Vragen
Gisteren beschreef ik dat wij in sessies met onze achterban dit op de agenda hebben staan. Nadenken over het vak, verdieping zoeken en exploreren. Wat betekent dit voor u, deze stelling? Wat brengt dit u, uw onderneming, uw toekomstperspectief? Wat is uw mening, wat gaat u doen? Hoe gaat u hier mee om? Dat was het onderwerp in discussie met onze achterban. Boeiende ontmoetingen met inspirerende input van makelaars en taxateurs die dagelijks met de klompen in de klei staan. De echte experts, de enige experts.
Analyse
Als ik de reacties analyseer, zie ik een duidelijk patroon. Dat van een rouwproces. Veel taxateurs ontkennen gewoon de werkelijkheid. Zeggen gewoon dat het niet zo kan zijn dat hun advies niet meer wordt gebruikt, dat blijven ze gewoon doen. De bank kan toch niet zonder mijn professionele constatering? Die blijft echt behoefte hebben aan mijn rapport! De ontkenningsfase. Hierin kwam bij onze meetings het voorbeeld van de hoefsmid aan de orde. Henry Ford vroeg eind 1899 aan reizigers waar ze behoefte aan hadden. Snellere paarden! Paarden met meer uithoudingsvermogen! Maar auto’s? Neen! Elk dorp had zijn hoefsmid, rijtuigen en karren bepaalden het straatbeeld. Elk dorp had er meerdere. De auto kwam en de hoefsmeden meenden dat ze onmisbaar waren. Het kon toch niet zo zijn dat een machine de rol van een paard verving! En een paard heeft een hoefsmid nodig. Dus is er altijd ruimte voor hoefsmeden. Hoeveel ziet u er nog in uw straatbeeld? De taxateurs als paard, het taxatierapport als hoef? Tegenover het modelwaarderapport als auto? Wie gaat het winnen denkt u? Maar wat boeiend is, wat is de oorzaak? In mijn analyse heeft de taxateur zelfmoord gepleegd.
Oneens
De volgende fase is dat men boos is! Boos om wat er gebeurt. In 2010 was er weerstand tegen de validatie instituten. Deze bedreigden en bedreigen de positie van de taxateur. Boosheid is het meest belangrijke instrument om verandering te weeg te brengen. Ik zeg Tunesië, Egypte, Libië. Ik zeg Solirididad in Polen, ik zeg de Berlijnse Muur. Ik zeg schoonmakers op Schiphol. Als je mensen maar genoeg tergt, komt men in opstand en is men bereid om ver te gaan. En brengt men verandering te weeg. Maar hiervoor zijn twee ingrediënten nodig. Solidariteit en collectiviteit. Dat ontbreekt 100% in de taxatie markt. De validatie instituten vullen dagelijks databases die uiteindelijk, dankzij de taxateurs die ze voeden, de taxateur overbodig maken. Taxateurs werken hier vol aan mee en heffen zichzelf hierdoor uiteindelijk op. Daar zijn ze boos om, maar niemand is bereid om er iets tegen te doen. In Q1/2010 hebben wij taxateurs opgeroepen om dit niet te doen via taxateurspower.nl. Nog geen 10% van de taxateurs is bereid om op te komen voor zichzelf. De taxateurs, aangesloten bij NVM en VBO hebben massaal besloten om zoveel mogelijk informatie aan te leveren, waarvoor ze ook nog eens betalen, dat hun bestaansrecht versneld wordt vernietigd. Allen dragen ze per taxatie geld af aan VBO en NVM, die vervolgens een database maken welke hen overbodig maken. Een soort van Russische Roulette waarbij je voor je eigen kogel moet betalen. Boosheid, okay, maar het is niet tegen te houden. Nu VBO en NVM taxateurs vol achter hun eigen opheffing zijn gaan staan kan je boos zijn, maar gaat het rouwproces verder.
Onderhandelen en vechten
Dat is de fase waar we nu deels in zitten. Op dit moment hebben we regio’s, werkgebieden, een situatie die niemand wil. Geen enkele taxateur is volgens mij op dit moment tevreden. Op dit moment is er weer een nieuwe orde. Het NWWI bepaalt wat u mag rekenen voor een SNS of ING taxatie, door hen worden prijsafspraken gemaakt met deze clubs. Ook dat zal wel weer weerstand geven, wij zijn van mening dat u zelf uw tarief bepaalt. Maar NVM en VBO, via hun NWWI, bepalen wat u mag rekenen en wat u aan hen moet afdragen. Elke taxatie die u verricht levert de collega’s uit Nieuwegein en de koekebakkers / taart bezorgers uit Nootdorp €10 op. Hier kunnen wij tegen gaan vechten, maar dit is kansloos. NVM en VBO hebben al bepaald dat dit zo moet, de volgende stappen kunt u zelf wel invullen. Met VastgoedPRO hebben wij iets van 800 leden, VBO heeft er ook ongeveer zoveel, NVM iets van 4000. Samen hebben ze minimaal 6 keer zoveel leden, NVM en VBO voeren dit namens hun leden uit. U kunt vechten wat u wilt, maar zolang u met circa 70% mee gaat met dit beleid is elk gevecht zinloos. U tekent toch echt uw eigen doodvonnis.
Down
De volgende fase in het rouwproces is depressie, ik hoef u niets te vertellen. Bent u nog trots, heeft u er nog lol in? Of bent u murw gebeukt, verdient u niets meer en groeien de problemen u boven het hoofd? Denkt u er over de handdoek in de ring te gooien? U bent niet de enige. U kunt uw beroep niet meer zelfstandig uitvoeren, u bent bezig om absurde modelwaarderapporten te beoordelen en soms zelfs te verdedigen. U was taxateur, u wordt meer en meer een stempelmachine. U vult databases, die door uw brancheorganisaties worden beheerd en die u zelf gaan vervangen. Daar moet u volgens mij echter niet over zeuren, als NVM of VBO lid heeft u hier zelf voor gekozen en werkt u nog steeds vol overtuiging aan mee. Vol plezier koopt u nog steeds uw kogel voor de Russische roulette En de VastgoedPRO leden? Dames en heren, jongens en meisjes, we zijn gewoon te kort in aantal geweest. We hebben het geprobeerd, maar VBO en NVM hebben gewoon gewonnen. Het belang van geld en inkomsten ten koste van taxateurs heeft gewoon de doorslag gegeven, dat hebben wij niet kunnen tegen houden. Elke taxatie die u uitvoert is cash, de verleiding is gewoon te groot.
Acceptatie
Wat u, wat ons overblijft is acceptatie in dit proces. Dat gebeurt op dit moment massaal. U allen, alle taxateurs en taxerende makelaars gezamenlijk, hebben er voor gekozen om zichzelf overbodig te maken. Zijn op dit moment keihard aan het werk om gelden af te dragen die hun zelf opheffen. U betaalt voor validatie, welke gelden worden gebruikt om databases te vullen, die simpelweg worden gebruikt om uw werk overbodig te maken. Hiervoor is zelfs een logo ontwikkeld, welke taxateurs massaal op hun websites gebruiken. Vol trots laten taxateurs zien dat ze bij een instituut zijn aangesloten die hun bedrijf binnen de komende 36 tot 48 maanden de nek omdraait. De acceptatie gaat zelfs zover dat taxateurs én per rapport bijdragen aan hun eigen bedrijfssluiting én ook nog eens jaarlijks een lidmaatschapsbijdrage betalen om zichzelf in de bijstand te werken. Geef mij drie maanden het mandaat van alle taxateurs en de markt staat op z’n kop. Maar ja, verdeeldheid en blindheid maakt vleugellam. En wie is de Sjaak? De taxateur. Met als gevolg?
“In 2016 nemen de professionele opdracht gevende partijen voor 75% van de woningtaxaties genoegen met modelwaarderapporten zonder nadere toelichting van een taxateur.”
Minimaal! En hoe makkelijk hadden we het kunnen voorkomen? Zo eenvoudig. Solidariteit en collectiviteit! En daar heeft u het zelf 100% laten liggen. Zo jammer!
Ed
Ed,
BeantwoordenVerwijderenMeestal lees ik met plezier je artikelen, nu echter met bezorgdheid.
Als makelaar / taxateur maar met de grootste inkomensstroom uit taxaties realiseer ik me natuurlijk wel dat modelwaarde rapporten een mening weergeven, soms de plank volledig misslaan en in een heel aantal gevallen best redelijk / goed zijn.
Echter, toen ik begon in dit mooie beroep, in het jaar anno 1995 maakte mijn toenmalig werkgever ook al taxatierapporten voor de bank.
Een enkel A4tje waarop stond hoe hij heette, waar hij makelde, welk adres en kadastrale gegevens het betrof en de waarde.
Handtekening eronder en klaar.
Inmiddels maken we vanwege eisen van de bank( al dan niet terecht ) rapport zo dik als de bijbel. Mijn record staat op 130 pagina's voor een enkel flatje ( twee kamer waarde 145.000 )
Een modelwaarderapport zegt alleen iets over de waade in vergelijk met andere panden.
Kortom gaat de bank weer terug naar af, alleen waarde is genoeg en de rest is flauwe kul??
Ik heb er verder geen mening over maar gaat iemand van de bank dan de rest natrekken? Of moet de geldlener dat maar aanleveren bij de rest wat hoort bij een hypotheekaanvraag ?
Maar goed, mocht je gelijk krijgen voor 2016, zal ik dan maar gaan omscholen????
Met vr gr
Cor de Jong
Beste Cor
BeantwoordenVerwijderenOmscholen is natuurlijk een optie, ook kun je binnen het vakgebied kijken naar mogelijkheden om risico te spreiden.
Zelf heb ik enkele jaren geleden, toen Landmark en het Kadaster met de modelwaardes kwamen, al gewaarschuwd voor het geschetste scenario.
Er is weinig goeds uit de crisis voortgekomen maar dat het geschetste scenario nog geen realiteit is wijt ik aan de crisis en de daaraan gekoppelde angst bij de banken.
Ik ben wel bang dat als de crisis op de woningmarkt voorbij is en de woningen weer als warme broodjes over de toonbank gaan (wishfull thinking en een mens mag toch dromen ;-))de banken voor een gewone taxatie genoegen gaan nemen met een door hen geselecteerd, en door ons verbetert, modelrapport en de taxateur alleen nog maar voor de niet courante objecten en als de modelwaarde niet het gewenste resultaat oplevert mag opdraven.
Dat de kwaliteit en betrouwbaarheid van deze modelrapporten te wensen over laat weten wij wel maar interesseert de bank geen moer, als ze maar kunnen financieren. En alles is toch beter dat de plaatselijke agrariër (die toevallig ook in het bestuur van de Boerenleenbank zit) op een zonnig zondag op de fiets te veld sturen om een lijstje te financieren objecten te aanschouwen en fiateren?
Anderzijds, als de crisis aanhoudt zal er steeds minder verkocht, gefinanciert en dus ook getaxeerd worden en dienen taxateurs ook hun maatregelen te nemen.
Kortom: ik vrees inderdaad dat bij een aantrekkende markt het geschetse scenario wel eens snel realiteit kan worden.
Overigens, ook bij mijn onderneming ligt de nadruk zwaar op taxeren en ook ik ben aan alle kanten aan het kijken naar alternatieven. Maar als het kan wel binnen ons, nog steeds, fantastische marktsegment.