Pleitnota
De dagvaarding had ik al onder ogen mogen zien, die gaf echt alle ruimte om een goede discussie aan te gaan vandaag. De 20 km grens werd ter discussie gesteld, zowel inhoudelijk als procedureel. Dacht ik. Ik was graag bereid om ter plaatse het standpunt van circa 800 VastgoedPRO leden te verwoorden.
Helaas
Ter zitting waren de collega’s van NVM, NWWI, NHG en VastgoedPRO aanwezig, plus een aantal taxateurs, vrijwel allemaal VastgoedPRO leden. VBO was helaas niet vertegenwoordigd op de zitting, dat was een gemiste kans. Zal wel iets met prioriteiten te maken hebben. Ook de door mij gewaardeerde collega Tim van de NMa was aanwezig, dat deed mij deugd, hun mening in deze is echt van toegevoegde waarde voor ons allemaal.
Verloop
Wat alleen wel opviel was de presentielijst. NHG en NWWI had de top of the bill, the big firms afgevaardigd als proces vertegenwoordigers. Meerdere advocaten van Nautha Dutilh en Kennedy van der Laan waren aanwezig. Collega Reiber, als makelaar- taxateur had de hulp ingeroepen van Dommerholt advocaten. Een middelgroot kantoor met vestigingen in Zwolle, Heerenveen en Apeldoorn, maar toch een ander soort vis aan de lijn.
Inhoud
Waar ik had gehoopt dat de discussie zou gaan over de 20 km norm, ging de discussie echter over mededinging aspecten, over bevoegdheden van NWWI en NHG, over procedures en regels. De taxateur en zijn werkgebied, kwamen eigenlijk niet aan bod. Op een gegegeven moment ging de discussie over de verhouding van de EU staten onderling inzake taxaties en de mogelijkheid van buitenlandse taxateurs om toe te treden tot onze markt. Volgens mij is dat een gemiste kans.
Verdieping
Uiteindelijk kwam het op de verdieping: was de NHG nou normstellend of de brancheorganisaties. Er is één goede uitkomst van het proces. Van de kant van NHG uit wordt gevraagd om duidelijkheid van NVM, VBO en VastgoedPRO. Verander die norm nou of niet, maar doe iets. Kom met een standpunt. Dat was, dat is goed. VBO en VastgoedPRO hadden stukken aangeleverd dat er verandering moest komen inzake de 20 km norm. Maar één organisatie had aangegeven dat verandering geen urgentie had en het allemaal zo kon blijven. Hun leden vonden het allemaal goed zo en zagen geen noodzaak tot verandering.
Pijnlijk
Ik had verschillende scenario’s bedacht voor als mij vragen werden gesteld. De enige vraag die mij echter werd gesteld, was nou net de vraag die je mij niet moet stellen. Of ik van mening was dat voor collega Reiber, namens VastgoedPRO, een uitzondering moet worden gemaakt op de regelgeving. Natuurlijk niet. VastgoedPRO komt op voor de belangen van alle taxateurs en niet voor alle taxateurs met een uitzondering voor één. Hoe pijnlijk en hoe gênant om juist die vraag te krijgen van de advocaat van Reiber, alles had ik willen beantwoorden, maar nou net niet die vraag.
Gevolg
In ieder geval heeft het geheel één voordeel. Ik zie het somber in voor de claim van collega Reiber. Hoezeer ik zijn lef en initiatief ook waardeer, het zal, ben ik bang van, niet het gewenste succes hebben. Maar wel is door NHG aangegeven dat als wij, lees NVM, VBO en VastgoedPRO de norm willen aanpassen, dat we hun commitment hebben. Daarmee ligt de bal bij ons. VBO en VastgoedPRO hebben middels verklaringen ter zitting aangeboden de huidge situatie te willen doorbreken. Aan ons om uw belangen te behartigen.
Pleitnota’s en stukken
Wilt u van dit Kort Geding de pleitnota's en stukken ontvangen? Laat het even weten, als service sturen wij het u graag toe. Wij zijn er voor de professionals, dus zijn u graag van dienst. ( Dit geldt ook voor NVM en VBO collega's, niet flauw doen!)
Ed
Beste Ed,
BeantwoordenVerwijderenIk zou graag de stukken willen ontvangen.
info at sannewind.nl
Beste Ed,
BeantwoordenVerwijderenOok ik ben heel erg benieuwd naar de stukken.
Met collegiale groet,
Karin Damhuis
Ik ben razend benieuwd naar de mening van de rechter, de uitspraak, de enige mening die telt! Één ding staat vast, mocht de uitspraak geheel of gedeeltelijk positief zijn voor collega Reiber, dan zullen de gedaagden beroep aantekenen.
BeantwoordenVerwijderenIk ben benieuwd of collega Reiber bij een hem onwelgevallige uitspraak ook beroep gaat aantekenen, al dan niet met steun van een of meer brancheorganisaties en of collega taxateurs.
Jeroen van Vliet
Mij viel eigenlijk al direct het door de drie branche-verenigingen gegeven advies op t.a.v. de aanpassing van het werkgebied van een taxateur tot de straal van 20 kilometer.
BeantwoordenVerwijderen'Voor twee onderdelen heeft deze norm een voorlopig en wat meer open karakter.
1. Lokale kennis/plaatselijke bekendheid
Het is buitengewoon lastig een objectieve norm vast te stellen om te toetsen of de taxateur bekend is met de marktomstandigheden in het gebied waar hij de taxatie uitvoert. Het enkele gebruik van afstand tot de vestiging van waaruit hij werkt en/of zijn woonplaats, kan hiertoe weliswaar een indicatie geven maar biedt onvoldoende zekerheid. Hetzelfde geldt voor het enkele gebruik van het taxatie-/transactievolume van de betreffende taxateur in de betreffende regio. Deze gegevens kunnen gebruikt worden als signaalfunctie maar niet als waarborg. Daarvoor zou een meer inhoudelijke toetsing nodig zijn op basis van een kwalitatieve, universele norm. De norm die in dit stuk is opgenomen is een voorlopige norm vooruitlopend op de vaststelling van een kwalitatieve, universele norm.'
Waarom zou het buitengewoon lastig zijn om een objectieve norm vast te stellen om te toetsen of de taxateur bekend is met de marktomstandigheden in het gebied waar hij de taxatie uitvoert? De Praktijktoets Wonen/MKB (afgenomen door SVMNVO) geeft een duidelijk antwoord:
'Het doel van de Praktijktoets Wonen/MKB Makelaar-taxateur o.z. is tweeërlei. Ten eerste om vast te stellen of de kandidaat beschikt over voldoende vaardigheden om de kennis en het inzicht (zoals geformuleerd in de eindtermen van het certificatieschema van de Stichting VastgoedCert voor het theorie-examen Makelaar-taxateur) te integreren en toe te passen in verschillende praktijksituaties binnen de agglomeratie. Ten tweede om na te gaan of de kandidaat over de noodzakelijke kennis van de agglomeratie en de regionale onroerend goed markt beschikt om ter plaatse zelfstandig het makelaarsvak te kunnen uitoefenen.'
Daarom ook kennen wij agglomeraties waarbinnen men de Praktijktoets kan afleggen. Deze Toets wordt afgenomen in 71 verschillende agglomeraties. Een agglomeratie is een gebied van verschillende gemeenten. Deze indeling is tot stand gekomen aan de hand van ervaring, ideeën brancheorganisatie, etc.
Waarom wijkt men dan toch af van de werkgebieden binnen het NWWI? Sterker, waarom stellen financiers - ook bij NHG-taxaties - nog stringentere regels ten aanzien van werkgebied? Een straal van 5 kilometer rond het kantoor van vestiging van de betrokken taxateur wordt zelfs door een groep financiers gehanteerd.
Het denken in een straal van een X aantal kilometers rond het kantooradres lijkt mij een achterhaalde gedachte. Vooral ook om dit in heel Nederland met dezelfde straallengte toe te passen. Dit wekt de indruk alsof dit achter het bureau van een niet taxateur besloten is. Er zijn gebieden waar het ingewikkelder is om in een straal van 5 dan in een straal van 30 kilometer te taxeren.
De oplossing zou naar mening zijn om, zoals hiervoor aangegeven, ook ten behoeve van NWWI-taxaties (en andere validerende instituten) Nederland te verdelen in agglomeraties (taxatiewerkgebieden), zoals bij de Praktijktoets. Dan wordt er rekening gehouden met het daadwerkelijke werkgebied. Er is bij het samenstellen van deze agglomeratielijst onder andere rekening gehouden met de moeilijkheidsgraad, natuurlijke afbakeningen zoals rivieren en dergelijke. Maar ook welke gebieden horen bij elkaar. Kortom, welke plaatsen zijn op elkaar aangewezen en waar doet de makelaar/taxateur zaken.
Erkende makelaars en taxateurs zijn allen beëdigd, danwel gecertificeerd en hebben de vaktest of de praktijktoets afgelegd in deze taxatiewerkgebieden. Het besluit om de regio-indeling te laten vervallen en het werkgebied van een taxateur aan te passen aan de straal van 20 kilometer doet naar mijn mening de beëdigde, danwel gecertificeerde makelaar/taxateur aanzienlijk te kort. Of doen makelaars/taxateurs binnenkort de Praktijktoets binnen de vermelde kilometerstralen?
Beste Ed,
BeantwoordenVerwijderenIk zou de stukken graag ontvangen.
Vast bedankt,
Rob Mutters
heukelum@muttersmakelaardij.nl