Selectief bezuinigen

Onze heren en dames volksvertegenwoordigers en met name de bewindsvoerders buigen zich op dit moment over de bezuinigingen die er moeten plaatvinden bij de BV Nederland. Een miljard meer of minder, maar het zijn er velen. Duidelijk is dat wij wel de broekriem op een volgend gaatje mogen zetten. De begrotingsdiscipline moet aangehaald worden, het was eind vorige maand dat ook Nederland in de hoek stond en zich moest verantwoorden.
Tekorten
Het percentuele tekort is van dien aard dat er extra rondes van bezuinigingen aan staan te komen en met ingehouden adem kijkt men dagelijks naar het nieuws wat vooral niet uit het Catzhuis komt. “All quite on the western front”, de radiostilte wordt wonderbaarlijk goed in stand gehouden. Vanuit belangenbehartiging voor de achterban volgen wij al deze ontwikkelingen nauwlettend. Wat gaat de impact zijn op de woningmarkt, wat gaat er gebeuren met de koopkracht en met name, wat gaat er gebeuren met het consumentenvertrouwen? Onze Belgische vrienden lieten eind vorige week al weten het braafste jongetje uit de klas te zijn en alles op orde te hebben, niks geen begrtingsoverschrijding bij de zuiderburen.
Zwaar
Ik benijd de klus van onze bestuurders in Den Haag niet. Wat er ook uitkomt, het zijn impopulaire besluiten en deze zullen velen raken. Maar leven op de pof dat kan schijnbaar niet meer, ondanks dat een Belgische vertegenwoordiger nog geen twee weken geleden in Buitenhof meldde dat het allemaal wel meeviel in Nederland. Niet zeuren, gewoon even doorvoeren die bezuinigingen en over tot de orde van de dag. Hoppa, met de dag daarop de mededeling dat de EU keihard gaat letten op de begrotingsdiscipline.
Duhhhhhh???
Totdat je de krant op de 13e maart openslaat en gewoon leest dat Spanje de begrotingsregels niet hoeft aan te houden voor 2011-2012, dat komt namelijk net even niet uit. Huh?? Snapt u het nog? Rutte cum suis rekenen zich suf om de schade te beperken voor ons blauwe enveloppen ontvangers en Don Espagnol cum suis mogen de teugels laten vieren en zie maar waar je uitkomt met je tekort.
Adviezen
Maar goed, en wij maar adviezen geven aan de politiek wat te doen en hoe om te gaan met deze problematiek. Soms denk je wel dat gewoon net doen alsof je gek bent en alle regels aan je laars lappen in Europees verband nog het beste is. Ik weet niet of u vorige week het advies van IVBN, NVB en NEPROM hebt gelezen? Zo niet, klik hier. Ik kan me voorstellen dat u niet alles toegezonden krijgt, bij deze hun visie. Komt voor een redelijk deel overeen met de visie van de economen die recent publiceerden , toch wel even de moeite waard om tot u te nemen. Want het is niet te hopen dat extra (onnodige???) bezuinigingen nog meer malaise op de woningmarkt veroorzaken!

Ed

Marktscan NMa - The Day After

De NMa scan over de woningmakelaardij. Voor ons natuurlijk een groot iets, maar in de Krant van Wakker Nederland kwam ik vanochtend niet verder dan 1 Kolom op de tweede economie pagina, na de theaterbesprekingen en de Pagina Privé. Wie is de Mol kreeg circa 10 x meer ruimte, dus alles is betrekkelijk. Maar goed, Funda was een opvallend deel, maar er staat veel meer.
Observaties
Ik neem drie onderdelen er even uit waar de NMa iets over zegt, waar ik toch wel wat vraagtekens bij heb: Concurrentie, toetreding en organisatie. Laat ik ze alle drie eens tegen het licht houden. Want nogmaals, het Funda verhaal is belangrijk, maar makelaardij is meer dan het plaatsen van een fotootje op een website.
Concurrentie
De NMa concludeert terecht dat de concurrentie hoog is onder makelaars en dat dit daling van de courtages tot gevolg heeft gehad. Dat is goed voor de consument, maar dat heeft volgens mij ook wel een keerzijde. Het gevaar van het “varkensvleescyclus-effect” ligt toch wel op de loer. De concurrentie is inderdaad zeer sterk toegenomen, met name door het grote aantal toetreders. Erger nog, zelfs nu groeit het aantal toetreders nog, ondanks de recessie. Maar het onderscheidend vermogen werd ook steeds minder, iedereen biedt hetzelfde aan. Begeleiding bij aankoop, begeleiding bij verkoop en waardebepaling. En waar geen onderscheidend vermogen aanwezig is, is prijs vaak een laatst of enig onderscheidend middel.
Gevolg
Dus de inkomsten stonden al onder druk, gooi daar een sausje van halvering van de omzetten overheen en de kaalslag begint. De NMa zegt dat er geen shake-out is, ik deel dat toch echter niet. Die is er in mijn ogen wel degelijk. Kantoren vallen bij bosjes om, er zijn vele ontslagen en het leed is groot. Veel collega’s hebben inmiddels andere inkomstenbronnen gezocht, anderen zijn ontslagen en beginnen voor zichzelf. Dit gebeurt in grote mate. En waar moeten starters op scoren? Prijs? Aan het werk met behoud van uitkering? Let op mensen, de kwaliteit van het vak komt ook onder druk te staan, dat is uiteindelijk niet goed, ook niet voor de consument. Waar op het ene moment er te veel makelaars zijn, kan het volgende moment een tekort optreden. Met ondernemers hoeft men geen medelijden te hebben, begrijp me goed, dat is ondernemersrisico. Maar het geheel kan onder druk komen te staan en kan de concurrentieverhouding ook negatief beïnvloeden. Prijserosie kan ook in het nadeel van de consument zijn, zie de GSM markt waar tarieven van de OPTA verhoogd moesten worden!
Toetreders
De NMa spreekt over een markt die makkelijk toegankelijk is, waardoor dit in het voordeel van de consument is. Dat gaat me toch net iets te makkelijk. Op dit moment mag elke malloot een bord aan de deur spijkeren en zich makelaar noemen, er is geen enkele kwaliteitsborging behalve die van ons soort organisaties. Ik denk niet dat het totaal afwezig zijn van ook maar enig kennis of kunde in het voordeel is voor consumenten. Laat staan de antecedenten van aanbieders, elke crimineel kan een makelaarskantoor als witwasoperatie opzetten. Hier gaat de NMa in mijn ogen te kort door de bocht.
Organisatie
En, het laatste punt, de NMa juicht het ongeorganiseerd zijn toe. Daar zouden de innovaties en prijsconcurrentie vandaan komen. Enerzijds wordt daar nergens een bewijs voor aangevoerd, op grond waarvan men dit stelt komt niet boven water. Anderzijds, de politiek juicht zelfregulatie van de markt toe, legt de bal bij mijn soort organisaties neer. Vervolgens, een door diezelfde politiek ingestelde NMa, zegt dat het goed is dat dat makelaars zich onttrekken aan toezichthouders, omdat dit innovatie in de hand zou werken. Dat is natuurlijk vreemd. Ook hierin kan ik de NMa niet volgen en heb ik grote vraagtekens.
Weekend
Nou ja, genoeg stof noch tot nadenken met dit rapport. En voor de echte liefhebbers. Morgenavond, Radio 1 bij de NOS, tussen 23.00 en 24.00 uur, besteed Met het Oog op Morgen aandacht aan dit dossier. VastgoedPRO gaat dan het gesprek aan met collega Kimman van de NVM, over het mooie en minder mooie dat funda ons brengt.
TGIF,

Ed

NMa marktscan woningmakelaardij

Hoewel de kans dat het u niet opgevallen is mij vrij klein lijkt, maar vandaag kwamen de mannen en vrouwen van de NMa met hun marktscan over de woningmakelaardij. Een grondig stukje werk mag ik wel zeggen (complimenten Marinus!) met daarin eigenlijk twee hoofdlijnen. Laten we het even plat zeggen: de makelaars bevinden zich in een moordende concurrentiestrijd en de situatie met Funda is onwenselijk.
Mee eens of niet?
Ik zie gelijk een storm op diverse media ontstaan, welke zich vrijwel volledig focussed op het laatste gedeelte. Dat is logisch, want dat raakt een heleboel mensen direct. De NVM makelaars reageren vanuit defensief gedrag en proberen hun speeltje te beschermen. Niet NVM makelaars voelen zich gesterkt in hun gevoel dat ze onheus worden behandeld op Funda. Al vroeg was op BNR de eerste discussie over dit onderwerp te volgen. Uiteraard hebben wij hier ook wel een visie op, maar in eerste instantie beperkten we ons even tot 1 onderdeel, de situatie rondom Funda.
Kwaliteit
Natuurlijk zijn er een aantal wetmatigheden van toepassing op deze situatie. Funda “is” van de NVM, een briljante move waarmee ze een grote club makelaars aan zich hebben weten te binden. Dat ze daarop kapitaliseren is logisch, wat zouden wij anders doen vraag ik me af, als wij zo een speeltje hadden? Wij en anderen zijn te gast op Funda, en als gast heb je je te gedragen. Dat doen wij dan ook zo veel mogelijk. Een makelaar is een dame / heer van stand, uiteindelijk. Alleen wat wel jammer is, is het gegeven dat Funda meer en meer een rotzooi wordt. Als je als consument een woning zoekt in dorp A waar geen NVM aanbod is, krijg je niet het echte aanbod in dorp A te zien. Nee, eerst krijg je de meuk in dorp F te zien wat van de NVM is. Maar daar ben je helemaal niet naar op zoek. Jammer, slechte service en slechte kwaliteit.
Streep
En dan dat gedoe met onder de streep, boven de streep, kleine foto’s, grote foto’s, halve informatie, hele informatie, het wordt zo onoverzichtelijk op Funda, de kwaliteit gaat zo hard achter uit. Want volgens mij zoekt de consument geen NVM huis, maar een huis. En volgens mij, als een consument zijn droomhuis ziet, denkt deze echt niet Oh jee, die staat te koop bij een X/Y/Z aangesloten makelaar, dus hoef ik hem niet! Welnee, allemaal flauwekul. De consument wil het juiste aanbod zien, ongeacht wie de aanbieder is.
Kunstmatig
De bij ons aangesloten mannen en vrouwen worden nu gedwongen om hun aanbod misvormd aan te bieden, dat is jammer. Dat komt niet overeen met hun kwaliteitsbeleving, dat komt niet overeen met die van ons als kwaliteitsmerk en dat wil de consument niet zien. Dat is een gemiste kans, zowel voor ons, voor Funda als voor de markt. De markt moet gestimuleerd worden en remmende activiteiten zijn op dit moment in niemands belang.
OHR
Neem bijvoorbeeld de Open Huizen Route later deze maand. Het zou mooi zijn als deze een succes is, elke verkoop brengt een keten van transacties op gang waar wij allen van profiteren. Inclusief de gehele Nederlandse economie. Hoe kan je het dan aan consumenten uitleggen, dat die woningen die bezichtigbaar zijn tijdens deze verkoopactie, twee weken van te voren onder het tapijt worden geveegd en niet getoond worden. Natuurlijk gunnen wij de NVM’ers hun omzet, graag zelfs, maar wat is dat voor een raar idee? Volgens mij is dat namelijk niet in het voordeel van de markt, niet in het voordeel van de consument en eigenlijk in geen enkel voordeel. Het NMa rapport toont dat wel aan. Morgen nog hierover verder, want Funda is natuurlijk maar een klein onderdeeltje van het werk! Er staan veel belangrijkere zaken in.

Ed

Kind van de rekening

Ik kreeg een belletje doorverbonden van een makelaar die geen lid was bij ons met een vraag, of ik haar te woord wilde staan. Uiteraard! Of wij, als zij lid van ons was geweest, iets voor haar hadden kunnen doen? Dan moet je natuurlijk eerst weten wat er aan de hand is, dus kom maar op met het verhaal. Wat was het geval?
Verkoop
Ze had een huis in de verkoop genomen van een stel wat het huis moest verkopen in verband met ontslag en had hiervoor keurig netjes een opdracht tot verkoop laten maken. Na bijna een jaar werd eindelijk het huis verkocht, welleswaar fors lager dan de vraagprijs, maar toch verkocht. Na het transport eerder in februari zat zij hoopvol op de centen van de notaris te wachten inzake de factuur die was ingediend, maar er kwam niets. Wat bleek? De opbrengst was lager dan de hypotheek, er viel niets uit te keren door de notaris.
Incasso
Uiteraard was er contact geweest met de klant, de opdrachtgever, maar die vertelden dat ze de rekening niet konden betalen doordat ze achterbleven met een forse restschuld. En de eigen middelen waren op, dus het zat er helaas niet in dat de rekening betaald werd. Tja, wat moet je dan? Of wij in zo een geval voor een lid iets hadden kunnen doen? Nou was de beste mevrouw geen lid bij ons, dus het betreft een vraag die ik sowieso niet kan beantwoorden, maar ik denk niet dat wij iets kunnen betekenen!
Verkoop
Ik denk niet dat dit een gegeven is wat zeldzaam is en weinig voorkomt. Het is nu eenmaal zo dat u zelf hiervoor toch wel de nodige recherche moet doen voordat u het huis in verkoop neemt, in ieder geval zeker weten wat er voor een hypotheekbedrag open staat ten opzichte van de waarde. Ik ga er eigenlijk vanuit dat elke makelaar dat doet, maar schijnbaar dus niet. Betekent dat u uw handen af moet trekken van elke potentiële verkoop met restschuld? In principe als er geen gegarandeerde inkomsten tegen over staan wel, lijkt mij.
Professional
Hoewel het werken als makelaar leuk is en uitdagend, zullen de meeste niet uit hobbyisme het vak uitoefenen. De kachel moet toch roken. Dus dreigt er een verkoop met restschuld, dan lijkt een goede afspraak met de bank of betaling vooraf mij toch wel zeer wenselijk. Want zelf het lidmaatschap van een beroepsorganisatie biedt in deze weinig uitkomst. Van een kale kip…..

Ed

Klacht

Wij Nederlanders zijn een volk van klagers. Zet zes landgenoten bij elkaar en de grote klaagzang begint. Schijnt eindelijk eens de zon dan is het te warm. Regent het een keer niet dan is de tuin sproeien veel werk. Als PSV verliest met 2-6 van Twente wordt er gelijk geklaagd over Rutte. De soep is te heet of te lauw. Maar klagen zullen we!
Cultuur
Denk niet dat dit zo maar een klein issue is, dit is echt groot bier in Nederland. Er zijn hele programma’s gericht op dit klagen. Tros Radar, Vara Kassa ik noem maar iets, het zullen er veel meer zijn. Kijk op de ingezonden stukken in de krant: ach en wee trekt voorbij. Kijk naar een gevoelig onderwerp op de website van de Krant van Wakker Nederland. De reacties die daar staan, daar lusten vaak de honden geen brood van. En dan heb ik het nog niets eens over Geenstijl.nl en dergelijke. Klagen, klagen en nog eens klagen, we kunnen er niet genoeg van krijgen. Volgens mij zit het in de genen.
Makelaars en taxateurs
Zo ook over ons vakgebied. Er wordt vaak, in bepaalde media, bericht dat het allemaal maar kommer en kwel is en dat het aan alle kanten slecht gesteld is met de dienstverlening. Waarna alle reagluurders inderdaad met de meest grote verhalen komen over hoe schandelijk men wel niet behandeld is. Volgens mij krijgt u dit ook wel eens voor de voeten geworpen. De ene rotte appel in de mand besmet de mooie exemplaren en wordt als voorbeeld gesteld op het dorpsplein voor de hele beroepsgroep. Wat mij betreft ten onrechte. U verdient dit namelijk niet. En ik zal u bewijzen waarom.
Facts and Figures
We zijn het met elkaar eens dat er 120.739 woningen van eigenaar wisselden in 2011, toch? Anders jokt het Kadaster. Laten we nou eens zeggen dat er voor elke transacties 1 taxatie is verricht. Het zijn er meer, maar we moeten een basis hebben. Dat is dus 240.000 contractmomenten. Bent u nog bij me? De NVB, de Nederlandse Vereniging van Bouwers publiceerde recent dat er 22.000 nieuwbouw woningen werden verkocht in 2011. Laat nou eens de helft via een makelaar verkocht zijn. Is aan de lage kant, maar toch. In totaal zijn er dus circa 250.000 contractmomenten aantoonbaar geweest. Het zijn er natuurlijk een veelvoud hiervan (contract versus contact), maar we moeten even een ankerplaats hebben, okay?
Klagen
VastgoedPRO heeft zich voor consumenten klachten aangesloten bij de SGC, de Stichting Geschillencommissie voor Consumenten zaken, te Den Haag. Overigens net als de VBO en de NVM. Laagdrempelig en onafhankelijk kunnen consumenten daar terecht met hun geschil dan wel hun klacht. Nou, al die 250.000 keer dat de dienstverlening werd geconsumeerd door opdrachtgevers heeft in 2011 geleid tot …… 256 klachten. Dus zeg maar op elke 1000 verrichtte, vervulde opdrachten komt er één klacht. 0.1%. In 0.1% van de opdrachten komt er een klacht, één op de 1000. Uiteraard nog te veel, maar toch. En dan heb ik het over ingediende klachten, niet eens over klachten die terecht zijn, waarbij de klager in het gelijk is gesteld.
VastgoedPRO
Van die klachten betrof het er zes over een VastgoedPRO collega. Een op de 135 collega’s kreeg dit jaar een klacht. Neem ik hetzelfde rijtje als boven, VastgoedPRO makelaars verkochten circa 8000 woningen, dus circa 16.000 contract momenten. Zes klachten op 16.000 opdrachten tot dienstverlening. Dat is 1 klacht op elke 2666 contracten. 1:2666, dat is 0,0375% klachten. En nogmaals, let op, dat zijn ingediende klachten, dus nog geen gegronde klachten. Dames en heren makelaars en taxateurs: nogmaals, elke klacht is er een te veel, maar wat mij betreft heeft u een rapportcijfer waar u trots op mag zijn! Dus, wees trots en draag dit uit als u weer verhalen hoort over klachten! U weet nu beter en kunt dit aantonen. Aan onderbuik gevoelens hebben we niets!

Ed