een blog over de financiële teloorgang welke ook u kan overkomen. Graag geef ik het scherm aan onze huisadvocaat mr. Hub Dohmen.
Ed

Niet-storting van de waarborgsom – wacht niet tot de levering met actie
Sommige dingen kunnen maar beter goed geregeld zijn, zoals tijdige storting van de waarborgsom. Onlangs kreeg ik in het kader van de mogelijkheid dat VastgoedPRO-leden gratis telefonisch juridisch advies bij ons kunnen krijgen een vraag van een makelaar over een geval waarin de koper weigerde mee te werken aan de levering.
En dan?
De makelaar vroeg mij of de deurwaarder het bij het rechte eind had. De deurwaarder had namelijk verteld dat om betaling van een niet vooraf gedeponeerde waarborgsom af te dwingen tussenkomst van de rechter nodig is. Dat was vreemd vond de makelaar. De VastgoedPRO-koopakte vermeldt namelijk in artikel 13 dat de nalatige partij een “zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete” zal verbeuren van 10% van de koopsom.
Onduidelijk
De verwarring is begrijpelijk, toch heeft de deurwaarder gelijk. Slechts een gerechtelijke uitspraak of een notariële akte geeft de deurwaarder zijn bijzondere bevoegdheden. De verkoper heeft voornamelijk iets aan artikel 13 als de waarborgsom ook inderdaad vooraf bij de notaris is gestort. Opeisbaarheid is immers iets anders dan het recht op executie (tenuitvoerlegging van een vonnis door iets in beslag te nemen en te verkopen).
Gelijk versus geluk
Ook uw factuur waarvan de vervaldatum is verstreken is immers “opeisbaar” maar niet executeerbaar. Is de waarborgsom bij de notaris dan zal hij deze doorstorten naar de verkoper. Is er geen waarborgsom gestort (of bankgarantie gesteld) dan heeft de verkoper dus de rechter nodig.
Actie
Wat te doen als de waarborgsom niet binnen de in de koopakte daarvoor gegeven termijn is betaald? Tenzij de verkoper per sé wil dat deze koper het huis afneemt en geen heil ziet in ontbinding is het devies: wacht niet tot de leveringsdatum met handelen. Dit is namelijk een goed moment om met de verkoper te overleggen over het ontbinden van de koop.
Te doen
Het enige dat daarvoor nodig is, is een ingebrekestelling en de daarin genoemde termijn wachten. Heeft de koper dan nog de waarborgsom niet gestort dan is de koop van rechtswege ontbonden, tenzij de verkoper alsnog nakoming verlangt. Is de koop ontbonden dan heeft de verkoper twee voordelen: hij kan zonder al te veel moeite een veroordelend vonnis halen om zijn tien procent te incasseren en de weg is per direct vrij om een andere koper te zoeken.

April 2012, mr. H.J.A.M. Dohmen,
Dohmen advocaten,
h.dohmen@dohmenadvocaten.nl,

Leerzaam

Gisteren mocht ik aanwezig zijn op Inspiring Contacts, de jaarlijkse bijeenkomst van CRISP, de beroepsvereniging van interieur- en vastgoedstylisten. En het was daadwerkelijk een inspirerende dag, complimenten! Samen met mijn collega Jeroen Wilhelm mochten wij een drietal workshops verzorgen, waarbij wij als thema de synergie van samenwerking tussen stylisten en makelaars bespraken.
Sterk
Wat heel duidelijk te voelen en te merken was, was de positieve energie die er was onder de aanwezigen. Geen geklaag, geen gezeur over de slechte markt, nee, gericht op de toekomst en op resultaat. Professionals met een doel die druk bezig zijn de markt te ordenen, dat stemt hoopvol. Want ik ben er van overtuigd dat de samenwerking tussen makelaars en stylisten nog maar in de kinderschoenen staat. Door de verdere professionalisering van dit vakgebied, zullen makelaars meer en meer van hun diensten gebruik gaan maken. Ik ben er van overtuigd dat binnen vijf jaar de dienstverlening van een vastgoedstylist standaard onderdeel is van het keuzemenu wat de makelaar aanbiedt.
Toegift.
Aan het eind van deze dag was er nog een powerspeech van Jos Burgers. Voor hen die vorig jaar aanwezig waren op NSM6 geen onbekende, ook daar treedt hij als preker op. Jos is een professionele spreker, die houdt vijf dagen in de week voordrachten. Ik was dan ook verbaasd dat hij mij nog kende en direct de link kon leggen naar NSM6 en de anders sprekers, een leuk weerzien! Graag geef ik u, zo voor het Paasweekend nog de aanbevelingen van Jos Burgers mee.
Marketing
Als eerste is zijn boodschap: maak keuzes! Doe alleen de dingen waar je goed in ben en doe die dingen zo goed mogelijk. Klinkt logisch, maar het zorgt wel voor focus. Je kan niet alles doen en alles aanbieden, dat is niet geloofwaardig in de ogen van de consument. Ten tweede: verplaats je in de klant! Luister naar wat deze wil en speel daar op in. Werk vanuit klantperspectief oftwel werk vraag gestuurd en niet aanbod gericht. Probeer de klant niet dat te geven wat u wilt, maar geef wat de klant zoekt.
Uiteraard
Natuurlijk, ook dit klinkt logisch, maar kijk een snaar uw eigen propositie? De kans is groot dat uw website vermeld wie u bent en wat u doet. Toch? Of geeft u op uw website al direct advies, steun en oplossingen? Nog niet? Direct mee starten. Als derde issue: deel! Deel met uw klanten! Deel uw kennis, deel uw kunde, deel uw netwerk, deel uw gevoelens, deel uw successen. Wees onderdeel van de wereld van uw klant en participeer daar in. Delen is vermenigvuldigen! En klanten waar u mee deelt, tonen reciprociteit, wederkerige gedrag. Die zullen ook weer delen met u en hun omgeving, waardoor u ambassadeurs creëer. Daar kunt u niet tegen op adverteren.
Meer
Een volgende gouden regel: geef nooit korting! Ik vond dat een mooie. Als je korting geeft, zeg je eigenlijk dat je eerst geprobeerd hebt je klant te belazeren. Lukt dat niet, hoppa, deel van de prijs af. Dat kan echt niet meer. Biedt andere service, neem afscheid van een klant als deze het niet kan betalen, geef extra diensten, maar geef nooit korting! De vijfde tip: geef nooit antwoorden op vragen van klanten! Vanuit de gedachte dat achter elke vraag een diepere motivatie ligt, is het veel beter om door te vragen wat de klant wil weten. Waarom vraagt hij dit? Wat is zijn moverende reden? Zit toch echt wat in.
En nog meer
En alle klanten willen behandeld worden met het ABC’ tje. Aandacht - Begrip – Complimenten. Ook geen speld tussen te krijgen. En als laatste was zijn altijd ijzersterke afsluiter: De Wet van Snuf. Snuf is de hond van de familie Burgers. En die is altijd vrolijk en geeft altijd knuffels. Onverwacht thuis komen? Kwispelen en blij. Midden in de nacht wakker maken? Kwispelen en blij. Vies, nat en bezweet aankomen na het sporten? Snuf kwispelt en is blij. En weet u wat het mooie is? Wie denkt u dat de meeste knuffels krijgt in huize Burgers? Inderdaad! Snuf. Want wat je geeft, krijg je terug! Denk daar ook bij na in uw klantcontact! De wet van Snuf!
Fijn paasweekend, TGIF,

Ed

One of those days!

Vandaag was er weer zo een dat je denkt, daar gaan we weer. Weliswaar wat verlaat, maar het ING bericht inzake de daar opgedoken glazen bol kwam onder mijn ogen. Zo een bericht waarvan ik echt van mening ben dat het geen enkel doel dient. Wat speelt er.
Azijn
Een ING econoom heeft in zijn wijsheid ontdekt dat de woningprijzen dit jaar 5% dalen en volgend jaar 2½%. En dat het nog 12 tot 17 jaar gaat duren voordat de prijzen weer op het huidige niveau zijn. Een prestatie van wereldniveau. Nu al kunnen oordelen over de woningmarktprijzen van 2024 tot circa 2029. Dat verzin je toch niet?
RABO
Ik zag de laatste tijd van dit soort berichten van RABO bank, maar nu gaat ook al de bank met staatssteun dit soort berichten verspreiden. Met daarbij ook nog doodleuk de opmerking dat deze berekening wel zeer onzeker is. Diegenen die de moeite nemen om dit bericht goed te lezen zullen de nuancering zien, dat dit pas gebeurt als de HRA volledig wordt afgeschaft. Dat op termijn de prijzen weer met 3½% gaan stijgen. Maar wat ziet de consument? Daling van 5% dit jaar. Dus: wachten.
Doel
Nu snap ik natuurlijk dat het ook voor ING goed is om in het nieuws te komen, maar welk doel dient dit soort berichten. Stel dat ik een nieuwe auto wil kopen en hoor dat deze dit jaar nog met 5% gaan dalen in prijs. Dan wacht ik nog wel even, of ik moet gedwongen worden om te kopen. Omdat de huidige heilige koe er mee stopt. Maar anders wacht ik wel even. En volgens mij denken woonconsumenten er ook zo over. Als je zeker weet dat prijzen gaan dalen, dan is wachten een logisch gevolg. En dan zakt mij de broek toch echt af van zo een bericht als van ING.

Ed

Lobby

Ik weet niet of u een paar dagen geleden de kritische kanttekeningen van Minister Spies heeft gezien naar aanleiding van de belangenbehartiging vanuit de onroerend goed markt. Mw. Spies is sinds december vorig jaar namens het CDA minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en nu, zo een beetje vier maanden na aantreden, al ‘chagrijnig’ van de lobby. Haar letterlijke quote stond in Cobouw.
Vreemd
Als je het CV van mevrouw Spies lees is dat indrukwekkend. Niet alleen is ze afgestudeerd econoom en jurist, ook heeft ze een stoer carrièreverloop, waarvoor complimenten en respect. Maar, naast vier jaar werken bij een commercieel bedrijf, tot 1994, diende zij sindsdien slechts de publieke zaak. Lees: heeft mevrouw carrière gemaakt als ambtenaar en vervolgens als bestuurder voor de publieke zaak. Dat betekent per definitie dat je betaalt wordt door de bevolking van Nederland en derhalve ook de publieke zaak behoort te … dienen.
Bewindspersoon
Volgens mij is het dan ook niet terecht als er kritiek wordt geleverd op de lobby activiteiten van belangenbehartigers. Met name de content van haar kritiek is in mijn ogen onterecht en onjuist. Ik citeer: “Ik word er wel eens chagrijnig van. Ik vind het een zwaktebod om eenzijdig naar de overheid te kijken. Je hand ophouden en roepen dat het met heel veel stimuleringsmaatregelen van de overheid moet gebeuren, zonder dat je zelf nadenkt over wat jouw bijdrage zou kunnen zijn.” Oeps, daar staat nog al niet wat.
Realiteit
Als er volgens mij een branche is die niet met de hand omhoog loopt, is het wel de onroerend goed markt. In mijn ogen zijn dat vrijwel allemaal ondernemers. Gaar het goed dan gaat het goed, gaat het slecht dan wordt de tering naar de nering gezet. Ik ken maar weinig makelaars, taxateurs, bouwers of ontwikkelaars die om medelijden vragen. Laat staan staatssteun. En daarom verbaasd mij de kritiek van mevrouw Spies zo. Mevrouw is namelijk van het CDA.
Steun
Als ik kijk welke beroepsgroepen vaak de handen omhoog houden, dan denk ik vaak als eerste aan boeren. Een natte zomer? Mond en klauwzeer? Vogelgriep? Compensatie regelingen. EHEC bacterie? Hagelschade? Compensatie regelingen. Let op, allemaal menselijke, dierlijke of vegetarische drama’s, ik gun dat niemand. Maar de traditionele achterban van het CDA is de eerste die altijd roept om staatsteun en daar hoor ik de Bleekers en de Spiesen van de wereld niet over.
Lobby
Ik denk dat de verenigingen van de ontwikkelaars, makelaars, bouwers, taxateurs doen wat ze moeten doen: opkomen voor de belangen van hun achterban. En als mw. Spies mogelijk wat minder politieke achterban in deze groep vermoedt, is dat volgens mij geen reden om zulke uitlatingen te doen. Makelaars, taxateurs, het zijn ondernemers. En die doen wat ze moeten en kunnen doen om het hoofd boven water te houden. En als het nodig is om een lobby op te zetten om stimulerende maatregelen te zoeken om de mark op gang te brengen, dan hoop ik een vrolijke en verwelkomende minister aan te treffen. En geen chagrijnige zuurpruim. Mevrouw is namelijk ook onze minister en dient ook op te komen voor ons belang.

Ed

Discussie en collegialiteit

Een van de wetmatigheden in het leven van een ondernemer is dat deze toegevoegde waarde moet creëren voor zijn opdrachtgever. Alleen dan is deze bereid om een geldelijke vergoeding te geven voor zijn diensten of producten. Zie hier de gehele opleiding marketing, economie of bedrijfskunde samengevat. Zo simpel zit de wereld in elkaar.
Complexiteit
Geloof me of niet, moeilijker is het niet. Voor een makelaar, pijpfitter, hersenchirurg, behanger of veehouder, het maakt niet uit, dit is de kern. Maar dat geldt ook voor 'mijn' soort organisaties. Uiteindelijk gaat het er om dat u bereid moet zijn om middelen ter beschikking te stellen opdat wij zaken organiseren die u zelf niet kan, wil, moet of mag doen. What's in it for me? Dat is de kern vraag. En maakt dat het leven moeilijk? Ik denk het niet.
Concept
Ik weet niet wat u op de maandagavond doet. Of de vrijdagavond. In ieder geval, voor de eerste avond geldt voor mij een blokkade. De maandagavond is voor mij gereserveerd voor Voetbal International. Een format wat zo simpel is, dat het gewoon briljant is. Vier mannen aan een tafel die praten over voetbal. Een Televizier-ring waard in 2011 en wat mij betreft volledig terecht. Maar ook afgeleide concepten: Tour du Jour, over de Tour de France: geweldig! College Tour met Twan Huys: hetzelfde principe: zet een aantal mensen bij elkaar en praat over Human Interest. Waar is iemand mee bezig?
Makelaardij en taxatie
Ik broed op het idee om dat ook eens met u op te zetten. Gewoon een simpel concept. Bij u in het dorpscafé of in de sporthal. Vier, vijf mensen aan een tafel en praten over het vak. Maar dan met u als interactief publiek. Tussen 12.00 en 13.30 uur, met een broodje erbij. Volgens mij een basaal en boeiend concept. Vorige maand, ik blogde daar eerder over, deden we dat in Heerlen / Limburg. Gewoon, 40-50 makelaars en taxateurs bij elkaar, een inleider en daarna collegiaal ontmoeten. Niet meer, niet minder. Praten over waar u mee bezig bent.
Simpel
Volgens mij is daar behoefte aan. Dus mag ik u vragen, als ik in uw dorp, in uw stad, in uw wijk, zo iets zou organiseren. Ik noem maar iets. Drie, vier of vijf mensen met een mening, maar wel expertise, een ‘key opinion leader’ debat en we gaan praten over uw vak. En u mag aansluiten en mee-eten en reageren. Samen de discussie voeren en komen tot nieuwe inzichten. Of wilt u uw mening delen met collega's en heeft u wat te vertellen? Geen geleuter over onzin van NVM, VBO en zo, nee, gewoon collegiaal ontmoeten.Zou u dan meedoen?

Ed