Modelwaarderapporten

Spacemakers publiceerde vandaag het bericht van collega van der Ploeg, directeur van VBO-makelaar, inzake zijn visie op Modelmatig waarderen. Het betreft wel een bericht van een week geleden al weer, maar wel goed dat dit opgepakt wordt. VastgoedPRO ondersteunt VBO-makelaar voor het overgrote deel in deze oproep. En is blij verheugd om dit bericht van VBO-makelaar zijde te lezen.

Historisch perspectief
Het is namelijk nog maar een jaar of drie geleden dat we volledig tegenover elkaar stonden over dit onderwerp. In de aanloop naar het valideren van taxaties waren er twee visies. NVM en VBO-makelaar waren van mening dat er 1 validatie instituut moest komen, slechts een. VastgoedPRO, toen LMV en RVT, waren van mening dat dit moest op basis van marktwerking. Valideren is het zelfde als een APK keuring, iedereen kan dit uitvoeren, waarom een monopolie positie voor een garage? Willen bedrijven dit uitvoeren, laat ze het dan maar in een concurrerende positie aanbieden. De beste service tegen de beste prijs krijgt de opdracht!
Strijdpunt
Het andere strijdpunt was het gebruik van modelwaarderapporten. VBO-makelaar en NVM waren van mening dat het gebruik hiervan, ongeacht de inhoud, een must was. Wij waren hier faliekant op tegen. Niet tegen modelwaarderapporten, maar wel tegen de wijze van gebruik. Hierover dadelijk meer. VBO-makelaar en NVM hebben toen, op basis van hun meerderheid, er toch door weten te drukken dat er gebruik moet worden gemaakt van deze rapporten. Of meegespeeld heeft dat NVM een grote leverancier is hiervan middels hun MIDAS databank en voor elke rapportage betaald zou krijgen en/of betaald wordt zullen we nooit te weten komen. Ik ga er maar uit van het goede in de mens en dat NVM geen commerciële voorkeur had boven taxateursbelang.

Modematig waarderen
Goed dus om te zien dat VBO-makelaar op basis van voortschrijdend inzicht tot een wijziging in visie en beleid is gekomen, dat siert hen. Het huidige gebruik van de rapporten is inderdaad een doorn in het oog en de kwelling van menig taxateur. Laat ik even de feiten naast elkaar plaatsen.

Willekeur
Er zijn meerdere aanbieder van deze rapporten. Calcasa, NBWO, NVM , Ortec. Het lukt deze aanbieders totaal niet om tot een gemeenschappelijke waardering te komen, een nachtmerrie. Hiermee zou eigenlijk al de hele discussie klaar moeten zijn. De onbetrouwbaarheid kan oplopen van een pand wat respectievelijk modelmatig gewaardeerd op circa €245.000, €290.000 en €321.000. een en hetzelfde pand met een verschil van wel €80.000, 30% afwijking onderling. Ik denk dat u binnen twee minuten schrijnender voorbeelden kan noemen.

Black Box
Naast de onbetrouwbaarheid van de uitkomsten, is er de totale duisternis over de totstandkoming van de waarde. Niet alleen hebben alle bedrijven een andere methodiek qua input en werkwijze, het is totaal een raadsel op basis waarvan men scoort. Menig taxateur leeft echt in de veronderstelling dat men maar wat roept. Daarnaast is de actualiteit van de data een groot vraagteken.

Routing
Vervolgens komt het comply or explain principe aan de orde. Op basis van uw kennis en kunde komt u tot een waarde, gebaseerd op uw actuele observaties en berekening. Als deze afwijkt, moet u, als professional, vervolgens gaan uitleggen waarom de modelwaarde niet klopt. Terwijl u niet weet hoe die berekent wordt, welke data wordt gebruikt, hoe actueel die is, noem maar op. En bovendien nog een onderlinge willekeur vertoont tussen de rapporten.

Positieve kant
Wij delen dan ook de stelling van VBO-makelaar, maar wel met een nuance. Als eerste is de taxateur de professional, die moet leading zijn in het taxatieproces. Als er hulpmiddelen beschikbaar zijn, moet je die inzetten. Een modelwaarderapport kan zo een hulpmiddel zijn. Maar er dienen wel strikte eisen te worden gesteld. Het betrouwbaarheidsinterval van het rapport dient aantoonbaar tussen de 97½ en 102½ % te liggen. De waarde moet een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid hebben. Dan is het een hulpmiddel voor de taxateur. Wijkt het modelwaardrapport af van de waarde van de taxateur? Of de modelwaardeboer dan maar even wil uitleggen hoe dat kan. Zo dient het te gebeuren. En zolang dat niet het geval is kan inderdaad, in lijn met de mening van VBO-makelaar, de hele handel zo de prullenbak in.

Ed

Outsider's inzichten

In de makelaarswereld gebeurt ogenschijnlijk de laatste tijd weinig, behalve berichten van groepen of kantoren in moeilijkheden. Het is daarom goed om te zien dat een groep als Century21 zich op dit moment aan het oriënteren is op toetreding tot de Nederlandse markt. Dit gebeurt vanuit het Belgische hoofdkantoor. Wij mogen hier regelmatig met de directie van Century21 van gedachten wisselen. Ik heb hen gevraagd hun eerste bevindingen in een gastblog eens op papier te zetten. Hoe kijken relatieve buitenstaanders nu tegen onze markt aan? Het woord is aan Kurt Impens, Country Manager bij Century21 voor Nederland.
Ed

De Nederlandse makelaardijmarkt vanuit internationaal perspectief
Tijdens deze zomerreces maak ik de balans op van 6 maanden Nederland. Wat is me nu vooral opgevallen in de Nederlandse markt en wat zijn de grootste verschillen met België? Een eerste grootste verschil is in ieder geval dat de hypotheekverstrekking in beide landen totaal anders in elkaar zit. In België is een 120% lening een echte uitzondering. In Nederland was dit blijkbaar de normaalste zaak van de wereld. Geen probleem als de vastgoedprijzen blijven stijgen en de algemene economie geen crisis en vervolgens een recessie meemaakt.

Crisis
Helaas werd Nederland net als België getroffen door de crisis maar bleef het Belgische vastgoed tot nu gespaard. Waarom? Omdat de gemiddelde Belg, die geboren is met de spreekwoordelijke baksteen in de maag, zelden meer dan een 80% leningen aangaat. Gevolg is dat verkopen onder de openstaande hypotheekschuld in België ook eerder uitzonderlijk is. En dat is nu net het probleem in Nederland.

Probleem
De marktprijs van heel wat woningen is lager dan de openstaande hypotheekschuld waardoor ze onverkoopbaar zijn tenzij de eigenaar het verlies zelf kan compenseren of er toch een regeling kan getroffen worden met de hypotheekverstrekker. Banken zijn vandaag zowel in Nederland als België veel moeilijker geworden in hun hypotheekverstrekking en dat is op korte termijn ook geen goede zaak voor het aanzwengelen van de markt.

Leunen
Moeten we nu lijdzaam ondergaan en wachten op de overheid of tot de algemene economie terug zal aantrekken? Naar mijn mening moeten we ook durven naar onszelf kijken en ons de vraag stellen ; “Wat kan ik vandaag als makelaar ondernemen om in deze moeilijke tijden toch innoverend te zijn en mijn bedrijf boven water te houden?”. Ik bezocht op een zestal maanden een 150 vastgoedkantoren voor het CENTURY 21 marktonderzoek in Nederland en had ook gesprekken met consumenten waarvan hun woning te koop staat. Wat me vooral opviel is de gelatenheid bij heel wat makelaars. |

Passief
Bij heel veel kantoren hoorde ik: “ wij zetten het op Funda en wachten dan af” In België hebben wij onze CENTURY 21 makelaars in 2006 al gewaarschuwd dat de periode van wachten op klanten op kantoor afgelopen is, dat je als makelaar de straat op moet, dat je mensen moet ontmoeten, dat je de goede woningen die te koop gaan komen te staan en die verkoopbaar zijn moet gaan opzoeken, dat je kandidaat kopers moet gaan zoeken en hen moet motiveren en beslissingen moet laten kunnen nemen. Dit kan natuurlijk niet met één enkel klantencontact, daar moet een heel systeem en filosofie achter zitten.

Actief
Van die 150 makelaars kwam ik ook enkele makelaars tegen die niet klaagden, makelaars die wel nog mooie omzetcijfers hadden. Het waren die kantoren die anders werkten dan de anderen, kantoren die begrepen hadden dat het wachten op kantoor geen oplossing meer is. Uit ons marktonderzoek zijn dit als de meest voorkomende behoeften bij de vastgoedmakelaars uitgekomen;

1. Verkoopbare panden in portefeuille hebben;
2. De moeilijke panden in portefeuille verkoopbaar maken;
3. Goede medewerkers rekruteren;
4. Goede medewerkers houden;
5. Opleidingen volgen; (opleidingen die anderen niet kunnen volgen en toepassen om zo onderscheidend te kunnen zijn)
6. Imago uitbouwen;
7. Verkoopmiddelen ontwikkelen;
8. Voldoende cash-flow genereren;
9. Marktaandeel vergroten.

Verandering
Kan CENTURY 21 de Nederlandse vastgoedcrisis oplossen? Natuurlijk niet. Wat we wel kunnen is de makelaars systemen , marketing en ondersteuning geven om sterker te worden in een moeilijke markt om zo meer impact en omzet te gaan genereren. Want wat is moeilijker dan alleen voor een berg staan en die te moeten beklimmen? Samen kan er zoveel meer. Dat heeft onze organisatie al in 73 landen bewezen. Ook in deze landen zijn er landen die het erg moeilijk hebben en waar we onze CENTURY 21 makelaars ondersteunen om hun klanten de beste service te kunnen geven. Bent U de makelaar die het anders wil aanpakken? Dan wissel ik graag met gedachten hierover met U.

Kurt Impens - Country Manager Nederland

Bescheidenheid

In de juli uitgave van het blad Vastgoed is aandacht besteed aan de perceptie van makelaars over de waardering voor hun werk. Hieruit blijkt dat de consument over het algemeen de werkzaamheden van de makelaar goed weet te waarderen. Een goede en juiste constatering. Opvallend echter is dat makelaars zelf hier veel bescheidener in zijn.

Perceptie
Dit is een feit wat mij aan de ene kant verbaasd, aan de ander kant weer niet. In 2007 organiseerden wij het Tweede Nationaal Symposium Makelaardij, NSM2 in Utrecht. Mart Smeets hadden we daar als dagvoorzitter. Hier hadden we aan het eind een paneldiscussie met de voorzitter van toen nog LMV, de voorzitter van VBO en een regio voorzitter van NVM. Voor deze paneldiscussie hadden we straatinterviews gehouden waarbij we consumenten vroegen naar hun mening over makelaars. Ook hadden we, in samenwerking met huislijn.nl, een poll gehouden onder consumenten, waarbij we hun mening en ervaringen vroegen over makelaars.

Commentaar
De aanwezige makelaars bij dit congres hadden een stemkastje, waarmee ze zelf ook hun mening mochten geven. De vraag aan consument werd getoond, Mart Smeets vroeg vervolgens wat de makelaars dachten dat de consument zou antwoorden. Via de stemkastjes kwamen eerst de scores van de makelaars in beeld. Na vragen aan de forum voorzitters ter duiding van de mening van de collega’s werden vervolgens de uitslagen van de consumenten getoond.

Opvallend
In alle gevallen oordeelden de consumenten aanzienlijk positiever ovder makelaar dan dat deze over zichzelf oordeelden. Op onderdelen als imago, klantvriendelijkheid, professionaliteit, dienstverlening, prijs-kwaliteit verhouding, alertheid, in alle gevallen scoorde de consumenten fors positiever. Ik heb nog goed de opmerkingen van Mart Smeets op het netvlies: wat is dat met jullie, dat er zo negatief over jezelf wordt gedacht?

Vijf jaar
En nu zijn we vijf jaar verder en lees ik eigenlijk nog steeds dezelfde “weg met ons houding” in Vastgoed. Hoe kan dat toch? Ik probeer me zelf daar een beeld over te vormen. Aan de ene kant denk ik dat het typisch iets Nederlands is. Het “doe maar gewoon dat is gek genoeg” syndroom? De “dat had je nou niet moeten doen” vloek der Nederlanders? “Bescheidenheid siert de mens” De Calvinistische inslag, die ons weerhoudt van het in ontvangst nemen van complimentjes en applaus. Zeg tegen iemand dat hij iets goed heeft gedaan en steevast luidt de reactie “nou viel wel mee hoor” of “maar ik heb het niet alleen gedaan hoor…” Ik heb zelf bijna negen jaar in en vanuit de USA mogen werken, ik kan u vertellen daar ontbreekt deze (soms valse) bescheidenheid toch echt, net als in vrijwel de rest van de wereld overigens.

Reden
Maar aan de andere kant moet er ook een andere reden zijn waarom u een zelfbeeld heeft wat door uw opdrachtgevers als veel positiever wordt beschouwd dan dat u zelf doet. Alleen, ik kan het niet verzinnen wat dat zou zijn. De continue slechte marktomstandigheden die collega’s murw heeft gebeukt? Algehele depressiviteit? Terwijl toch duidelijk blijkt, nu ook weer uit het stuk in vastgoed, dat u uw werk gewoon goed doet. Dat u trots en fier mag zijn om te zeggen dat u makelaar bent. Leg mij maar uit wat de achterliggende reden is. Want uit onderzoek blijkt gewoon dat u het goed doet!
TGIF,

Ed

Eerste hulp

VastgoedPRO levert juridische ondersteuning aan haar leden. Via onze huisadvocaat mr. Hub Dohmen, u kent hem van zijn gastblogs, hebben onze leden onbeperkt toegang tot raad en advies bij vakinhoudelijke juridische vraagstukken. Juridische eerste hulp zullen we maar zeggen. Een dienst waar veel en goed gebruik van wordt gemaakt.

Trends
Door deze service krijgen wij ook informatie terug wat onze leden zoal bezig houdt en boeit. Immers, doordat het hier de frontlinie van actuele vragen betreft is dit een goede thermometer. Deze week mocht ik het eerste half jaar van de dienstverlening evalueren. Een aantal opvallende zaken kwamen naar voren. Als eerste wat de meest voorkomende vragen waren, uiteraard.

Opvallend
Non-conformiteit staat al jaren met stip op de eerste plaats, met binnen dit onderdeel het fenomeen van verborgen gebreken. Al jaren lang is dit een onderwerp waar collega’s mee worstelen, zowel inde definitie sfeer (is het een verborgen gebrek?) als in de aansprakelijkheidssfeer. Het is goed dat men bij vragen en onduidelijkheden hierover de weg weet te vinden naar het juridische loket. Immers, door vroegtijdig te checken kan achteraf veel gedoe worden voorkomen. Een goede tweede blijft, na vorig jaar te zijn gestegen, courtage vraagstukken. En dan met name de vragen over de opeisbaarheid en de betaalbaarheid van de factuur.

Binnenkomers
Wat echter wel opviel waren drie aspecten. Als eerste een toename van het aantal vragen over huur. Dat is niet vreemd, als er een nieuwe bron van inkomsten kan worden aangeboord in een bear-market, dan zal die met beide handen worden aangegrepen. Wat ook opvalt is de complexiteit van de vraagstukken. De vragen die collega’s hebben, maar ook de juridische context, lijken steeds ingewikkelder te worden. Zaken die men vroeger misschien niet aannam omdat ze buiten het expertisegebied vallen, worden mogelijk nu wel aangenomen. Is maar een aanname, maar zou een verklaring kunnen zijn.

Consument
Maar wat echt verzevenvoudigd is, is het aantal vragen over de wettelijke bedenktermijn. Het beroep wat wordt gedaan op deze opzegtermijn, maar ook de wijze waarop en de redenen waarmee dit wordt omkleedt, exploderen. Ik weet niet of u dit herkend? Er worden zelfs gevallen gemeld van consumenten die bij meerdere panden een koopovereenkomst tekenen, om vervolgens binnen de bedenktermijn, als ware het een soort van chantage, opnieuw beginnen te onderhandelen. Ik heb dit contract wel getekend, maar daar kan ik er nog €10k vanaf krijgen. Wat haalt u er nog af? Niets? Oh, dan ontbindt ik op basis van de bedenktermijn.

Mondigheid
Het lijkt alsof de mondigheid van consumenten, maar ook het ‘in control’ gevoel zeer grote vormen aanneemt en dat men meer en meer de grenzen van het aanvaardbare opzoekt om tot een gewenst resultaat te komen. Gevolgen van een kopersmarkt die ook in de juridische sfeer dominanter aan het worden is.

Ed

Doe het zelf

Wij worden op dit moment benaderd door leden van ons die niet zo heel erg blij zijn met de actie van de website Jaap.nl. Deze zijn druk bezig om consumenten te benaderen om zelf hun woning op Jaap.nl te plaatsen. De boodschap van Jaap.nl is helder: Je huis verkopen of verhuren kun je zelf. Oftewel: een makelaar is overbodig. Zo wordt de actie van deze website gezien. Niet alle makelaars zijn hier blij mee. Sommigen roepen zelfs op tot boycot van Jaap.nl, VastgoedPRO levert haar aanbod integraal aan op Jaap.nl. Moeten we daar mee stoppen?

Twee heren
De boodschap is eigenlijk dat men geen twee heren kan dienen. Je kunt niet én aan makelaars vragen om hun professioneel aanbod op deze website te plaatsen zodat er goede content komt én tegelijkertijd consumenten vragen te plaatsen en makelaars te passeren. Dat is twee heren tegelijk dienen en duidt op Rupsje Nooitgenoeg gedrag. Maak niet uit wie er met me wilt dansen als ik maar mag dansen, zo iets. Daar zit wat in. Maar er zit ook een andere lading in.

Kwaliteit
Als eerste is er daar de kwaliteitsslag. Het maken van keuzes draagt bij aan het succes van een website. De propositie naar de bezoeker moet helder zijn, ook moet de content voldoen aan de verwachtingen van de bezoeker. Als je op Markplaats zoekt weet je dat je tweede hands meuk van particulieren tegenkom. Dat zal niemand verbazen. Als je op Huijslijn.nl of Funda kijkt, weet je dat je voor het merendeel professioneel, gecontroleerd en bewaakt aanbod tegenkomt. Funda verlaagt zich ook tot spideren, maar >90% is aanbod van VastgoedPRO, VBO en NVM makelaars. Idem bij Huislijn, maar die laten gelukkig het spideren achterwege en weigeren in te leveren op de kwaliteit.

Onduidelijk
Jaap.nl lukt het om in de top 3 van huizensites te overleven, ondanks dat het steeds onnauwkeuriger wordt. Particulieren, professionals, spideren, alles staat schots en scheef door elkaar. Dat is jammer. Daarnaast is de betrouwbaarheid van de informatie minder. Maar je weet dus dat op deze site van alles door elkaar staat. Wat als wij nu het aanbod van VastgoedPRO zouden weghalen, omdat wij het niet eens zijn met zo een actie? Dan wordt ons nu nog nauwkeurige aanbod vervangen door gespiderde informatie, met alle gevolgen van dien. Daar is niemand bij gebaat en dat levert niets op.

Advertentieverkoop
Jaap.nl claimt dat consumenten zelf hun huizen kunnen verkopen of verhuren. Wat Jaap.nl echter in feite tegen consumenten zegt is dat deze zelf een advertentie kunnen kopen op Jaap.nl. Dat is wat anders dan een huis verkopen of verhuren. En eerlijk gezegd hebben de Internetkids van deze site gelijk, elke consument kan een advertentie plaatsen op een website. Er zijn er tientallen te vinden. Heeft dat invloed op de verkoop van een huis? Nee, ik denk het niet. Willen wij consumenten tegen houden om zelf een advertentie in een Huis-aan-Huis blaadje te plaatsen? Welnee, natuurlijk niet. Verkoop je alleen daar een huis mee? Natuurlijk niet.

Doe-het-zelf
Als je enige actie als makelaar is het plaatsen van een pand op een Internetsite, als dat je toegevoegde waarde is, ik zou zeggen, begin je maar zorgen te maken over je business model. Laat consumenten het maar zelf proberen, waarom niet? Met de opkomst van Makelaarsland dacht iedereen dat de traditionele makelaar marktaandeel zou inleveren. In feite is dit gelijk gebleven. Die mensen die toch al geen makelaar zouden gebruiken, gebruiken nu Makelaarsland. Prima toch? Hetzelfde voor de japen en Funda’s van de wereld. Er zal geen huis worden verkocht op een website. Net zozeer als er geen huis wordt verkocht in vitrine of etalage. Uw werk van makelaar bestaat volgens mij voor circa 1% uit het plaatsen van een advertentie op een site. De rest is toch echt werk van professionals. Dus om die acties van Jaap.nl? Niet druk om maken!

Ed