10%
Gisteren roept de heer van Schijndel, baas hypotheken bij Rabo, dat de huizenprijzen 10% te hoog zijn. Op geen enkele manier wordt dit onderbouwd, er is geen uitleg, er is geen motivatie, er is geen bewijs, er is geen visie, er is alleen baas van Schijndel. Dus zal het wel waar zijn? Maar waarom is het geen 9% of 13% of is het eigenlijk zo dat huizen 1.8% te goedkoop zijn? Ik weet het niet, ik heb altijd erg veel moeite met voorspellen, vooral als het de toekomst betreft. Wat wilt baas van Schijndel hier mee bereiken?
5%
Vandaag roept de Rabo club dat de huizenprijzen dit jaar met 5% zullen dalen. Op geen enkele manier wordt dit onderbouwd, er is geen uitleg, er is geen motivatie, er is geen bewijs, er is geen visie, er is alleen de mening van Rabo. Dus zal het wel waar zijn? Maar waarom geen 4% of 6% of 5.3% of 3.7%. Hoe komt men hierop en met welk doel gooit men dit soort berichten in de markt. Wat wil men er mee bewijzen?
HRA
De volgende Rabo berichtgeving. 11 februari, Rabo topman Ben Bruggink, CFO, roept dat Nederland toe is aan beperking hypotheekrente aftrek in NRC. Waarmee geldbaas Bruggink zegt dat Nederland toe is aan beperking van besteedbaar inkomen. Nederland is klaar met genoeg geld te hebben, het moet minder vinden u en ik. Duhhhhh?? Wat wil Rabo hiermee? Ik ziet niet in de RvB van zo een bedrijf, maar heb nog wel wat boerenverstand over. Geen HRA = minder uit te geven. Minder uit te geven = krimp economie. Krimp economie = recessie. Recessie = slecht! Of ben ik de weg kwijt?
Geruchten
Her en der zie je geruchten opduiken dat er sprake is van een dubbele agenda. Angst aanjagen is minder hypotheken wegzetten, waardoor concurrenten in de problemen kunnen komen. Burgers angst aanjagen is zorgen voor meer aflossen. Is meer cash op de plank. En in NRC werd ook al gemeld dat Rabo moeite heeft met geld aan te trekken. Dit zou een mooie move zijn. Fear and Greed! Ik weet het allemaal niet, maar ik hoop dat een van mijn lezers mij kan helpen begrijpen waarom een bank zo een communicatie beleid voert. Ik snap er namelijk helemaal niets van, ik zie alleen maar een kwalijke ontwikkeling.
Ed
Rabo bulkt van het geld, dus de analyse van Ed klopt niet. Op dit moment schijnt de Rabobank ca. 30 miljard!!! bij de ECB te hebben staan, wat ze gewoon over hebben. Als je de berichten in het FD volgt kan de Rabo ook nog prima aan geld komen, zelfs nog steeds zonder zekerheden te bieden. Misschien moet we gewoon accepteren dat de HRA ook negatieve kanten heeft en misschien hebben ze wel gelijk...
BeantwoordenVerwijderenHet is al langer bekend dat de nederlandse huizenprijzen totaal uit de pas zijn gaan lopen met de inflatie en loonontwikkeling sinds 1995. Zo waarschuwt het IMF al tijden dat de prijzen van het vastgoed in nederland te hoog zijn ten opzichte van het verdiende loon.
BeantwoordenVerwijderenRecentelijk nog een goed artikel van Bloomberg business week over de huizenbubel in nederland:
http://www.businessweek.com/news/2012-02-14/dutch-debt-deduction-threat-seen-jeopardizing-market-mortgages.html
Kortom, misschien wordt het wel eens tijd om eerlijk in de spiegel te kijken en te erkennen dat het geen "visieloos" geroep is van verschillende partijen dat de huizenprijzen gaan dalen...
Het dalen van de huizenprijzen hoeft niet negatief te zijn, het zorgt ervoor dat huizen voor jongeren weer betaalbaar worden en mensen minder kwijt zijn aan woonlasten. Hierdoor bestaat er meer bestedingsruimte om geld uit te geven aan andere zaken waardoor de economie weer kan aantrekken.
Is het niet zo dat iedereen maar wat roept? Hebben de brancheverenigingen indruk gemaakt met een robuust onderbouwde visie? Ik heb het niet gezien, of heb ik wat gemist?
BeantwoordenVerwijderenWaarom wil de Rabo geen hypotheek verstrekken dan als ze geld zat hebben? 13 jaar hypotheek gehad bij de Rabo maar nu, niets.
BeantwoordenVerwijderenMisschien zie ik het allemaal wel te simpel maar mijn redenering is als volgt: Banken zijn vanaf de jaren 90 steeds hogere hypotheekleningen gaan verstrekken. Eerst werd er maar 1 inkomen meegenomen, later 1,5 inkomen en uiteindelijk 2 inkomens. De markt reageerde hier heel handig op door steeds hogere vraagprijzen te gaan hanteren. Men kon het immers toch betalen! De prijzen die uiteindelijk betaald werden hadden niets meer te maken met de reele waarde maar waren een "conclusie" van wat "men" kon betalen. Nu de leencapaciteit (terecht of onterecht) drastisch afneemt is het niet meer dan logisch dat ook de gemiddelde transactieprijzen drastisch naar beneden gaan. Om die reden is mijn inschatting dat we nog een procent of 20 waardedaling voor de boeg hebben.
BeantwoordenVerwijderenBeste Jan Michiel
VerwijderenIk denk inderdaad dat je het vrij simpel ziet, jouw uiteenzetting wat betreft het maximaal te lenen klopt volgens mij helemaal, maar om vervolgens het probleem volledig af te schuiven op de woningmarkt cq huiseigenaren is wel erg kort door de bocht.
Voor zover ik kan beoordelen zeg jij eigenlijk: de bankensector heeft, ten behoeve ven het eigen gewin, de maximaal te lenen hypotheeksom voor de starter in nog geen 20 jaar meer dan verviervoudigd (van ca 125.000 gulden in 1990 naar ca 240.000,-- euro in 2007) en bij de eerste de beste hobbel draaien ze het beleid direct 20 jaar terug en mag de woningeigenaar het verlies nemen. Een verlies wat hij vervolgens niet eens mag nemen omdat de bank natuurlijk nooit royement zal verlenen bij verkoop met verlies.
Volgens mij liggen de oorzaak, de schuld en de oplossing van de crisis op de woningmarkt vrijwel volledig bij de banken.
-De oorzaak vanwege de eerder door jou geschetste absurde verhoging van het maximaal te lenen bedrag.
-De schuld omdat ze na de crisis in Amerika in 2008 volstrekt buitenproportioneel hebben gereageerd waardoor de starter gewoonweg geen enkele kans meer heeft op een hypotheek.
Een beleid wat inmiddels door de AFM is overgomen (een typisch voorbeeld van schieten in de eigen voet)
-De oplossing omdat de banken er alleen voor kunnen zorgen dat de starter weer voldoende kan lenen om de woning van zijn voorganger (de starter in 2007) te kopen.
Als je de communicatie van de Rabobank-bonzen op een rij zet, kun je maar 1 conclusie daar aan verbinden: Ze weten het zelf ook niet meer, hebben grote twijfels over het e.e.a.
BeantwoordenVerwijderenEn ja, er zal gesleuteld (moeten) gaan worden aan de HRA voor een eigen woning maar dat moet dan wel in combinatie met zaken betreffende de huurmarkt. Want als de HRA wordt aangepakt, zal ook de huursector aangepakt moeten worden. Voor een huurwoning zal dan de echte huur moeten worden betaald. Dus geen subsidie-ering van de grondprijs meer, geen huursubsidie meer of tenminste een ander systeem. Als het niet in combinatie wordt gedaan, zal de gehele woningsituatie in Nederland op z'n grondvesten staan te schudden.
Of de Rabobonzen meer weten kan ik natuurlijk niet beoordelen, wel denk ik dat alle ingrepen op de HRA, huurmarkt, weer verhogen OB, verlagen NHG grens etc. op dit moment de doodsteek voor de, toch al stervende, woningmarkt zal betekenen.
BeantwoordenVerwijderenImmers: er is volgens mij niet één specialist die een zwaargewond slachtoffer vanuit de traumaheli direct bij een revalidatiecentrum binnenschuift, daar gaat volgens mij toch wel het één en ander aan vooraf.
Om deze vergelijking door te trekken poneer ik de volgende stelling:
1
Als iemand ernstig verbrand wordt aangetroffen is volgens mij het credo "water en de rest komt later" ik heb begrepen dat de waterkwaliteit niets uitmaakt, een vieze sloot mag ook; koeling is het allerbelangrijkste eventuele gevolgen worden later wel opgelost.
Ofwel: Levens redden
2.
In een specialistische kliniek zal de patiënt worden gestabiliseerd en behandeld.
Ofwel: Stabiliseren
3.
In verband met infectiegevaar zal de patiënt in quarantene worden geplaatst.
Ofwel: nieuw trauma voorkomen
4.
pas na genezing zal de revalidatie worden opgestart.
Ofwel: zorgen voor een goede toekomst
Vertalen we dit naar de woningmarkt zou ik zomaar het volgende kunnen bedenken (met de gehele woningmarkt als denkbeeldige patient):
1.
De starter gewoon weer voldoende hypotheek verstrekken zodat hij de starterswoning ook kan kopen (denk aan ca € 220K)
Vergeet de norm van 4,5 X het inkomen (die overigens is ingesteld toen de hypotheekrente op 10 tot 12% stond)
-immers overleven is nu het belangrijkst.
2.
Zorg voor rust op de woningmarkt zodat de nieuwe koper ook zekerheid voor de toekomst heeft.
-zorg voor stabiliteit.
3.
Begin op dit moment niet over HRA, NHG norm, verhogen OB etc.
-Nieuw trauma (nieuwe crisis) voorkomen.
4.
Als alles weer rustig is begin dan langzaam en gelijdelijk met ingrepen om de woningmarkt (met name de hypotheeksommen) te normaliseren.
-Revalideren
Je kunt immers niet in 2 jaar terugdraaien wat je in 20 jaar hebt opgebouwd, en dit is precies wat de banken gedaan hebben!
Wat nu is opgebouwd, is het gevolg van eenontwikkeling die eind jaren 70 van de vorige eeuw is ingezet met de Gemeentegarantie. Toen werd 100% financiering van de verkrijgingskosten mogelijk. Aanvankelijk op een inkomen, tot uiteindelijk onder de NHG, twee inkomens 100% mochten worden meegenomen. Direct verantwoordelijk voor de huidige misere is die macht die het mogelijk heeft gemaakt dat algemene kredietprincipes over boord heeft gegooid. Nu probeert iedereen de schuld aan een ander te geven! Ik vraag mij af wie nu boter op z' n hoofd heeft.
BeantwoordenVerwijderenDeze reactie is verwijderd door de auteur.
BeantwoordenVerwijderen