Marktverwachtingen

Vandaag kwam bij mij de vraag op het bureau terecht hoe het verder moet met het vakgebied en wat de toekomst is voor de makelaar. En academische discussie volgde, altijd goed om hierover te sparren. Het ging met name over attitude, over innovatie en over toegevoegde waarde. Wat echt niet naar voren kwam was de keiharde realiteit van elke dag. De huidige markt en het (politiek/economische) klimaat waar we in opereren.

Doorrekenen
Hier over nadenkend heb ik eens een aantal kengetallen op een rijtje gezet. Economisch onderzoek op z’n Jan Boerenfluitjes zeg maar. Maar niet geheel van realiteitszin gespeend. Denk eens even met me mee. Daar gaan we. Vorig jaar 118.000 transacties, dit jaar loopt hard achteruit. Laten we even een nachtmerrie scenario nemen, de maand maart was circa 8000 transacties, iets minder, maar goed. Dat geeft een outlook van 12 x 8000 = 96.000 transacties dit jaar. Laten we er 100.000 van maken, dat rekent makkelijker.

Plus
Laat 90% van de transacties via een makelaar gaan. Dat is dus een pool van 90.000 transacties. De gemiddelde transactieprijs ligt op dit moment rond de €236.000. Laten we nu eens zeggen dat het gemiddelde courtagebedrag 1.5% is. Maak ik fouten? We laten nog heel even de aankoopmakelaardij en taxatiemarkt buiten de orde.

Segment
Ik kom dan op een verdiencapaciteit voor het gehele segment woningmarkt van circa €319mio. Dat is grofweg wat er zo een beetje aan courtage verdiend kan worden in deze markt, tenminste voor hen die sec woningverkopen bestaande bouw doen. Oftewel 90.000 * € 236.000 * 1½ %. Mee eens? BTW doen we even niet aan, dat voegt niets toe. Mooi, dat gaan we dus verdelen.

Georganiseerd
Met de drie makelaarsorganisaties hebben we bij elkaar ongeveer 5.500 leden. Laat daarvan 75% actief zijn als verkopend woningmakelaar. Dat is 4.125 makelaars. Laat er nou ook nog eens een club van nergens bij aangesloten zijn en daar een voorzichtige schatting van maken: 875, circa 20% is nergens bij aangesloten. Rekent ook lekker makkelijk. Dat is bij elkaar 5.000 aanbieders die een beroep willen doen op deze €319 miljoen. Mijn scherm laat me dan zien dat deze 5.000 collega’s dan een omzet hebben van gemiddeld € 63.720.

Calculator
Nou is dat twee keer modaal, het punt is echter alleen dat omzet niet gelijk is aan inkomen. Neem ik de bedrijfskosten, dan wordt er namelijk een flink gat geslagen. Laten we nou eens een zeer zuinig werkende makelaar nemen, uiteraard georganiseerd bij VastgoedPRO, wat zijn dan je vaste lasten per kaar?

Marginale kosten
Lidmaatschap: €1600. Automatisering: € 1100. Beroepsaansprakelijkheid: €2000. Auto: €8000. Telefonie en IT: €2500. Hercertificering: €1000. Promotie: €1500. Verzekeringen: €1500. Pensioen: €5000. Kantoorartikelen: €1000. Afschrijvingen: €1000. Lidmaatschappen: €800. Kantoorruimte: €3000. Tel je dit allemaal bij elkaar op, dan ben je dus op 1 januari van het jaar al €30k kwijt aan directe kosten. En ik ben er van overtuigd dat dat u het met deze bedragen niet redt.

Verhouding.
Uw bruto omzet gaat dus al heel snel hierdoor van €63.720 naar een meer netto omzet van €33.720. En als u een BV hebt, verwacht de fiscus van u dat u zichzelf als DGA voor minimaal €45k op de loonlijst zet. Waardoor in deze omstandigheden uw resultaat negatief zal zijn en uw onderneming inteert op het (al dan niet aanwezige) eigen vermogen.

Au!
Dit is een pijnlijk overzicht maar wel de huidige realiteit. Natuurlijk zijn organisaties als VastgoedPRO om er voor te zorgen dat uw belangen worden behartigd en dat uw continuïteit als professional wordt geborgd. Maar met deze kengetallen en een markt die momenteel is zoals deze is, geldt het credo van eat breakfast or be breakfast. U dient er voor te zorgen dat u alleen die dingen doet waar u goed in bent en doe die dingen extreem goed, want dat er een shake out gaande is, moge duidelijk zijn. Dussss, zonder doem te denken, zorg ervoor dat u de beste bent. Onder deze marktomstandigheden kunt u zich weinig veroorloven.

Ed

Einde oefening

Ik ben er van overtuigd dat u waarschijnlijk, net als half Nederland, de actualiteiten op de voet volgt inzake de politieke ontwikkelingen. Vanmiddag bood premier Rutte zijn ontslag aan bij de Koninging. De trap op en twee uur later de trap weer af. Nu nemen wij het stokje over van België om in crisistijd regeringsproblemen te creëren.  In België is de woningmarkt volledig hersteld, ik hoop dat dit een voorbode is. Het ontslag van premier Rutte kunt u hier lezen.
Woningmarkt
Laatonverlet dat er een pakker aan vorstellen klaar ligt waar in mijn ogen, voor wat het waard is, de woningmarkt er zeker niet bekaaid van af komt. het kan altijd beter, maar in deze tijden mag je ook soms je zegeningen tellen. Het gehele pakket aan voorstellen kunt u hier lezen. 
Ed

MOT meldingen

VastgoedPRO is een beroepsorganisatie met een aantal kerntaken. Deze zijn belangenbehartiging, kwaliteitsbewaking/deskundigheidsbevordering en marktordening. Dit individueel waar het kan en collectief waar het moet. Daarnaast zijn er faciliterende zaken als collectieve inkoop en ondersteuning bij de bedrijfsvoering. In feite zijn de kerntaken essentieel, op de faciliterende diensten wordt je echter vaak afgerekend. Dit heeft te maken met het feit dat de kerntaken vaak minder zichtbaar en tastbaar zijn. Maar daardoor niet minder belangrijk.
Overleg
Een voorbeeld hiervan is het overleg in zake de Wwft, de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. De meldingen die hieruit voorkomen, voorheen bekend als de MOT meldingen, Meldingen Ongebruikelijke Transacties, vormen een belangrijk deel hiervan. Ook makelaars en taxateurs vallen onder deze wet, met de betreffende instanties die hierbij betrokken zijn voeren wij periodiek overleg.
Onderdeel
Vanuit de makelaardij/taxatiewereld zitten wij hier gezamenlijk, VastgoedPRO, VBO en NVM, om de tafel met de belastingdienst, opsporingsdiensten en de toezichthouders. Dit wordt gecoördineerd door FIU – Nederland, Financial Intelligence Unit-Nederland. Een van de overlegstructuren waar wij uw belangen behartigen, maar waar je doorgaans weinig van merkt. Vandaag of gisteren heeft u als het goed is de nieuwsbrief van FIU-Nederland ontvangen, met daarin een overzicht en informatie waar u in de praktijk iets kunt.
Weinig
Het is namelijk opvallend hoe weinig er wordt gemeld inzake de ongebruikelijke transacties door makelaars en taxateurs. Dit, terwijl er naar schatting voor circa €20 tot €25 miljard (!!) wordt wit gewassen in de onroerend goed sector. Om u even een voorbeeld te geven, in 2009 waren er circa 345 MOT meldingen door notarissen. En door makelaars / taxateurs? Om precies te zijn waren dat er in 2009 net zo veel als in 2008: 1 melding. De betreffende ambtenaar die makelaars en taxateurs in zijn toezichtportefeuille heeft zal in die jaren niet overbelast de weekenden in gegaan zijn.
Onwil
Uiteraard is er geen onwil bij makelaars en taxateurs. Misschien wat onbekendheid, misschien wat onwetendheid, misschien wat angst. In ieder geval ligt er een rol voor ons om u beter te informeren over wat er speelt in het kader van deze Wwft. Vandaar deze nieuwsbrief. Mogelijk dat u deze nog niet heeft ontvangen, dan kunt u hem hier ook lezen. Ik wens u een goed weekend!
TGIF,

Ed

Woningmarkt in beweging

Waarde collega's,
vandaag geef ik graag het scherm over aan Jeroen Wilhelm, Marketing Manager bij VastgoedPRO.
Ed

Komt de markt dan toch nog in beweging?
Nee, dit is geen betoog over het zoveelste idee om de woningmarkt in beweging te krijgen. Wekelijks komen hiervoor al de meest geweldige concepten aan ons bureau voorbij. Dit stuk gaat over een ander soort van beweging. Maar nu ik er over nadenk kan het zomaar ook leiden tot meer beweging op de woningmarkt. Daar kom ik zo op terug.
The real thing
Eerst het echte bewegen. Pure fysieke inspanning, zweet op het voorhoofd, zwart voor de ogen en tenslotte complete extase! Precies, dat bedoel ik: de fundarun. Iedere sportieve makelaar – en dat zijn er veel, dat weet ik zeker – mag dus gezien worden op de fundarun. Want bij welk ander evenement in de branche kom je collega’s tegen in deze ambiance? Niet strak in het pak, geen gesprekken over stenen, transacties en klanten, maar in hardloopkleding, genietend van de (persoonlijke) overwinning.
Vorige functie
U merkt het al. Dit zijn de woorden van een echte fan. Dat klopt want ruim alle voorgaande edities van de fundarun heb ik mogen organiseren, omdat ik toen bij Funda werkte. Met groeiend enthousiasme. En toen ik begin dit jaar in dienst kwam bij VastgoedPRO was ik zeer verheugd om te zien dat VastgoedPRO er wederom voor had gekozen dit evenement te sponsoren. Dit jaar mag ik dus op een andere manier en hopelijk met veel van de VGP leden genieten van dit evenement. En wie onze organisatie en haar leden een beetje kent, zal het ook wel begrijpen waarom wij dit ondersteunen. Sport verbroedert, en verbroedering draagt nu eenmaal bij aan succes...
Mei
Maar goed, op 11 mei is het zover. Voor 5 of 10 kilometer kun je al je frustraties eruit lopen en aan niets meer anders denken. Direct daarna - en dat is voor de meeste het hoogtepunt - volgt een geweldige borrel. Een moment waarop iedereen zonder rangen of standen in zijn nog stinkende loopkleding een lekker biertje met elkaar drinkt. Ik zeg dus: schrijf je nu in via www. Fundarun.nl. En kom vrijdag 11 mei ook naar de VastgoedPRO lounge-corner op eventterrein van de fundarun. Daar smaakt je biertje nog lekkerder.
De andere beweging
Oh ja, en waarom deze beweging ook goed is voor de beweging in de woningmarkt? Heel simpel. Tijdens het Hardlopen denk je even niet aan de zorgen van je werk. Je ontspant je en kunt je hoofd leegmaken. Dit is een wetenschappelijk bewezen feit. Hierdoor komt er ruimte voor nieuwe ideeën en krijg je nieuwe energie. Energie die je kunt stoppen in je bedrijf, je klanten en nieuwe activiteiten. Dus als we met z'n allen nu flink gaan rennen, dan krijgt de markt weer een opleving van nieuwe energie. Wil je meer weten over de effecten van hardlopen op je geestelijke gesteldheid, lees dan een van de laatste boekjes van Bram Bakker. Ik ben ervaringsdeskundige en kan het weten. Kijk maar opde volgende site.
Met collegiale lopersgroet,

Jeroen Wilhelm

Jeroen was marketing manager bij funda van 2001 tot en met 2011. In 2012 kwam hij in dienst als marketing manager bij VastgoedPRO.

Jurisprudentie

Waarde collega,
Van ons juridisch geweten ontving ik recent wederom een uitspraak die in uw belang kan zijn. Hoewel de juridische service van VastgoedPRO primair natuurlijk bedoeld is voor (en betaald door) onze leden, hebben wij wel besloten om deze kennis, vanuit onze maatschappelijke verantwoording, te delen met niet aangesloten collega’s. Als beroepsvereniging hebben wij ook een grote belang, namelijk ons beroepsbelang. Ik hoop dan ook dat u deze periodiek terugkomende service op prijs stelt. Ook vandaag dus wederom het woord aan onze strenge Meester Hub Dohmen, advocaat te Tilburg en onze steun en toeverlaat inzake juridische zaken.
Ed
Meldingsplicht
Onlangs besliste de rechter dat de makelaar de (veiling)koper had moeten vertellen dat het pand er slechter aan toe was dan op de foto's op basis waarvan de koper het pand had gekocht. Die mededelingsplicht (toegerekend aan de verkoper) gaat vóór de onderzoeksplicht van de koper. De koper hoefde dan ook niet af te nemen. De volledige uitspraak vindt u hier.

Met vriendelijke groet,
Mr. H. Dohmen
e: info@dohmenadvocaten.nl
twitter: http://twitter.com/hdohmen