Verhuur en hennepkwekerijen

Aanstaande vrijdag komt er media exposure over de toename van het fenomeen hennepteelt in verhuurde woningen / huurwoningen. Door de toename van het aantal te koop staande huizen wordt hier meer en meer gebruik (of eigenlijke misbruik) van gemaakt. Ik werd over dit fenomeen vandaag benaderd.
Opvallend
Door de economische omstandigheden wordt het vaker noodzaak om over te gaan tot verhuur van een woning welke in eigendom is. Vaak als noodgreep. Dat dit niet altijd zonder risico is, moge duidelijk zijn. Toevallig berichtte de Krant van Wakker Nederland hier vandaag ook nog over. Onder andere kreeg ik de vraag of het niet vreemd is als mensen voor korte periode een huis willen huren, of dat al niet direct een teken is voor snode plannen. Nee, dat is te kort door de bocht.
Noodzaak
Het aantal mensen wat tijdelijk woonruimte nodig heeft is van alle tijden en van vele oorzaken. Je zal je huis maar kunnen verkopen en voordat je iets nieuws hebt er uit moeten (mogen). Dan is een brug toch niet echt een alternatief en is tijdelijke huur perfect. Of bij echtscheiding, of tijdelijke elders moeten werken voor een wat langere periode. Allemaal reden om tijdelijk woonruimte te huren, al dan niet gemeubileerd.
Rol makelaar
Ook de vraag of het klopt dat hier makelaars bij betrokken zijn, al dan niet bewust, kan maar op een manier beantwoord worden. Ook voor makelaars is de huurmarkt een marktsegment waar men actief in kan zijn. Dus als die markt groeit, groeien ook de activiteiten van makelaars. Dat zijn gewoon communicerende vaten. Dus als er meer hennepkwekerijen in huurwoningen / verhuurde woningen zijn, zullen meer makelaars daar mee geconfronteerd worden. Daarmee is niets gezegd over betrokkenheid. Bij een griepgolf ziet een huisarts nu eenmaal meer griepgevallen. De kern van het probleem is altijd de criminaliteit en de mogelijkheid om geld te verdienen aan drugs (teelt).
Verzoek
Ik kreeg ook het verzoek of wij consumenten, verhuurders kenden die slachtoffer zijn geworden van zo een situatie. Ik gaf aan daar zelf geen voorbeelden van te kennen, maar wel bereid was om eens onder makelaars deze vraag neer te leggen. Kent u consumenten of uit uw eigen praktijk situaties waarbij sprake was van een hennepplantage na verhuur in een woning en bent u bereid daar (anoniem) iets over te melden? Ik breng u graag in contact. Uw reactie kan via ed@vastgoedpro.nl, deze zal vertrouwelijk worden behandeld.

Ed

Media aandacht

De afgelopen dagen heb ik veel berichten van makelaars ontvangen over de berichtgeving inzake de woningmarkt. Waarbij sommigen echt boos waren. De wijze waarop bijna wellustig wordt gecommuniceerd over de teloorgang van de marktomstandigheden waarin makelaars opereren door een collega belangenvereniging zet veel kwaad bloed.
Berichtgeving
Dat het slecht gaat in onze markt hoef ik u niet te vertellen, dat doet uw accountant waarschijnlijk al. Dat is een feit wat nu als sinds 2009 voortborduurt, al bijna drie jaar heeft u te maken met moeilijke marktomstandigheden. Daar wordt u niet vrolijk van, maar dat is het risico van het vak. Maar dat is niet iets om trots op te zijn of luchtig mee om te gaan. Sommigen denken daar anders over. Die zijn echt van mening dat ze daar hun positie aan ontlenen en daardoor belangrijk zijn.
Communicatie

Onderstaand ziet u de berichtgeving waarin opgewonden en vol enthousiasme, of zoals een lid van ons klaagde, vol publicitaire geilheid, op het internet wordt gepost over de marktomstandigheden waarin u zich bevindt:

• Marktcijfers NVM 1e kwartaal 2012: Zwak consumentenvertrouwen drukt stempel op woningmarkt!!!
• Voorzitter Ger Hukker as we speak al in alle tv-journaals; ook spreekt hij op youtube over het 1e kwartaal 2012!!!!
• Telegraaf: Zwak consumentenvertrouwen duwt woningmarkt in dal. Onderaan artikel twittert verslaggever vanuit persconf NVM!!!
• Helder artikel op website Reformatorisch Dagblad!!
• Bouwend Nederland reageert op NVM-cijfers!!!
• BNR Nieuwsupdate NVM!!!
• Je krijgt nu 15% meer huis voor je geld. Mooie uitspraak @GerHukker #NVM in #FD!!!!!
• Enorme hoeveelheid grote artikelen in landelijke kranten nav NVM persconferentie gister. Niet op één foto te krijgen!!!!!
• We gaan nog even door: straks NVM voorzitter Ger Hukker in BNR Friday Move, vanaf +/- 16.30 uur op BNR!!!!!!!
• Het programma voor vandaag met; Wilfred, Doekle, Lars, Remco, Thomas, Ger, Hugo, Nikie, Harm, Corné, Luc en André op BNR!!
• Op moment dat kabinet besluit overdrachtsbelasting te verhogen, dan dalen prijzen nog verder" aldus NVM vz Hukker!!!!

Feiten
Dit is nog maar een klein overzicht, het gaat nog heel veel verder. Wat er bij bovenstaande speelt is dat afgelopen week een van de drie organisaties haar kwartaalcijfers publiceerde. Dat is een zwartboek. Het gaat slecht, er wordt pijn geleden in de markt. En dan bedoel ik echt pijn. Ik heb het al eerder gemeld, makelaars en taxateurs zijn ondernemers. Die vragen niet om medelijden. Maar wel om begrip en respect. Ik heb leden die meerdere bijbanen hebben om het hoofd boven water te houden. De liefde voor het vak zit hoog, maar de kinderen moeten ook eten en de huur of hypotheek betaald.
Toonzetting
Als het dan slecht gaat in de markt, zoals nu, dan hoort daar een gepaste reactie bij. Je gaat niet vol trots en met veel tamtam vertellen dat je geliefde ernstig ziek is en veel pijn heeft. Dat doe je met zorg en beleid en met liefde. Daar past geen hijgerig publiciteitsbeleid bij waarbij je jezelf op de borst slaat dat jij de uitverkorende bent die mag vertellen hoe slecht het gaat. Dat schiet bij veel professionals in het verkeerde keelgat. Want let op, over de ruggen van je noodlijdende achterban sta je breed uit te venten hoe stoer en geweldig je jezelf vindt, dat jij het slechte nieuws mag brengen. Daar hoor je niet trots op te zijn, ik zou me daar voor schamen. Je hebt namelijk wel met mensen en hun persoonlijke omstandigheden te maken, daar past dit soort publiciteitsgeilheid niet bij.

Ed

Scheefwonen

Naast het feit dat het op de kopersmarkt stroef en piepend verloopt, is het toch ook geen rozengeur en maneschijn op de huurmarkt. Ook deze is boeiend om te volgen vanuit een professioneel perspectief. En sowieso zorgelijk, want je zal op dit moment maar willen huren…. Niet alleen kopen is een probleem, ook huren is een moeilijke optie. Met name de inkomsten politiek speelt hierbij een rol.
Marktverdeling
De huurmarkt in Nederland is uniek. Nergens ter wereld is er zo een groot niet-commercieel huuraanbod als in Nederland. De corporatierol, de sociale woningbouw is echt bijzonder. En mogelijk ook zowel de oplossing als het probleem. Van de circa 7 miljoen wooneenheden, is circa 3.8 miljoen een huurobject. En daarvan zit circa 90% bij de corporatie sector, die dus een dominante positie inneemt. En daar waar de vraag naar huurwoningen groot is, is het aanbod laag. Randstad, grootstedelijke gebieden, moeilijk tot zeer moeilijk om aan een goede huurwoning te komen.
Problematiek
En velen vallen op dit moment tussen wal en schip. Stel je bent met z’n tweeën, net afgestudeerd, net aan het werk en je wilt wonen. Bij voorkeur met elkaar onder 1 dak. Geen gekke gedachte, hoewel menigeen jaren later daar anders over denkt, maar dat ter zijde. Allebei de eerste baan, laten we zeggen allebei €2000 bruto in de maand. Samen circa €50k. Nou, dan heb je dus een probleem. Huren in de sociale sector lukt niet, want je valt boven de €43k grens, dus de corporaties mogen je nauwelijks iets aanbieden. Ga je naar de bank, dan krijg je geen hypotheek want je hebt geen vast contract, geen arbeidshistorie en waarschijnlijk met wat pech een BKR notering wegens studieschuld. Sta je dan met je gedrag.
Stel dat

Maar stel dat het je, wonder boven wonder toch lukt om een bank zo gek te krijgen om een hypotheek te verstrekken, kom je waarschijnlijk niet boven de €145k uit qua leenmogelijkheid. AFM, weet u wel! En wat kan je in de randstad kopen voor dat bedrag? Bar weinig. Dus dat daar een probleem is, is helder.
Corporaties
Gisteren kwam er vanuit de Tweede Kamer dus een voorstel, aangenomen, dat middels huurverhoging hier ruimte moet worden gecreëerd. In mijn ogen een verkeerde reflex, straffen en beboeten als oplossing voor problemen. Even makkelijke cijfers, voor scheefwoners geldt er extra huurverhoging van 5%. Dus in plaats van de geplande 2½% wordt dat 7½% voor hen die meer dan €45k per jaar verdienen en onder de €650 per maand huurgrens vallen. En dat zou het scheefwonen oplossen. Volgens mij gebeurt er helemaal niets. De scheefwoners die lachen zich namelijk een bult. Nogmaals, de ccijfers zijn net iets anders als boven, maar dit rekent makkelijk.
Stel dat
Stel ik ben een scheefwoner (is niet zo, ik ben een koper) en ik verdien €75k per jaar (is ook niet zo). En ik betaal €400 per maand aan huur voor mijn stekkie. Dan zou ik eigenlijk naar €409 per maand gaan, maar door de extra verhoging komt dat op nu op €430. En als scheefwoner heb ik circa €3100 netto per maand te besteden. Denk u nou echt dat ik, omdat ik €21 in de maand meer moet betalen, ik ga verhuizen? Welnee. Ik zit een goedkope woning, omdat ik schijnbaar andere interesses heb dan wonen. En die twee tientjes? Klein rondje minder op de vrijdagmiddagborrel, daarvoor ga ik echt niet dozen inpakken.
Beter
Dus in plaats van straffen van diegene die een bepaalde keus maken, is het veel beter om hen die willen verkassen het verleidelijk te maken dit ook te doen. Stop met de overdrachtsbelasting voor de eerste aankoop, regel dat er een hypotheek kan komen, stimuleer en faciliteer. Straffen kan altijd nog, volgens mij weet elke ouder dat. Met stroop vang je nu eenmaal meer bijen dan met azijn!
TGIF,

Ed

Stagnatie

Het zal nog even duren voor dat het Kadaster met betrouwbare cijfers komt inzake de realisatie van transacties over het eerste kwartaal, maar duidelijk wordt al wel dat deze niet positief zullen stemmen. Hoewel ik van mijn achterban hoopvolle geluiden hoor over belangstelling van potentiele kopers, het aantal daadwerkelijke verkopen blijft uit en blijft achter. Oftewel, het wordt drukker, maar er wordt nog weinig verdiend.
Ontwikkelingen
Wat dat betreft is het inderdaad tijd dat er vanuit het Catshuis berichten komen. De zesde week is inmiddels ingegaan en geruchten gingen dat de onderhandelingen in een cruciale fase zijn gekomen. Ik hoorde MP Rutten melden dat er ‘geen mededelingen worden gedaan over de onderhandelingen’ dus daar worden we ook niet wijzer van. Een helder standpunt over de woningmarkt is toch wel essentieel.
OVB
De kernvragen die er zijn zitten op drie punten: hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting en financierbaarheid van woningen. Voor de middelste begint de klok toch steeds harder te tikken. Per 1 juli zou deze maatregel expireren en zouden we weer omhoog gaan naar het oude tarief. Volgens mij een pijnlijk moment. De opleving die er wordt gezien in activiteiten is grotendeels gevoed door de 1 juli datum. Met nog 78 dagen te gaan staan veel consumenten op een tweesprong. Doen of niet doen. De extra korting is dan toch wel erg makkelijk verdiend geld, dus dit kan een stimulans zijn in het aankoopbesluit.
Half vol of half leeg
Maar het aantal transacties valt al zwaar tegen en de terugval ten opzichte van zowel vorige jaar in dezelfde periode als het voorlaatste kwartaal is serieus te noemen. Als door het her-verhogen van de overdrachtsbelasting er nog meer mobiliteitsbeperking komt, dan gat het hard in de markt. Want niet alleen het aantal bouwvergunningen is schrikbarend gedaald, de nieuwbouwproductie is schrikbarend gedaald en ook de bestaande bouw verstart. Er is straks geen sprake van een terugval op de woningmarkt maar een totale dwarslaesie die voor volledige stilstand zorgt.
Gevolgen
Naast het feit dat dit voor een hele sector dramatische gevolgen heeft, is de economische schade die hier uit voort vloeit ook enorm. En dat is nu juist iets wat de BV Nederland nu net niet kan gebruiken. Het is dus wachten op een wijs besluit.

Ed

Politieke voorkeur

Vanmiddag werd ik door een journalist gebeld met de vraag inzake onze mening over de PvdA plannen die gisteren wereldkundig gemaakt werden.... Nu heb ik daar persoonlijk wel een mening over, maar dat is niet ter zake doende. Mijn eerste vraag was dan ook: in welk opzicht? Immers, wij zijn een beroepsvereniging, de enige, voor makelaars en taxateurs, VastgoedPRO heeft geen politieke voor- of afkeur.
Mening
De vragen gingen dan ook snel over de inkomstenpolitiek zoals die gepresenteerd was en de gevolgen hiervan voor de woningmarkt. In mijn ogen is de visie van de PvdA inzake inkomsten politiek niet echt van invloed op de woningmarkt. 60% belastingheffing voor inkomens boven de €150k is heftig en ik weet niet wat dit de schatkist oplevert. Wel weet ik dat er niet zo heel veel ‘loonslaven’ zijn die dit per jaar verdienen. En voor hen die dit scoren, van harte gegund, maar dit zal niet echt van invloed zijn op hun keuze inzake wonen. Immers, we hebben een getrapt belastingsysteem in Nederland en alleen over het topdeel betaal je de jackpot. Dus om nu te verwachten dat dit de markt doet wankelen of versterken? Nee, dit zal niets betekenen.
Hypotheekrente
Dan het plan inzake de hypotheekrente van de PvdA. Dit komt niet extreem over. Ik weet niet of het een oplossing is, maar aflossen kan nooit kwaad. En er is sprake van een geleidelijk systeem, dus ik zie geen schokkende stellingname in deze. Toen ik dit meldde hoorde ik iets van teleurstelling. Maar jullie zijn toch van de VVD? was het antwoord. Dus niet, wij beoordelen alleen onderdelen die van invloed zijn op de onroerend goed sector in brede zin, niet meer niet minder. Inzake het ondernemersklimaat hebben wij wel een visie, maar vastgoedprofessionals zijn niet per definitie ondernemers.
Tegenvraag
Mijn punt was dat het veel boeiender was om te kijken naar een bijzonder standpunt vandaag, een gemeenschappelijk PvdA en PVV standpunt over de woonquota voor tweeverdieners aan de onderkant van het inkomstenpallet. Dat is in mijn ogen echt een boeiende. De PvdA en de PVV die gezamenlijk een visie uitdragen, dan wordt het echt boeiend in de politiek in mijn ogen. Zie hier het voordeel van een gedoogbeleid, zelfs natuurlijke vijanden smeden congés!
AFM
Het is namelijk zeer vreemd en kwalijk, dat het NIBUD een regel instelt dat tweeverdieners een zeker bedrag mogen verhypothekeren, dat de NHG dit overneemt en dat vervolgens de AFM zegt dat dit te hoog is en niet mag. En daardoor de banken in een wurggreep neemt, al dan niet klunzig en dom verwoord door de voorzitter van hun koepelorganisatie.
Prijzenswaardig
Vanuit PvdA en PVV, Monasch en Lucassen, kwam hier vandaag een motie binnen in het Haagse. En dit is een motie die zeker de steun en sympathie van VastgoedPRO verdient, hierin ondersteunen wij deze gelegenheidscoalitie! Complimenten heren!

Ed