Gisteren mocht ik één van mijn bestuurders om 20.20 bij het NOS acht uur journaal zijn mening zien geven over de handelaren bij executieveilingen. Doorgaans ben ik of mijn collega Jan Kees Duvekot, bestuursvoorzitter, woordvoerder bij persmomenten, maar dit keer mochten wij gebruik maken van de media exposure van Dick Hendriks, bestuurder van de club, die toch wel expert is als het om executieveilingen gaat.
Geschiedenis
De Mededingingsautoriteit NMa berichtte over de boetes aan 15 handelaren, betrokken bij malafide praktijken bij executieveilingen. Prijsafspraken, veilingen na de veiling, u heeft het allemaal gelezen en gevolgd. Reden voor journaille om “dieper” in te gaan op deze materie. Ik ben hierover teleurgesteld. Een duidelijk geval van retrospectieve journalistiek opportunisme.
Feiten
Ik ga terug naar 2007/2008. Met groot kabaal bericht de Telegraaf, in chocolade letters, over taxatiefraude, binnen 24 uur overgenomen door alle andere media. Ondersteund door geblaf en gekwijl van de NHG, die toch ook niet vies is van stemmingmakerij. Taxateurs zouden massaal frauderen en te hoge taxaties afgeven, bij veilingen bleek dat panden minder opbrachten dan de executie waardes zoals indertijd afgegeven. Onrust, herrie, beeldvorming, alles en iedereen valt over de taxateur heen. Het staat u vast nog op het netvlies geschreven. Mij in ieder geval wel.
Oorzaak
Ik zie mijzelf nog het woord voeren dat het aantal foute taxaties marginaal, zo niet sub marginaal is. Achteraf, na onderzoek van meer dan 1500 rapporten die ik met mijn team heb gedaan, blijkt er minder dan 0.05% van de gevallen sprake te zijn van een foute taxatie en in 0.0% sprake van fraude. Ik spreek dan over de LMV data van die tijd, voor de fusie tot VastgoedPRO. Uiteraard zal ons onderzoek niet goed zijn geweest en hebben wij een fraudegeval gemist, maar grosso modo was het fraude percentage verwaarloosbaar.
Echter
De smet was er wel. De publieke opinie was dat er sprake was van fraude met, bij en door taxateurs en een beroepsgroep was en is beschadigd. Vanaf het begin van deze casus heb ik, hebben wij gemeld dat het probleem met executiewaarden niet ligt bij de taxateur, maar bij de banken. Bij de perverse dekking van het risico van de banken door de NHG dekking, waardoor dezen bereid zijn om elk verlies te nemen, immers ze hebben zelf geen schade. Elke makelaar, elke taxateur, elke intermediair zal “of the record” bevestigen dat het geldverstrekkers een rotzorg zal zijn wat er gebeurt met executieveilingen als er NHG dekking is.
Voorbeeld
Inmiddels werk ik al weer een jaar of zes voor dit bedrijf. Maandelijks, nee wekelijks krijg ik vragen van afdelingen Bijzonder Beheer van geldverstrekkers over taxatierapporten van ‘mijn’ leden. Maar in alle zes jaar, nog niet één vraag over een taxatierapport met NHG dekking. Nimmer, nooit. Daarboven? Wekelijks!
Media aandacht
De samenvatting van mijn pleidooi. Toen er sprake was van ‘vermeende’ taxatiefraude, buitelde Jan en Alleman over elkaar heen om de taxateur af te branden. Toen achteraf bleek dat er niets aan de hand was, was geen enkele partij bereid om daar reactie op te geven. Nu, 2011, blijkt als geen ander dat de kern van de problematiek in de veilingwereld zit. En de stakeholders? Oorverdovend stil! NVB? NHG? VEH? Ik hoor ze niet, ik zie ze niet. Dat NVM en VBO hun ogenschijnlijke commerciële belangen en inkomsten stroom via het NWWI willen veilig stellen was te verwachten, maar de taxateur staat ondertussen wel in de kou. Ik hoor ze niet, ik zie ze niet, terwijl doorgaans de drang naar de camera en microfoon erg groot is!
TGIF,
Ed
Klopt, met één correctie. De wilde en ongefundeerde beschuldigingen richting taxateur kwamen van de NHG, bij monde van de heer K. Schiffer. Dat is opgepikt door alle media en vervolgens door de politiek.
BeantwoordenVerwijderenInmiddels werd op 2 mei bekend dat de NHG de normen "verder aanscherpt". Getaxeerd mag uitsluitend worden door taxateurs gecertificeerd door de brancheorganisaties opgerichte Stichting Normering Taxaties en Validering. Bron: AM d.d. 2 mei 2011. Ik word nu zo langzamerhand gek van de regeldrift en bureaucratie!
Waarom het huidige systeem van executieveilingen ingrijpend moet worden veranderd.
BeantwoordenVerwijderenOpvallend: in veel gevallen wordt zeer kort na een executieveiling woningen met aanzielijke
winsten doorverkocht, zonder dat sprake is van noemenswaardige verbeteringen.
Niet zelden is zelfs al doorverkocht nog voordat een executieveiling daadwerkelijk heeft
plaatsgevonden.....
Eerlijke prijs
In een recent onderzoek 'Eenmaal, andermaal' constateert Prof. dr. D.Brounen van de
Erasmus Universiteit Rotterdam dat woningen die worden verkocht op een executieveiling
geen eerlijke prijs krijgen. Het prijsverschil is substantieel (gemiddeld 37%).
Brounen geeft hiervoor de volgende redenen aan:
* hoge en variërende transactiekosten;
* gebrekkige of ontbrekende informatie over de staat van onderhoud;
* beperkte concurrentie onder de kopers.
De situatie heeft in ieder geval tot gevolg dat de gemiddelde ex-huiseigenaar wordt
geconfronteerd met een onevenredig financieel probleem. De huidige veilingsystematiek en
de wet- en regelgeving die aan de executieveiling ten grondslag ligt, dateren uit 1838. Het systeem gaat uit van een fysieke veiling onder regie van de notaris.
Schade en verlies
Executieveilingen leiden tot verlies. Drie partijen worden geconfronteerd met schade: de
banken, de Nationale Hypotheekgarantie en de verkopende consument.
Het huidige systeem van executieveilingen (en zeker ingeval sprake is van hypothecaire
geldleningen met NHG) moet daarom drastisch op de schop.
Mijn suggesties?
Alvorens over te gaan tot executiemaatregelen zal eerst gedurende een redelijke termijn
(bijvoorbeeld 4 tot 6 maanden) moeten worden getracht om met gedegen verkoopactiviteiten
via een lokale makelaar tot een onderhandse verkoop te geraken, om een executieveiling
mogelijk te kunnen voorkomen.
Mocht men uiteindelijk wel tot executiemaatregelen moeten overgaan, dan zal een
executieveiling goed moeten worden ingericht en voorbereid, dus onder meer met:
* complete en zorgvuldig samengestelde woninginformatie;
* brede publiciteit, ook via Funda, gedurende een redelijke termijn;
* ruime mogelijkheden tot het bezichtigen, met name 'binnenshuis';
* bij koop op een executieveiling moet een eventuele particuliere koper een voorbehoud
kunnen maken van het verkrijgen van een hypothecaire geldlening.
Op deze wijze kan naar mijn mening een einde worden gemaakt aan het ondoorzichtige en
schimmige spel wat al te lang wordt gespeeld bij executieveilingen waarbij niet de hoogste
mogelijke opbrengst het doel is, doch de laagst mogelijke. Om vervolgens de winst bij
doorverkoop niet bij de geldverstrekker of de debiteur terecht te laten komen maar veelal bij
de professionele veilingkoper.
Makelaars kunnen bij dit gehele proces een belangrijke rol spelen als dé kenners van de
lokale en/of regionale woningmarkt. Een dankbare taak ook voor makelaars met werkelijk
toegevoegde waarde; niet alleen bij de verkoop, maar zeker ook bij de aankoop op een
(executie)veiling.
Tot slot: ook de geldverstrekkers, WEW/NHG, het notariaat en de politiek zullen nu eindelijk
eens hun verantwoordelijkheden moeten nemen bij alles wat speelt rondom
executieveilingen
Frits Markus, NVM-makelaar
21 maart 2011