Veilingproblematiek
Op dit moment zijn wij in gesprek met een onderzoeksjournalist van een van de publieke omroepen die bezig is met recherche naar de veilingproblematiek. Begin volgend jaar gaan we hier ook gesprekken over voeren met onze leden, die staan echter dagelijks met de klompen in de klei en weten als geen ander wat er speelt.
Groot geld
Duidelijk is wel, de NMa ingrijp bevestigt dit maar weer eens, dat de onroerend goed markt er een is waar veel geld in om gaat. En waar veel geld omgaat ontstaat een aantrekkingskracht die zijn weerga niet kent. Iedereen wil uit de ruif pikken, met malafide of bonafide motieven. Snel geld, veel geld en vele kansen maken het dat het sterke schouders zijn die de lasten kunnen dragen. Vandaar dat het in mijn ogen nog steeds onbegrijpelijk is dat voor de verkoop van een reisverzekering van €15 je een vergunning nodig hebt en aan alle kanten wordt besnuffeld, maar transacties begeleiden van onroerend goed met waardes van miljoenen mag gewoon door criminelen worden uitgevoerd. Iedereen mag zich makelaar noemen en toezicht en controle is geheel vrijblijvend en naar eigen inzicht. Maar dat ter zijde
Veiling en handel
Terug naar het onderwerp. Wat wel opvallend is, is in mijn ogen dat alleen deze handelaren worden aangepakt. Ik weet niet beter dat alleen een malafide handelaar nergens komt. Er is een keten nodig van trawanten die meewerken in de schakel. Stel dat het om handel gaat bij executieveilingen bij NHG panden.
Keten
De banken moeten bereid zijn om te verkopen onder een bepaalde prijs, in ieder geval onder de marktwaarde. Anders is het voor de handelaar niet lucratief. Een notaris moet bereid zijn om te veilen. Volgens mij zijn dat geen domme mensen die niet weten wat er gebeurt en die geen omgevingssensitiviteit hebben. Restaurant-, café of zaaltjesverhuurders moeten bereid zijn criminele activiteiten te faciliteren en zelfs nog een koekje bij de koffie te serveren. Kranten moeten bereid zijn advertenties te plaatsen. De NHG moet bereid zijn om de gevoerde procedures te accepteren en de bank schadeloos te stellen voor het verlies. En doorgaans vindt er na de veiling nog een wirwar van A t/m Z transacties plaats met gegoochel met waardes die onbegrijpelijk zijn. Allemaal partijen die faciliteren en betrokken zijn.
Doodstil
En daar hoor ik nergens over. En lees ik niets. Hoe kan dat nou? Want handel, veiling an sich, daar is niets mis mee. De hele Westerse economie draait daar op: buy low – sell high! En als de handel, de bonafide handel stilvalt, wat meer en meer dreigt op dit moment, heeft dat een neerwaartse druk op de prijsvorming in de markt. Want soms is snel verkopen voor een lagere prijs goedkoper dan hoog en langdurig. En daar kan de handel en de veiling een oplossing bieden. PvdA kamerleden Recourt en Monasch stellen een handelsverbod voor malafide handelaren, volgens mij stelt het wetboek dit al. Een betere blik op de faciliterende onderdelen van het geheel lijkt mij meer opportuun. Want om nou alleen een schakel in de keten te pakken en te denken dat dan het probleem opgelost is? Volgens mij is dat niet de realiteit, volgens mij weet u wel beter.
TGIF,
Ed
Alweer op 21 maart 2011 schreef ik:
BeantwoordenVerwijderenWaarom het huidige systeem van executieveilingen ingrijpend moet worden veranderd.
Opvallend: in veel gevallen wordt zeer kort na een executieveiling woningen met aanzielijke
winsten doorverkocht, zonder dat sprake is van noemenswaardige verbeteringen.
Niet zelden is zelfs al doorverkocht nog voordat een executieveiling daadwerkelijk heeft
plaatsgevonden.....
Eerlijke prijs
In een recent onderzoek 'Eenmaal, andermaal' constateert Prof. dr. D.Brounen van de
Erasmus Universiteit Rotterdam dat woningen die worden verkocht op een executieveiling
geen eerlijke prijs krijgen. Het prijsverschil is substantieel (gemiddeld 37%).
Brounen geeft hiervoor de volgende redenen aan:
* hoge en variërende transactiekosten;
* gebrekkige of ontbrekende informatie over de staat van onderhoud;
* beperkte concurrentie onder de kopers.
De situatie heeft in ieder geval tot gevolg dat de gemiddelde ex-huiseigenaar wordt
geconfronteerd met een onevenredig financieel probleem.
De huidige veilingsystematiek en de wet- en regelgeving die aan de executieveiling ten grondslag ligt, dateren uit 1838.
Het systeem gaat uit van een fysieke veiling onder regie van de notaris.
Schade en verlies
Executieveilingen leiden tot verlies. Drie partijen worden geconfronteerd met schade: de
banken, de Nationale Hypotheekgarantie en de verkopende consument.
Het huidige systeem van executieveilingen (en zeker ingeval sprake is van hypothecaire
geldleningen met NHG) moet daarom drastisch op de schop.
Mijn suggesties?
Alvorens over te gaan tot executiemaatregelen zal eerst gedurende een redelijke termijn
(bijvoorbeeld 4 tot 6 maanden) moeten worden getracht om met gedegen verkoopactiviteiten
via een lokale makelaar tot een onderhandse verkoop te geraken, om een executieveiling
mogelijk te kunnen voorkomen.
Mocht men uiteindelijk wel tot executiemaatregelen moeten overgaan, dan zal een
executieveiling goed moeten worden ingericht en voorbereid, dus onder meer met:
* complete en zorgvuldig samengestelde woninginformatie;
* brede publiciteit, ook via Funda, gedurende een redelijke termijn;
* ruime mogelijkheden tot het bezichtigen, met name 'binnenshuis';
* bij koop op een executieveiling moet een eventuele particuliere koper een voorbehoud
kunnen maken van het verkrijgen van een hypothecaire geldlening.
Op deze wijze kan naar mijn mening een einde worden gemaakt aan het ondoorzichtige en
schimmige spel wat al te lang wordt gespeeld bij executieveilingen waarbij niet de hoogste
mogelijke opbrengst het doel is, doch de laagst mogelijke. Om vervolgens de winst bij
doorverkoop niet bij de geldverstrekker of de debiteur terecht te laten komen maar veelal bij
de professionele veilingkoper.
Makelaars kunnen bij dit gehele proces een belangrijke rol spelen als dé kenners van de
lokale en/of regionale woningmarkt. Een dankbare taak ook voor makelaars met werkelijk
toegevoegde waarde; niet alleen bij de verkoop, maar zeker ook bij de aankoop op een
(executie)veiling.
Tot slot: ook de geldverstrekkers, WEW/NHG, het notariaat en de politiek zullen nu eindelijk
eens hun verantwoordelijkheden moeten nemen bij alles wat speelt rondom
executieveilingen
http://descherpepen.nl/2011/waarom-executieveilingen-ingrijpend-moet-worden-veranderd