Woningmarkt en politiek

Vrijdag of zaterdag valt bij u de uitgave van Mei 2012 van het vakblad Vastgoed op de deurmat, volgens mij de enige geprinte periodiek die ons vakgebied verslaat. Op de voorpagina en in een katern ziet u daar de voorzitter van de collega’s uit Nieuwegein, met daarin haar berichtgeving. Wij ontvangen dit blad doorgaans pre-delivery, dus weten altijd net iets eerder dan u wat er in staat. Altijd leuk, een sneak preview. In deze uitgave wordt door voornoemden ook gesproken over de woningmarkt visie welke binnenkort (volgende week) wordt gepresenteerd. Deze visie is tot stand gekomen door twee partijen: de woninghuurders en de woningeigenaren.

Visie
Al begin 2011 is dit initiatief tot overleg geboren. VastgoedPRO, VBO en VEH waren toen te gast ten kantore in Nieuwegein, op ons eigen initiatief, om eens te brainstormen over de woningmarkt. Op dat moment zat de net gevormde regering stevig in het zadel en spraken wij over een integrale visie op de woningmarkt, ongeacht of het nu over huren of wonen ging. Het zogenaamde eigendom neutraal wonen, dus geen rekening houdend met inkomens politiek. Niet voor het hier en nu, maar voor de toekomst, als de politieke panelen gaan schuiven. Omdat dan een nieuwe horizon wordt gevormd. Toentertijd was de huidige status quo vanzelfsprekend onbekend. Op dat moment werd voorgesteld om zowel vanuit de huurderskant: Aedes en Woonbond als de eigendomskant: VEH, VastgoedPRO, VBO en NVM, het landschap te schilderen. En te komen tot een duurzaam beleid. Volgende week is het de geagendeerd dat dit wereldkundig wordt, zoals u zult lezen in Vastgoed.

Inhoud
Vanzelfsprekend ligt de blauwdruk van het rapport, de visie, op dit moment voor mij. Vanzelfsprekend hebt u er alle begrip voor dat dit onder embargo opgesteld is en dat we pas met deze visie naar buiten komen als we dat gezamenlijk besluiten. Dus mag u even nog niet over mijn schouder mee kijken, dat zou niet netjes zijn. Leuk om even een scoop te hebben, maar zo werkt het niet. En vandaag kwam dit dossier ter discussie gezien de ontwikkelingen die er in het Haagse plaats vinden op dit moment. Aan mij werd de vraag gesteld, heeft dit allemaal nog wel nut? Leuk dat jullie met een rapport komen, maar wordt daar noch naar geluisterd?

Vraag
Uiteraard is dit een zeer terechte opmerking. De TAFKAK coalitie (The Agreement Formaly Known as Kunduz – tegenwoordig Lente akkoord) heeft haar punt gemaakt. De bouwers, de ontwikkelaars, de investeerders, 22 hoogleraren hebben hun punt gemaakt. Maar wat wij volgende week woensdag of donderdag gaan presenteren, zoals u in Vastgoed gaat lezen, is de mening van de huurders van woningen en de eigenaren van woningen. Dat is niet de mening van partijen die geld verdienen aan wonen. Dat is de mening van bewoners. Dat is de visie van Nederland. In mijn ogen is dat toch een visie waar de politiek haar voordeel mee kan, mag en moet doen.

Publicatie
Aanstaande vrijdag ga ik nog met mijn collega directeur van VBO Makelaar in gesprek over de content van dit dossier, immers, de details verdienen nog aandacht. Juist omdat het een branchebreed gedragen dossier moet en mag worden, hechten wij veel belang aan cohesie en verbondenheid onderling. In dit dossier is het essentieel dat we kunnen laten zien dat we als collegiale professionals gelijkwaardig optrekken. Niet alleen VastgoedPRO en VBO makelaar, maar ook Vereniging Eigen Huis, Woonbond en Aedes. De kracht van het collectief is essentieel in deze. Volgende week gaat u deze visie ongetwijfeld in de media tot u nemen. Een bericht aan de politiek waar men niet om heen kan. U hoort van ons!

Ed

De makelaar in de ogen van de klant

Vorige week bracht de Heilige Koe mij naar het bovenste Noorden des land’s waar ik samen met een van onze Accountmanagers een afspraak mocht hebben met een grote partij die huurwoningen verkoopt. Een soort van uitponding maar dan net iets anders. Vanwege de vele contacten die zij met makelaars hebben hadden ze mij uitgenodigd om eens om de tafel te zitten en zo hun praktijk ervaringen met VastgoedPRO te delen.

Scope
Op jaarbasis brengen ze een serieus aantal objecten in de verkoop, waarvoor ze een netwerk van makelaarskantoren hebben waar ze mee samenwerken. Uitbesteden, outsourcen is uiteindelijk goedkoper dan zelf de handel verzorgen, een verstandige keus. Een ieder moet doen waar ze goed in zijn, verkoop van huizen is een van de specialiteiten van de makelaar! Een groot scala aan kantoren wordt mee samengewerkt, van VastgoedPRO tot VBO tot NVM, van klein tot groot, afhankelijk van de regio. Deze partij had een ‘mysterie guest’ ingehuurd om een dwarsdoorsnede van de kwaliteit van de kantoren waar men mee werkte te verkrijgen. Met ons wou men graag die informatie delen.

Mysterie Guest
Dat was de trip zeker waard, wij leren graag en de praktijkschool is de beste die er is. De geheimzinnige shopper had de kantoren beoordeeld op basis van een vijf tal punten:
1. Presentatie voor verkoop (brochure, internet
2. Inplannen van een afspraak
3. De bezichtiging
4. De woning zelf
5. De nazorg

Resultaten
Op het eerste punt scoorde vrijwel alle kantoren goed. Uiteraard zat er her en der wel een kleine omissie, maar over het algemeen was men hier tevreden over. Het tweede gedeelte werd al problematisch. Verbazingwekkend is het dat er nog steeds kantoren zijn die een antwoordapparaat hebben dat de openingstijden vanaf 0900 uur beginnen en dat dit bericht om 09.30 uur nog steeds is te horen. Ook was men teleurgesteld dat in een redelijk aantal gevallen sprake was van starheid. Niet op maandag bezichtigen. Niet na zessen. Niet voor negen uur.

Dooddoener
Een kantoor verteld zelfs dat het de komende negen dagen niet mogelijk was, men had het te druk. Of deze: deze week lukt het wel, maar volgende week hebben we geen tijd. Ik weet niet of je anno 2012 dit soort berichten naar een potentiele klant kunt communiceren. Opvallend feit: in 0% van de gevallen werd de bezichtiging schriftelijk, per e-mail bevestigd. Men vroeg niet eens naar een e-mail adres en in een serieus aantal gevallen ook niet naar een telefoonnummer. Ook een mooie: bij een leegstaand pand vermelden dat men eerst even met de eigenaar wilt overleggen of het uitkomt als er mensen langskomen voor een bezichtiging….

Bezichtigen
An sich ging dat bij de meeste gevallen wel goed. Hoewel er ook een geval was dat men geen sleutel bij zich had van het object. Tja, wat moet je daar nou van zeggen….. In de meeste gevallen vertelde men uit zichzelf niets over de VvE, een gemiste kans. Ook over subsidie mogelijkheden werd in het geheel niets verteld. In 15% van de gevallen werd de berging vergeten te vermelden. Te laat komen blijft een probleem voor makelaars, kwam frequent voor. Maar bovenal bleven de bezichtigingen oppervlakkig, werd er weinig ingezoomd op de persoonlijke wensen en de koopargumenten werden nauwelijks gevraagd. In grote lijnen vielen er een aantal zaken op.

Onderscheidend
Er was weinig verschil tussen groen er rijp, de jonkies deden het niet slechter dan de ervaren rotten. Er was nauwelijks verschil tussen grote kantoren en de kleinere eenmans bedrijven. Wat wel opviel was dat de kantoren aangesloten bij een franchise het beter deden bij de bezichtiging, veel commerciëler. Niet echt een verassing overigens.

After service
En dat was echt schrikbarend, in geen van de gevallen werden tijdens de bezichtiging gedetailleerde gegevens gevraagd van de potentiele klant en gedocumenteerd. In 40% van de gevallen werd niet eens een visitekaartje afgegeven door de makelaar. Vervolgafspraken gemaakt? In 0% van de gevallen. Nagebeld achteraf? 0% van de gevallen. Als dit pand niet bevalt, wat zoekt u dan wel? In 60% van de gevallen niet om gevraagd.

Samenvattend
Voor mij was het een leerzaam moment om vanuit de buitenwereld te horen hoe men de dienstverlening van makelaars percipieert. De moeite van de reis naar Friesland waard. Maar wel een harde boodschap!In deze markt krijg je maar een keer de kans om jezelf, je pand en je opdrachtgever te verkopen. Je moet van alle drie houden, maar met name de laatste twee. Er valt nog wel het een en ander te leren op het gebied van commercie en oprechte klant interesse, dat is duidelijk. En een conclusie vond ik een hele mooie. Vrouwelijke collega’s maken dezelfde fouten als mannelijke. Alleen van hen wordt het geaccepteerd, is de beleving anders. Ik zeg Heeren, pas op uw saeck!

Ed

Noodscenario of nuance?

Vanochtend kopte mijn krant een tweetal artikelen met daarbij het opgeheven vingertje van de heer K. Knot, werkzaam in dienstverband bij De Nederlandse Bank. En laten we eerlijk zijn, als de heer Knot praat, dan luisteren de meesten aandachtig en stilzwijgend. Zo ook de samensteller van dit digitale blogfeuilleton.

Twee zaken
Er kwamen twee aspecten naar voren, die inbreuk maakte op de nachtrust van den heer Knot en die hem noopte tot het toespreken van de inwoners van het vaderland. De kwetsbaarheid van de jonge, pas gestarte huiseigenaren alsmede de vermaledijden die nog steeds niet zijn gestart met aflossen van de hypothecaire schulden op de persoonlijke domicilie. Hoewel begrijpelijk heb ik, in alle bescheidenheid en nederigheid, toch wel een lichte kritische kanttekening.

Kwetsbaren
Uiteraard is het bekend dat er ruim 500.000 huishoudens ‘onder water staan’. Een momentopname die inderdaad bij escalatie en nare persoonlijke omstandigheden risicovol kan zijn. VEH publiceerde hier twee weken geleden over naar aanleiding van haar feitenkaart, jet is goed om te lezen dat DNB hier nota van heeft genomen. En zeker, als er massale werkeloosheid uitbreekt onder starters, dan is dat een probleem. Maar heelt de tijd niet alle wonden in deze? Gaan die starters door de jaren heen niet meer verdienen? Gaat de economie de komende jaren niet weer groeien? Komt er geen inflatie in des lands huishoudboekje voor de komende jaren? En waarschuwt niet iedereen voor krapte op de arbeidsmarkt de komende jaren?

Freezeframe
Dus ja, het is een feit en als het je overkomt, dan is het pijnlijk om meer schulden te hebben dan bezittingen. Maar om nu het einde des dagen aan te kondigen en de noodklok te luiden? Dat lijkt mij overdreven. Volgens mij heeft de BV NL meer behoefte aan leiders die vertrouwen en rust uitstralen. Die een baken van hoop voor de toekomst zijn in plaats van paniekerige beverige konijntjes die verschrikt in de koplamp kijken en verstijven. Zo ook de waarschuwing inzake de niet afgeloste hypotheken.

Doomsday
Als ik het zo lees stevent de Nederlandse maatschappij af op hongersnood en rampspoed door een gebrek aan aflossen van hypotheken. Natuurlijk is aflossen goed, dat lijkt me een logisch feit. En bezittingen zijn beter dan schulden, dat hebben de erven van de Bijl ook al door. Maar let op, al die mensen met een aflossingsvrije vorm hebben vrijwel allemaal een kapitaalsysteem daar tegen over staan. Die hebben gewoon een tegenpositie op de eigen balans staan, die de schuld steeds meer en meer compenseren. En vroeger of later zal worden aangewend om schulden te vereffenen. Waarom wordt daar zo weinig aandacht aan besteed?

Evenwicht
En zeg eerlijk, in sommige gevallen kan zelfs het niet hebben afgelost maar gereserveerd gelden opbouwen een voordeel hebben. Stel je kan kiezen, je hypotheek met €50k verlagen, of zo houden en €50k op de bank hebben. Op het moment dat zowel je wasmachine, kookplaat als je auto het begeeft, ben je volgens mij toch echt beter af met een cash buffer. Het mooiste is natuurlijk én én, maar soms kan het goed zijn om even reserves achter de hand te hebben, ondanks een openstaande schuld bij de bank voor de woning. En daar houdt de heer Knot nou net even te weinig rekening mee. Met alle respect en in bescheidenheid, want wie ben ik….
TGIF,

Ed

Verantwoordelijkheid taxateur

Uw handtekening onder een taxatierapport. Waarschijnlijk bent u zich er als geen ander van bewust. Maar onderschat niet wat er gebeurd op het moment dat u uw handtekening onder dit document zet. De verantwoordelijkheid die daar uit voortvloeit moet zeker niet onderschat worden. En dient zich in mijn ogen ook in een beloning te vertalen die overeenkomt met de verantwoording die u draagt.

Advocaat
Van onze huisadvocaat kreeg ik vorige week wederom een uitspraak toegezonden, die uw rol en maatschappelijk belang duidelijk maken. Bij deze de korte inleiding van Mr. Dohmen en de verwijzing naar een uitspraak van de HR in cassatie zaak.
Ed

Voorbehoud taxatie
Het is verstandig om in taxatieovereenkomsten op te nemen dat de taxateur niet verantwoordelijk is voor het aangaan van financiële verplichtingen op basis van het taxatierapport en de bijkomende beoordeling, zoals de verwachte snelheid waarmee een pand verkocht wordt en dergelijke. Als de taxateur dat niet doet en de ander kan zich beroepen op gerechtvaardigd vertrouwen dan heeft de taxateur een probleem. Dat blijkt impliciet uit een uitspraak waarin op basis van de omstandigheden juist géén gerechtvaardigd vertrouwen werd aangenomen
Bron: Dohmen advocaten (huisadvocaat VastgoedPRO)

Woningmarktvisie knock out

Ik zat vanochtend in de auto toen ik iets na 10.00 uur op Radio 1 een interview hoorde met de heer Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft. Met toch wel wat behoorlijk kritische kanttekeningen ten aanzien van het gesloten akkoord door de zogenaamde Kunduz-coalitie. Het interview begon boeiend, ik stond voor een open brug dus had de tijd om aandachtig te luisteren.

Kritisch
De grootste kritiek van Priemus was ten aanzien van twee aspecten, de subsidiering van de koopsector en de mogelijkheid tot bouwen. Om met het laatste te beginnen. Met name de heffingen die er waren voor corporaties en commerciële verhuurders zijn een doorn in zijn oog. Juist deze partijen zijn op dit moment de enigen die nog opdrachten geven tot nieuwbouw. Door het huidige systeem plus dan ook nog eens de 2% BTW verhoging gaat de lol er wel zo een beetje af om nog over te gaan tot nieuwbouw, was zijn betoog. Hierdoor valt de gehele productie vrijwel stil, wat dramatische gevolgen heeft. Gevolgen op termijn voor wat betreft de voorraad en de kwaliteit van de woningen, maar ook voor de werkgelegenheid in deze sector. De huurmarkt kwam hierdoor in de knel.

Eens
Een standpunt wat zeker te begrijpen valt en wat ik goed kon volgen en onderschrijven. VastgoedPRO maakte in een interview met het vakblad Vastgoed eerder deze week hier ook al kritische geluiden over. Vervolgens kwam zijn relaas over de koopwoningmarkt. En daar ging het er wel erg kort door de bocht. Er kwam een stortvloed van commentaar over het feit dat de bestaande hypotheken niet werden aangepakt. Het verweer van de reporter dat het tijdelijke maatregelen betrof kon zijn goedkeuring niet dragen, het kabinet had keihard moeten toeslaan bij de bestaande hypotheken. Geen akkoord was nog beter geweest dan wat er nu lag. Zijn laatste opmerking, dat het verstand van de opstellers van het coalitie akkoord over de woningmarkt 0,0% bedroeg was volgens mij niet echt heel genuanceerd en doordacht.

Kritiek
Vervolgens kwam de kritiek van VEH ter sprake. De VEH verwijt hem in feite gewoon linkse politiek te bedrijven en een hetze te voeren tegen eigenaren van woningen. Ongewoon fel werd er op zijn visie door VEH gereageerd in mijn ogen. Ik kon het wel begrijpen, maar stond toch wel wat te kijken van de commentaren. Dan denk je dat je op die manier een stevig commentaar hebt gehoord op de visie van een oud hoogleraar, maar dat was nog niets.

MT
Op kantoor aangekomen las ik het kritiek op de visie van Priemus in de digitale uitgave van Management Team. En waar ik dacht dat VEH flink uithaalde, gaf MT een volle directe uithaal die tot een behoorlijk technisch knock-out leidt. In niet mis te verstane bewoording werd zijn gehele betoog als zijnde nonsens in de prullenbak gegooid, bijna op het gênante af. Ook hier blijkt maar weer, de woningmarkt is een dossier dat vele meningen kent maar ook vele emoties. Of u het eens bent met VEH, Priemus of MT moet u zelf maar oordelen na het lezen van de betreffende artikelen. Wat wel duidelijk is: op dit moment ligt bij de politiek de uitdaging om te komen met uitdagende plannen. Ik ben benieuwd wat we de komende dagen gepresenteerd gaan krijgen. Want dat de woningmarkt een onderdeel wordt van de verkiezingsstrijd, lijkt mij onafwendbaar!
TGIF,
Ed