Angst voor verandering?

Ik las eerder deze week een publicatie inzake de effecten van de uitvoering van de wet, waarbij zittende huurders het recht zouden krijgen hun huurwoning te kopen. Dit zou een verlies van 20% in transacties gedurende twee tot drie jaar geven. Ik sprak hierover met Jan Kees Duvekot, voorzitter van onze organisatie.

Delen
Ik weet namelijk niet of wij deze visie onderschrijven, zou dit nu echt het geval zijn? Is dit een visie vanuit angst? Angst voor verandering? Er zijn namelijk wel wat scenario’s te bedenken in dit dossier. Laten we eens heel plat en een beetje eendimensionaal denken. Ben ik vrij goed in. Als eerste kan je namelijk ook stellen dat als dit gebeurt, de huurmarkt kleiner wordt en de eigendomsmarkt groter. En hoe groter de eigendomsmarkt, hoe groter het aantal transacties op termijn. Hoe minder huuraanbod beschikbaar, hoe eerder men voor koop zal kiezen.

Motieven
Maar wat met name belangrijk is, wat is het motief van een huurder om te gaan verhuizen? Hier zijn volgens mij een aantal belangrijke pijlers voor. Veranderende woonbehoefte of veranderende omstandigheden. Ik weet niet of de mogelijkheid tot koop van het huurhuis zo een grote impact heeft of de mobiliteitsbehoefte. Laat we even inzoomen.

Woonbehoefte
Men huurt een huis aan het begin van de wooncarrière, laten we even traditioneel denken. Jongetje, meisje, gaan samenwonen. Begin van de loopbaan. Vervolgens wordt men ouder, gaat meer verdienen, krijgt een kind en later nog een. Het huis wordt te klein, dus moet er iets groter komen in verband met alle kindermeuk . Kopen of huren is de keus. Zal men, als het huidige huurhuis blijven als dat gekocht kan worden? Ik denk het niet.

Baan
Men huurt, laten we zeggen in Appelscha en kiest voor verhuizen omdat de droombaan wordt gevonden in Weert. Kopen of huren is dan de keus. Zal men, als het huidige huurhuis blijven als dat gekocht kan worden? Ik denk het niet. Of stel men heeft twee opgroeiende kinderen die het huis uitgaan. Het huurhuis wordt te groot en een leuk appartementje is veel aantrekkelijker. Doordat de kinderen op zichzelf gaan worden wordt het besteedbaar inkomen ook groter. Gaan we weer, zelfde vraag, volgens mij zelfde keuze.

Verbouwen
Waar ik wel gevoel bij heb is de comfortwens. Stel men huurt en wenst die prachtige badkamer of keuken tot de beschikking te hebben. Dat ga je waarschijnlijk niet in een huurhuis doen. Als men dan aan het kijken is om te kopen en kan dan het eigen huurhuis kopen, dan kan de keus natuurlijk wel vallen op aankoop van het eigen huis en de verbouwing te starten.

Keus
De vraag die centraal stelt, wat is de reden om te kopen? Als dat de behoefte is anders te gaan wonen, dan zal het recht tot koop van het huurhuis weinig impact hebben. Immers, door aankoop verandert de behoefte tot verandering niet. Als de enige reden tot aankoop is het opbouwen van eigen vermogen in de woning, dan zal de impact wel aanwezig zijn. Ik blijf er echter bij, dat het vergroten van de eigendomsvoorraad ten koste van de huurvoorraad op termijn een positief effect heeft op de markt voor makelaars en taxateurs. Misschien moet de vastgoedmarkt iets minder regeren vanuit angst en wat meer open staan voor verandering. Alles wat stilstaat gaat dood!
TGIF,

Ed

Onzorgvuldigheid

Soms heb je wel eens van die momenten dat je denkt…. zucht…. Een klein beetje zorgvuldigheid, is dat nu zo veel gevraagd? Een klein beetje voorbereiding, iets van verplaatsen in de positie van je klant, respectvol omgaan met je doelgroep. Dat is toch normaal, toch? Helemaal als je een voorbeeld functie hebt.

Geval
Laat ik wat duidelijker zijn. Stel je krijgt een aanbod om bezig te gaan met het trainen van commerciële vaardigheden. Dat men spreekt van mooie woorden en in mooie zinnen. "Slagvaardig opereren in dynamische tijden", welke ondernemer wilt dat niet? Natuurlijk wilt u dat! "Effectief, efficiënt en succesvol zaken doen!" Ik zeg waar kan ik me aanmelden? "Specifiek afgestemd op de makelaardij!" Maatwerk fantastisch, top zeg ik. Klinkt toch goed als je van een bureau dit cursusaanbod krijgt, toch?

Aanbod
Maar is het niet zo dat als je mensen iets wilt gaan leren, iets wil gaan bijbrengen, dat het dan handig is als je zelf die vaardigheden tot je beschikking hebt. Want een trainer die zelf niet slagvaardig opereert, die niet effectief en efficiënt kan zaken doen en al helemaal niet succesvol is, is die geloofwaardig? De dokter met de fles jenever in de hand, al rokend en hamburgers met jopiesaus dubbel erop die u vertelt dat u gezonder moet gaan leven, werkt dat?

Onzorgvuldigheid
Mijn gewaardeerde collega Peter Brouwers uit Den Bosch is een lid wat het VastgoedPRO lidmaatschap met trots en met verve uitdraagt. Altijd kunnen wij een beroep doen op zijn inzet voor de vereniging. Het logo van onze club zie je bij hem overal, op zijn site, briefpapier, visitekaartjes, advertenties, een ware ambassadeur. Bel hem op en de telefoon wordt opgenomen met “VastgoedPRO makelaar Peter Brouwers, hoe kan ik u helpen”. Op geen enkele manier is onduidelijk dat hij een ware partner is van VastgoedPRO.

Kenneth Smit
En deze verkoopclub, welke ‘becoming great’ als pay off draagt, spreekt in zijn mailing aan onze VastgoedPRO held hem overal aan als NVM makelaar. En 'onze' Peter wilt daar helemaal niet mee geafficheerd worden. Die wenst helemaal geen NVM training, die heeft helemaal geen behoefte aan NVM PE Punten. Toch wel erg genant als je zo met je potentiele klanten om gaat. Misschien moet mijnheer Kenneth Smit eens een verkooptraining of een cursus commerciële vaarduigheden bij VastgoedPRO komen volgen. Kan mijnheer Smit vast nog wat van leren!

Ed

Executiewaardes

Ik wordt soms verbaasd door wat de spinsels die op dit blog worden aangeboden te weeg brengen. Het is al weer een jaar of vier geleden dat ik met dit feuilleton ben begonnen, in eerste instantie als communicatie naar onze leden. Die vroegen mij wat mij nou bezig hield en waar ik mijn tijd in investeerde, kan je dat niet met ons delen? Waarom niet dacht ik? Dus zo is dit periodiek begonnen. Als geen ander ben ik voorstander van transparantie en verantwoording, mijn leden betalen mij dus mogen weten wat ik doen (moeten!) .

Terugwerkend
En velen van u reageren rechtstreeks op dit blog, al dan niet anoniem. Anderen direct aan ij, eerlijk gezegd de meerderheid. Waar ik graag open en bloot mijn mening ventileer, hebben toch nog velen de schroom om deze te delen. Maar soms zie ik ook reacties op blogs uit een ver verleden. Die komen dan wel in mijn inbox terecht, maar de kans dat u deze leest is klein tot nihil. Wie van u leest nog mijn blog van 6 april 2011?

Delen
Vandaag kreeg ik toch noch een reactie binnen op deze blog van collega Anno van den Berg, die ik toch graag met u deel. Wat ik een jaar geleden schreef is nog steeds actueel! Het podium is aan collega van den Berg, met dank voor het delen (=vermenigvuldigen!!) en de reactie.
Ed
' Anno van den Berg heeft een nieuwe reactie op uw bericht "Executiewaarde" achtergelaten: '
Toch wellicht interessant om deze draad weer op te pakken. Ik zit in de huidige markt regelmatig rond de 80%. Soms eronder, soms erboven.
Inmiddels ben ik al 2x gebeld door eenzelfde bank dat ze voor beide rapporten de executiewaarden, beide < 80%, eigenlijk te laag vinden en ze er dus niets mee kunnen. Zij denken zelfs nog rond de 87% - 90% te kunnen schrijven, wat ik momenteel voor bepaalde panden (zeker als geldt: gedateerd, mindere wijk, onderhoud matig etc) echt onverantwoord hoog vind. Kijkend naar veilingopbrengsten vind ik zelfs 80% hoog, zoals hierboven ook al aangegeven...
Ik ben benieuwd of meer taxateurs deze ervaring hebben met banken?
Anno van den Berg

Het grote graaien

Ik weet niet of u gisterenavond nog de actualiteiten uitzendingen kon volgen? Zo tegen het ondergaan van de zon zag ik op TV mijn zeer gewaardeerde collega Hans Andre de la Porte van VEH toelichting geven op de casuïstiek rondom executieveilingen. Ditmaal de rol van de notaris in deze. Altijd grappig om een gesprekspartner op TV te zien, de laatste keer dat ik Hans sprak stonden we buiten op straat in Amersfoort. Terwijl ik een bezoek bracht aan het kantoor van VEH, samen met de directeur van VBO, startte er een ontruimingsoefening. Zowel VBO collega van der Ploeg als ik waren onder de indruk van de impact van ons bezoek, het hele pand werd ontruimd. Makelaars in huis: ontruimen!!!Maar dat ter zijde.

Rol notaris
In de scoop kwam de positie van de notaris ter sprake en met name de financiële afwikkeling rondom gedwongen veilingen. Mevrouw van de Bijl zat naast mij op de bank en keek mee. En kon haar ogen en oren niet geloven. Er werden 10 woningen geveild. Dus een advertentietje geplaatst, een zaaltje gehuurd en een veilingmeester aangesteld. Kosten advertentie: €1.100. Kosten zaaltje €600. Kosten veilingmeester €250. Totaal nog net geen 2k aan kosten.

Rekening
Vervolgens kwam de verantwoording van de notaris in beeld en met name zijn kosten. Een mevrouw de notaris vertelde dat het leven van de notaris wel heeeel zwaar was en dat dit echt een mega klus was. Zo veel werk, het was onmenselijk. Deze alle consumenten moesten hiervoor bloeden. Naast het feit dat hun leven waarschijnlijk verwoest was, een executieveiling is een nachtmerrie, was er reden tot uitpersing volgens mevrouw de notaris. Want de notaris had €1.950 aan kosten zoals u bovenstaand ziet.

Shark
Maar elk van de gedupeerden werd 1:1 aangeslagen voor deze kosten. Elke gedupeerde betaalde deze €1.950, in totaal bijna €20.000 werd er door de notaris in rekening gebracht als bijkomende kosten. Plus nog eens 10 x de kosten van de notaris zelf. Ik weet niet of u de reacties op Nu.nl hebt gezien, maar het waardige ambt van notaris is volgens mij met dit soort praktijken niet gediend. En als ik dat zeg, voila, maar zelfs de heer Schiffer van NHG / WEW had hier toch wel een duidelijke mening over. Als ik als notaris door de heer Schiffer als onderdeel van een  achterhaald en asociaal systeem wordt betiteld zou ik me toch wel een beetje zorgen gaan maken, waarde broeders.

Mening
Mevrouw van de Bijl was geschokt en kon dit niet geloven. Een notaris doet zo iets toch niet!!! Dit is oplichting, die arme mensen zitten al zo in de problemen!  En u en ik? Waren wij echt verrast? Mwoah…..

Ed

Rollebollen

Waarde collega,

DE week is begonnen, voor de 1 een droom, voor de ander een nachtmerrie. Het EK festijn zal binnen nu en de komende 250 uur zijn kick off ten toon spreiden, of u het nou leuk vindt of niet. En reken er maar op dat u, ik, wij, het plebs, de agenda de komende dagen zullen laten regeren door dit ‘brood en spelen’ festijn. Vrijwel alles zal naar de achtergrond worden geplaatst, Koning Voetbal regeert en hopelijk vergeten we allemaal even de waan van de dag.

Draait door
De kans is dus ook zeer groot dat elk nieuws over uw markt de komende dagen onder het geweld van de uitslagen en doelpunten teloor dreigt te gaan. De eerste zag ik de afgelopen al. De collega’s van DTZ presenteerden in hun uitgave Duidelijk  een interview met DNB. In mijn ogen een vervolg op een eerdere gemeenschappelijke publicatie van DNB en AFM waarin ook al naar de vastgoedmarkt werd gekeken.

Upside
Het goede van het artikel van DTZ is dat de unieke positie van de taxateur en zijn rol inde waardering van vastgoed wordt onderstreept. Accurate en actuele waardes, ook in bedrijfsmatig onroerend goed, zijn een wezenlijk onderdeel van de bedrijfsstrategie van ondernemingen, ongeacht de reden waarom het onroerend goed wordt aangewend. Ik onderschrijf dat volledig, wat u niet zal verbazen. De rol van de taxateur wordt te vaak en te veel, geheel ten onrechte en zeer onprofessioneel, ingeruild voor een modelwaardige waardering.

Downside
Wat dan echter jammer is dat in plaats van de gelederen te sluiten, het persoonlijke of concurrentiele belang de voorkeur geniet. De opponent van DTZ weet niet hoe snel deze de visie van AFM en DNB in twijfel moet brengen of het uitgebrachte bericht moet overvleugelen. Jammer en een beetje dom door CBRE. Nu zit er absoluut een kern van waarheid in hun betoog, laat ik dat voorop stellen. Of AFM en DNB verstand hebben van de onroerend goed markt is een zeer terechte vraag. Toen er excessen waren sliep men heerlijk in het pluche. Van enig toezichthouden was nauwelijks sprake. En nu er oplossingen moeten worden gezocht veroorzaken beiden volgens velen alleen maar meer problemen.

Samenwerking
Wat alleen jammer is, is dat het lijkt alsof er sprake is van vliegen afvangen in de markt. In de woning markt zien we dat al te veel, zeg ik niet zonder enige gene. Maar in de professionele markt is het wel zonde als de focus niet gericht is op synergie en wederzijds belang. Het belang van het geheel van de delen is groter dan het individueel belang. Ik hoop dan ook dat tijdens de Provada die morgen van start gaat dit collectief belang voor op staat. Naast het belang van de heer Van Marwijk en de 16 miljoen andere bondscoaches, wat de voorpagina's gaat beheersen de komende dagen.

Ed