Eigenwijs.....

U kent ze wel, de consumenten die denken dat ze het allemaal beter weten. Wat zeg ik, niet alleen denken, maar er ook volledig van overtuigd zijn, van hun eigen gelijk. Ook ik kom ze tegen. Men gaat mij dan uitleggen hoe de woningmarkt rechtgetrokken moet worden en hoe de prijzen zich gaan ontwikkelen. En als je vraagt hoe men dat weet, wordt je aangekeken met zo een blik van “ omdat ik het zeg”.

Eigenwijs
Doorgaans hebben deze mensen zelf ook een vak geleerd, zijn ze iets van logistiek planner, CV monteur of haptonoom, ik noem zo maar drie beroepen. En als ik dan stellig iets zeg over hun vakgebied, dan wordt dat weggehoond want zij zijn immers de specialist. Dus weten ze het beter, en waarschijnlijk zeer terecht. Want van geen van deze drie beroepen heb ik ook maar enig verstand. Van onze huisadvocaat Meester Dohmen kreeg ik vorige week weer een casus voorgeschoteld. En inderdaad, een consument die het weer beter denkt te weten. Dames en heren, beste collega’s, u als makelaar of taxateur, u bent de specialist op uw vakgebied. Draag dit uit en claim dat domein. Zo onder het relaas van de eigenwijze consument. Het podium is aan Mr. Dohmen, u ziet hem hier links boven!
Ed

Advies van uw huisadvocaat: Correct beroep op financieringsvoorbehoud
In de koopakte is wat betreft het financieringsvoorbehoud nauwkeurig omschreven op welke manier een koper zich op die ontbindende voorwaarde moet beroepen. Leken nemen het echter vaak niet zo nauw en bellen de makelaar op omdat 'het toch niet lijkt te gaan lukken met de hypotheek' of iets dergelijks. Rechters houden echter strikt de hand aan de omschrijving in de koopovereenkomst van ontbindende voorwaarden. Het moet namelijk op het overeengekomen moment duidelijk en kenbaar zijn voor de verkoper dat de koper “er van af wil”. Onlangs besliste een rechter (weer) dat een koper de woning toch moet afnemen c.q. de boete verschuldigd is als het beroep op het financieringsvoorbehoud niet volgens de overeenkomst is.

Mr. Hub Dohmen, Dohmen Advocaten te Tilburg

Wonen 4.0

Waarde collega,
ik neem aan dat u uw vak serieus neemt, dus vandaag de berichtgeving hebt gevolgd inzake het woningmarktplan wat de gemeenschappelijke makelaarsorganisaties (VastgoedPRO, VBO Makelaar en NVM) presenteerden in samenwerking met VEH, AEDES en Woonbond. Bij deze de berichtgeving van VastgoedPRO over dit dossier,  onze interne nieuwsbrief van 16.15 uur.
Ed

Presentatie branchebreed woningmarktplan

Beste collega,
Vanochtend heeft u reeds in de media kunnen vernemen dat er een branchebreed woningmarktplan is, opgesteld door Aedes, Woonbond, Vereniging Eigen Huis en de samenwerkende makelaarsorganisaties (VastgoedPRO, NVM en VBO makelaar). Er is in deze sprake van een unieke samenwerking, daar deze partijen totaal verschillende doelgroepen vertegenwoordigen, die echter wel een verbindende factor kennen: wonen. Waar Aedes en Woonbond opkomen voor de spelers in de huurmarkt, komen VEH en de makelaarsorganisaties op voor de belangen aan de eigendom kant. Echter, vanuit de behoefte maar ook noodzaak om te komen tot een structurele hervorming van de woningmarkt hebben voornoemde partijen er voor gekozen om het gemeenschappelijk belang te dienen en specifieke eigen eisen ondergeschikt te laten zijn aan het algemeen belang.

Om 16.30 uur is er een persconferentie in Den Haag waar het definitieve concept aan de media zal worden gepresenteerd. Uiteraard krijgt u bij deze het betreffende woningmarktplan reeds in uw bezit, omdat VastgoedPRO in deze uw belangen heeft vertegenwoordigd. In het meegezonden woningmarktplan wordt uit gegaan van het zogenaamde eigendom neutraal wonen. Het gaat er hier niet om of u koopt of huurt, maar uw wens om te wonen op dié manier die op dat moment bij uw levensfase past staat centraal. Tevens is heel duidelijk gekozen om geen inkomenspolitiek te bedrijven, een bijkomend effect dat vaak meespeelt als gesproken wordt over de woningmarkt.

In het rapport wordt uitgegaan van een totale afschaffing van de hypotheekrente aftrek alsmede het marktconform maken van huurwoningen binnen de huurmarkt. Met daarbij als belangrijkste eis dat er sprake moet zijn van een marginaal effect op de inkomenspositie van zowel eigenaren van woningen als huurders. De rol van de overheid als subsidiërende partij op die woningmarkt dient geheel terug gedrongen te worden tot nihil, om zo een gezonde en evenwichtige markt te creëren. Dit is in het belang van eigenaren, van huurders, maar ook van makelaars en taxateurs. Een gezond herstel van de markt is immers noodzaak, als geen ander bent u zich hiervan bewust.

Zal dit plan direct van invloed zij voor u als makelaar of taxateur? Nee, het is vooral een sociaal maatschappelijk plan dat de politieke partijen een handvat geeft voor het bepalen van hun verkiezingsprogramma’s op dit onderwerp. Het plan is ook niet direct goed of slecht voor de makelaars en taxateurs. Wel is er sprake van een uniek akkoord door vier partijen die vrijwel geheel wonend Nederland vertegenwoordigen. Een advies dat juist nu wordt uitgebracht, op het moment dat de politieke partijen zich aan het richten zijn op de verkiezingsprogramma’s voor de verkiezingen in september dit jaar.

De komende dagen zult u meer informatie krijgen over het uitgebrachte gemeenschappelijk plan en de gevolgen hiervan. Mocht u in de tussentijd vragen hebben, schroom dan niet contact op te nemen met uw accountmanager, die als eerste aanspreekpunt voor u beschikbaar is.

Download het volledige persbericht

Download het volledige woningmarktplan

Met collegiale groet,
namens het bestuur van VastgoedPRO,

drs. Ed W.M. van de Bijl - Algemeen Directeur   /   Jan-Kees Duvekot RMT - Voorzitter

Bedrijfsbezoek in België: ondertussen bij de buren....

Andere halve week geleden organiseerden wij voor onze VastgoedPRO-leden een bedrijfsbezoek aan onze Belgische collega’s. Dit keer waren wij te gast bij de franchise organisatie Century21. In Nederland nog in de kinderschoenen en waarschijnlijk bij u onbekend. In België echter marktleider. Omdat de Belgische onroerend goed markt de economische crisis goed tot zeer goed heeft doorstaan, was dit een boeiende studie reis. Kurt Impens, country manager voor Century 21 was onze gastheer, op mijn verzoek schreef hij onderstaande gastblog als informatiebron voor hen die ons niet konden vergezellen. Het woord is aan Kurt.
Bezoek uit Nederland
Anderhalve week geleden hadden een 25-tal VastgoedPRO leden zich ingeschreven voor een bedrijfsbezoek aan het hoofdkantoor van CENTURY 21 Benelux in België. Het idee voor dit bedrijfsbezoek is gegroeid door de goede samenwerking met de VastgoedPRO beroepsorganisatie en het feit dat heel wat VastgoedPRO leden in een sterk veranderende Nederlandse vastgoedmarkt openstaan voor verandering. Wat kunnen we de dag van vandaag nog ondernemen om ons bedrijf toch te laten groeien in een moeilijke markt?

Markt
In de eerste plaats is openstaan voor de veranderende markt een must, helaas hoor ik in de markt te vaak; “wij hebben het beste systeem en doen dit al jaren zo”. En toch kent een deel van deze kantoren een sterke omzetdaling, deels te wijten aan de moeilijke markt maar in mijn opzicht ook aan het feit dat men zich niet wil/kan aanpassen aan wijzigende marktomstandigheden. De tijd van achter een bureau zitten en wachten tot wanneer een koper komt opdagen of belt is definitief achter de rug. Vragen we ons wel voldoende af wat de consument wilt en willen wij ons hier aan aanpassen?

Zuiderburen
Tijdens het bedrijfsbezoek stonden de VastgoedPRO leden open om eens te kijken hoe de Belgische markt in elkaar zit, wat doen jullie anders, wat doen wij anders? Hoe komt het dat de courtages in België hoger liggen? In Nederland is boven de 1½ procent hoog, in België onder de 3½ % laag! Hoe zit de vastgoedmarkt er in elkaar en wat doet CENTURY 21 om met zijn kantoren de marktleider te zijn in België en te blijven?

Verschillen

• Een eerste verschil is dat heel wat consumenten in België eerst hun woning zelf proberen te verkopen zonder hulp van een makelaar. 60% van de transacties in België vindt uiteindelijk wel plaats via een makelaar maar initieel stappen slechts een 35% van de consumenten naar een makelaar. De andere 25% is door de actieve prospectie van de makelaar en de kunst om de consument te overtuigen welke meerwaarde een vastgoedmakelaar heeft. Ter vergelijk, in Nederland verkoop circa 90% van de consumenten de woning via een makelaar, vanaf het begin.
• De gemiddelde courtage in België bedraagt 3,63% BTW incl. Dit wil zeggen dat een makelaar in België gemiddeld 6.500€ courtage heeft per verkochte woning. De gemiddelde prijs van een woning bedraagt in Vlaanderen tegenwoordig bijna hetzelfde als in Nederland, in vergelijk met sommige regio’s zelfs meer (Oost- Groningen, Limburg)
• In de courtage van 3,63% zijn de publiciteitskosten inbegrepen.
• Binnen CENTURY 21 werken wij alleen met exclusieve opdracht tot dienstverlening met een contractperiode van 6 maanden. Wij zijn dus de enige die het pand mogen verkopen in die periode.

 Nog meer verschillen

• Een grote concurrent van de Belgische makelaar is de notaris. Dat is totaal onbekend en onacceptabel in Nederland. Uw markt is beter gereguleerd! Ook hij kan woningen aanbieden en verkopen. Sommige notariaten lijken zelfs soms op een vastgoedkantoor. Al moeten we dit wel nuanceren en vindt dit minder en minder plaats en is het ook sterk streekgebonden.
• De hypotheekaftrek staat ook in België onder druk. Wij hebben pas zekerheid in februari 2014 betreffende het systeem dat men wil invoeren ter vervanging van het huidige.
• Banken zijn een stuk moeilijker geworden in hun kredietverstrekking. Leningen van 100% zijn echt uitzonderingen geworden. Men heeft dus eigen kapitaal nodig om een woning aan te kopen
• Stagnatie van de prijzen

Century 21 makelaar

Aangezien we in België enorm veel inspanningen moeten leveren om een woning in de verkoop te krijgen splitsen de meeste CENTURY 21 makelaars de “inkoop” en de “verkoop” op. Wij willen specialisten creëren op vlak van inkoop zodat de woning aan een correcte prijs in de verkoop komt en dat er een optimale communicatie is met de eigenaar gedurende het hele verkoopproces. Zo maak je ook een portefeuille met verkoopbare panden en een eigenaar die meedenkt in de verkoop. Want denkt iedere eigenaar niet dat hij een gouden kooi verkoopt? De tijd dat we wachten op een koper ligt ook in België al een tijd achter de rug. Wij willen mensen opleiden zodoende dat er door een minimum aan advertentiekosten toch meer verkopen kunnen gerealiseerd worden.

Garanties

In België werken wij met een onvoorwaardelijke kwaliteitsgarantie. Dit is een document met een aantal zaken die we ondernemen om de woning te verkopen. Indien de CENTURY 21 makelaar één van deze zaken niet zou nakomen dan heeft de eigenaar-verkoper de mogelijkheid om de opdracht zonder kosten en opzegtermijn stop te zetten.

Terugrapportage

Wij hebben iedere maand een persoonlijk contact met een onze eigenaar. Dit komt ook terug in onze garanties. Hoe maken we een portefeuille verkoopbaar en krijgen we meer gedaan van de eigenaar. Antwoord is heel simpel. Binnen ons systeem hebben we een heel opvolgsysteem naar de eigenaar toe. Het is niet de bedoeling om elke 4 weken wat koffie te gaan drinken en wat te kletsen bij de eigenaar, het is de bedoeling om hem op een bepaalde manier te informeren en op deze manier van communicatie prijsverlagingen te bekomen en meer kansen te creëren om biedingen op de woning bespreekbaar te maken. Dit is zeker niet de makkelijkste weg maar is wel de meest efficiëntste gebleken. Hierbij geldt overigens wel dat deze maandelijkse terugrapportage wettelijk vereist is, een groot verschil met de Nederlandse markt.

Rol beroepsorganisaties en registratie

Elke makelaar in België moet een BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) erkenning hebben, dat is wettelijk vereist. Dit is een opleiding van 3 jaar met daarna nog minstens één jaar stage in een vastgoedkantoor. Na dit jaar stage volgt een mondeling en schriftelijk examen bij het BIV. Pas na het slagen hiervan krijg je je erkenningsnummer. Verder dien je nog ieder jaar 10 uur bijscholing te volgen. Door de erkenning zijn de beroepsorganisaties in België minder invloedrijk dan in Nederland. De grootse organisatie is het CIB die in België goed werk levert.

Aansprakelijkheid
Elke Belgische makelaar is verplicht door het BIV om een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Dit wordt sterk gecontroleerd door het beroepsinstituut en ook aan de kant van CENTURY 21 wordt er geen franchise toegekend indien de makelaar hier niet in regel mee is. Het BIV legt de makelaar ook heel wat verplichting en deontologische zaken op meer info op Zo hebben wij een informatieplicht en dient de makelaar de koper over alle zaken grondig te informeren. Indien er informatie voor een koper wordt achtergehouden kan deze de koop ontbinden en kan ook de makelaar opdraaien voor de geleden schade bij koper en verkoper.

Franchise
Elke Belgische ondernemer wil zijn eigen koers varen, is de kapitein op zijn schip. Doch heeft niet iedere ondernemer wel eens de behoefte aan een spiegel en een “helicopterview” op zijn onderneming? Door aan te sluiten bij een franchise stap je in een samenwerkingsverband waardoor je niet meer alleen staat en de nodige ondersteuning krijgt om je bedrijf te laten groeien. Je kan gebruik maken van beproefde systemen zodat je niet meer moet experimenteren. En minder experimenteren is geld besparen. Verder kan je gebruik maken van een internationaal bekende merknaam en deze koppelen aan je eigen bedrijfsnaam om nog meer mensen te bereiken in je eigen regio. Verder zal je de nodige tools ter beschikking krijgen zodat je niet meer heeft te reageren op gebeurtenissen in de markt maar wel kan pre-ageren. Je past je dus makkelijker aan een wijzigende markt.

Wat kunnen Belgische collega’s leren van de Nederlandse?
Wat ik persoonlijk erg goed vind in Nederland is de aankoopbegeleiding. Dit is een dienstverlening die we in België niet kennen en waar de Belg ook niet makkelijk wil voor betalen. Ook het doorrekenen van de publiciteitskosten is iets wat je als makelaar meer controle geeft over je uitgaven. Verder is er ook een veel betere samenwerking met de hypotheekverstrekker dan in België.

Wat is Century21?
Momenteel is CENTURY 21 de grootste vastgoedorganisatie ter wereld met meer dan 7 700 kantoren in meer dan 72 landen In oktober 1987 sloten de eerste Franse kantoren zich aan bij CENTURY 21. Sindsdien breidde de organisatie snel uit en telt ze meer dan 900 kantoren. In België is CENTURY 21 marktleider met 180 kantoren. Het CENTURY 21 systeem verenigt die makelaars die naast hun marktaandeel ook hun imago en de kwaliteit van hun diensten willen verhogen. Ons systeem speelt in op de veranderingen in de markt en laat onze makelaars pre-ageren i.p.v. te reageren. Dit is natuurlijk niet alles. Mensen die meer info wensen over CENTURY 21 of de Belgische vastgoedmarkt kunnen steeds contact met mij opnemen via kurt.impens@century21.be of zij kunnen een nieuw bedrijfsbezoek afwachten welke we samen met VastgoedPro na de eerste succesvolle dag zeker opnieuw willen organiseren. Heel veel succes aan ieder van jullie toegewenst!
Met collegiale Beglische groeten,

Kurt Impens -Country Manager

Proeverij

Waarde collega,

Terwijl waarschijnlijk half Nederland geniet van een zeer lang weekend, zo net na Hemelvaartsdag, zijn u en ik waarschijnlijk de enigen die de motor van de economie nog een beetje draaiende houden. Vandaag ga ik een uitgebreid en ongegeneerd van de gelegenheid reclame te maken voor VastgoedPRO. Vandaag start namelijk onze proeverij actie.

Collectiviteit
Wij zijn van mening dat juist in deze tijden samenwerking en opkomen voor het gemeenschappelijk belang essentieel is. Juist in deze tijden? Jazekers! In maart dit jaar werden er in de BV NL nog 9.064 woningen verkocht, afgelopen april waren dat er nog maar 8.236. Een terugval van 18% ten opzichte van april 2011 en een daling van 9% in april 2012 ten opzichte van maart 2012. Het zijn barre tijden en ik vertel u hiermee niets nieuws. Juist in tijden dat het slecht gaat is het belangrijk dat gezamenlijk de schouders er onder worden gezet en dat collega’s zij aan zij een front vormen. Dat we dit in georganiseerd verband doen.

Barre tijden
Deze collectiviteit is echt nodig om op te kunnen komen voor het gemeenschappelijk belang. Het belang van u als professional, als makelaar, als taxateur. Dat lukt moeilijk of niet als je dat individueel doet, daar is een verbindende factor voor nodig. VastgoedPRO kan voor u deze verbindende factor zijn. Maar wij begrijpen, als beroepsvereniging, als geen ander dat barre tijden ook het maken van keuzes met zich meebrengt. Om dingen wel of niet te doen. Wij begrijpen dat uw omzet onder druk staat, dat het echt gaat om het lange termijn uithoudingsvermogen op dit moment.

Kennismaken
Toch zien de leden van VastgoedPRO graag dat, als u nog niet de keus hebt kunnen maken om zich bij het gemeenschappelijke belang aan te sluiten, u onderdeel gaat uitmaken van onze community. Dat u welkom wordt geheten binnen het netwerk van circa 800 professionals om zo gezamenlijk de marktomstandigheden in positieve zin te beïnvloeden. Daarvoor is ook uw inzet belangrijk. Daarom steken de VastgoedPRO collega’s graag een hand uit om u te verwelkomen.

Proeven
Als u nog twijfelt, als u nog niet zeker weet of u de stap tot collegiale samenwerking in brede zin kunt of durft te zetten, komen dan eens een paar maanden bij ons meedraaien met een proeflidmaatschap. Ervaar eens een aantal maanden hoe het is om binnen dit netwerkt te functioneren. Zonder kosten, gewoon als collegiale gast bij onze club. Wij bieden u graag 4 maanden een warm nest om samen te kijken wat we voor elkaar kunnen betekenen. Gewoon, omdat u collega bent. En wij zijn er van overtuigd dat u na vier maanden geen afscheid van ons wilt nemen, gewoon omdat we elkaar in deze tijden nodig hebben.

Welkom
Ik hoop u dan ook binnenkort welkom te heten bij VastgoedPRO, want gezamenlijk kunnen we opkomen voor de belangen van het prachtige vak van makelaar en taxateur. U bent meer dan welkom! Kom proeven!
Met collegiale groet,
TGIF,

Ed