Executiewaardes

Ik wordt soms verbaasd door wat de spinsels die op dit blog worden aangeboden te weeg brengen. Het is al weer een jaar of vier geleden dat ik met dit feuilleton ben begonnen, in eerste instantie als communicatie naar onze leden. Die vroegen mij wat mij nou bezig hield en waar ik mijn tijd in investeerde, kan je dat niet met ons delen? Waarom niet dacht ik? Dus zo is dit periodiek begonnen. Als geen ander ben ik voorstander van transparantie en verantwoording, mijn leden betalen mij dus mogen weten wat ik doen (moeten!) .

Terugwerkend
En velen van u reageren rechtstreeks op dit blog, al dan niet anoniem. Anderen direct aan ij, eerlijk gezegd de meerderheid. Waar ik graag open en bloot mijn mening ventileer, hebben toch nog velen de schroom om deze te delen. Maar soms zie ik ook reacties op blogs uit een ver verleden. Die komen dan wel in mijn inbox terecht, maar de kans dat u deze leest is klein tot nihil. Wie van u leest nog mijn blog van 6 april 2011?

Delen
Vandaag kreeg ik toch noch een reactie binnen op deze blog van collega Anno van den Berg, die ik toch graag met u deel. Wat ik een jaar geleden schreef is nog steeds actueel! Het podium is aan collega van den Berg, met dank voor het delen (=vermenigvuldigen!!) en de reactie.
Ed
' Anno van den Berg heeft een nieuwe reactie op uw bericht "Executiewaarde" achtergelaten: '
Toch wellicht interessant om deze draad weer op te pakken. Ik zit in de huidige markt regelmatig rond de 80%. Soms eronder, soms erboven.
Inmiddels ben ik al 2x gebeld door eenzelfde bank dat ze voor beide rapporten de executiewaarden, beide < 80%, eigenlijk te laag vinden en ze er dus niets mee kunnen. Zij denken zelfs nog rond de 87% - 90% te kunnen schrijven, wat ik momenteel voor bepaalde panden (zeker als geldt: gedateerd, mindere wijk, onderhoud matig etc) echt onverantwoord hoog vind. Kijkend naar veilingopbrengsten vind ik zelfs 80% hoog, zoals hierboven ook al aangegeven...
Ik ben benieuwd of meer taxateurs deze ervaring hebben met banken?
Anno van den Berg

Het grote graaien

Ik weet niet of u gisterenavond nog de actualiteiten uitzendingen kon volgen? Zo tegen het ondergaan van de zon zag ik op TV mijn zeer gewaardeerde collega Hans Andre de la Porte van VEH toelichting geven op de casuïstiek rondom executieveilingen. Ditmaal de rol van de notaris in deze. Altijd grappig om een gesprekspartner op TV te zien, de laatste keer dat ik Hans sprak stonden we buiten op straat in Amersfoort. Terwijl ik een bezoek bracht aan het kantoor van VEH, samen met de directeur van VBO, startte er een ontruimingsoefening. Zowel VBO collega van der Ploeg als ik waren onder de indruk van de impact van ons bezoek, het hele pand werd ontruimd. Makelaars in huis: ontruimen!!!Maar dat ter zijde.

Rol notaris
In de scoop kwam de positie van de notaris ter sprake en met name de financiële afwikkeling rondom gedwongen veilingen. Mevrouw van de Bijl zat naast mij op de bank en keek mee. En kon haar ogen en oren niet geloven. Er werden 10 woningen geveild. Dus een advertentietje geplaatst, een zaaltje gehuurd en een veilingmeester aangesteld. Kosten advertentie: €1.100. Kosten zaaltje €600. Kosten veilingmeester €250. Totaal nog net geen 2k aan kosten.

Rekening
Vervolgens kwam de verantwoording van de notaris in beeld en met name zijn kosten. Een mevrouw de notaris vertelde dat het leven van de notaris wel heeeel zwaar was en dat dit echt een mega klus was. Zo veel werk, het was onmenselijk. Deze alle consumenten moesten hiervoor bloeden. Naast het feit dat hun leven waarschijnlijk verwoest was, een executieveiling is een nachtmerrie, was er reden tot uitpersing volgens mevrouw de notaris. Want de notaris had €1.950 aan kosten zoals u bovenstaand ziet.

Shark
Maar elk van de gedupeerden werd 1:1 aangeslagen voor deze kosten. Elke gedupeerde betaalde deze €1.950, in totaal bijna €20.000 werd er door de notaris in rekening gebracht als bijkomende kosten. Plus nog eens 10 x de kosten van de notaris zelf. Ik weet niet of u de reacties op Nu.nl hebt gezien, maar het waardige ambt van notaris is volgens mij met dit soort praktijken niet gediend. En als ik dat zeg, voila, maar zelfs de heer Schiffer van NHG / WEW had hier toch wel een duidelijke mening over. Als ik als notaris door de heer Schiffer als onderdeel van een  achterhaald en asociaal systeem wordt betiteld zou ik me toch wel een beetje zorgen gaan maken, waarde broeders.

Mening
Mevrouw van de Bijl was geschokt en kon dit niet geloven. Een notaris doet zo iets toch niet!!! Dit is oplichting, die arme mensen zitten al zo in de problemen!  En u en ik? Waren wij echt verrast? Mwoah…..

Ed

Rollebollen

Waarde collega,

DE week is begonnen, voor de 1 een droom, voor de ander een nachtmerrie. Het EK festijn zal binnen nu en de komende 250 uur zijn kick off ten toon spreiden, of u het nou leuk vindt of niet. En reken er maar op dat u, ik, wij, het plebs, de agenda de komende dagen zullen laten regeren door dit ‘brood en spelen’ festijn. Vrijwel alles zal naar de achtergrond worden geplaatst, Koning Voetbal regeert en hopelijk vergeten we allemaal even de waan van de dag.

Draait door
De kans is dus ook zeer groot dat elk nieuws over uw markt de komende dagen onder het geweld van de uitslagen en doelpunten teloor dreigt te gaan. De eerste zag ik de afgelopen al. De collega’s van DTZ presenteerden in hun uitgave Duidelijk  een interview met DNB. In mijn ogen een vervolg op een eerdere gemeenschappelijke publicatie van DNB en AFM waarin ook al naar de vastgoedmarkt werd gekeken.

Upside
Het goede van het artikel van DTZ is dat de unieke positie van de taxateur en zijn rol inde waardering van vastgoed wordt onderstreept. Accurate en actuele waardes, ook in bedrijfsmatig onroerend goed, zijn een wezenlijk onderdeel van de bedrijfsstrategie van ondernemingen, ongeacht de reden waarom het onroerend goed wordt aangewend. Ik onderschrijf dat volledig, wat u niet zal verbazen. De rol van de taxateur wordt te vaak en te veel, geheel ten onrechte en zeer onprofessioneel, ingeruild voor een modelwaardige waardering.

Downside
Wat dan echter jammer is dat in plaats van de gelederen te sluiten, het persoonlijke of concurrentiele belang de voorkeur geniet. De opponent van DTZ weet niet hoe snel deze de visie van AFM en DNB in twijfel moet brengen of het uitgebrachte bericht moet overvleugelen. Jammer en een beetje dom door CBRE. Nu zit er absoluut een kern van waarheid in hun betoog, laat ik dat voorop stellen. Of AFM en DNB verstand hebben van de onroerend goed markt is een zeer terechte vraag. Toen er excessen waren sliep men heerlijk in het pluche. Van enig toezichthouden was nauwelijks sprake. En nu er oplossingen moeten worden gezocht veroorzaken beiden volgens velen alleen maar meer problemen.

Samenwerking
Wat alleen jammer is, is dat het lijkt alsof er sprake is van vliegen afvangen in de markt. In de woning markt zien we dat al te veel, zeg ik niet zonder enige gene. Maar in de professionele markt is het wel zonde als de focus niet gericht is op synergie en wederzijds belang. Het belang van het geheel van de delen is groter dan het individueel belang. Ik hoop dan ook dat tijdens de Provada die morgen van start gaat dit collectief belang voor op staat. Naast het belang van de heer Van Marwijk en de 16 miljoen andere bondscoaches, wat de voorpagina's gaat beheersen de komende dagen.

Ed

Bank of pijnbank?

Soms krijg je in een korte tijd ineens een aantal signalen dat je denkt: hey, er lijkt wel sprake van een golfbeweging. Deze week was dat ook zo, het kan zo maar gebeuren dat ik veel signalen ontving van leden over hun ervaringen met geldvertrekkers. Niet altijd even positief. Nu is dat niet vreemd, doorgaans neemt men alleen contact met ons op als er iets niet goed is.

Dissatisfier
Op zich is dat logisch, wanneer heeft u voor het laatst het waterleiding bedrijf gebeld om te melden dat het wat correct uit de kraan stroom? Maar als het roestbruin is…. dan weet u de telefoon te vinden! Zo ook over banken. Met als toegift nog eentje waar ik graag uw mening over hoor. Dat de financierbaarheid van woningen op dit moment slechter is dan de betaalbaarheid of de beschikbaarheid is voor u een open deur. Maar dat het zulke vormen aanneemt.

Bereikbaarheid
Zo hoorde ik het verhaal van een collega die een potentiele koper had maar niet over durfde te gaan tot het doen van een bod. Het duurde op dit moment namelijk minstens zes weken voordat er een afspraak kon worden gemaakt met de hypotheekadviseur van de bank. Zes weken!! Ik dacht dat er over werd gedreven, maar ik zag instemmend knikkende hoofden van collega’s die dit direct herkenden. Hoezo klantgericht.

Risico
Een andere casus deed mij ook nog de mond open vallen. Een stel, tweeverdieners, willen een huis kopen van €300k, maar zoeken een hypotheek van €180k. De resterende €120k werd zelf vanuit het spaargeld betaald. Maar geloof het of niet, de €180 werd niet beschikbaar gesteld, omdat men net niet voldeed aan de NIBUD norm inzake het de loonsom. Dat geloof je toch niet! Dat daar een deal op misloopt.

En nog een
Waarna vervolgens het andere voorbeeld op tafel kwam, een starter die €20k eigen spaargeld stopte in een woning van €140k, maar die de €120k lening niet krijgt omdat er per jaar €500 te weinig wordt verdiend. Dat is bruto €40 per maand te kort, zeg netto €30 per maand. Men verdient 1 euro per dag te weinig, het uurloon is 12½ cent te laag om een woning te mogen kopen. Dan slaat een bank toch wel door in mijn ogen, of ben ik nu afwijkend en wereldvreemd aan het worden?

Koopakte
Hier nog boven op kreeg ik de mail van Obvion toegezonden welke aan haar relaties is verstuurd, waarbij deze zich nu ook al met de inhoud van de koopakte gaat bemoeien. Krijgen veel taxateurs hoofdpijn van deze geldverstrekker doordat deze meent dat er alleen gevalideerd mag worden door 1 instituut en hiermee dus op de stel van de taxateur gaat zitten. Nu krijgen ook al makelaars hier mee te maken, verkoper en koper worden door de geldverstrekker beperkt in de wijze waarop de koopakte wordt opgesteld. Wat wordt het volgende? Ik vraag mij af of dit zo maar kan, is hier nu sprake van zorgplicht of is er sprake van bemoeizucht en inmenging? Ik ben benieuwd naar uw mening!
TGIF,
Ed